Неявные издержки реновации

Вопрос о реновации приобрел для российской власти принципиальное значение. По замыслу ее представителей реновация вполне может стать основой нового «общественного договора» на период следующего президентского цикла при условии ее планируемого распространения на всю страну. В этой связи политика и экономика в вопросах реновации тесно переплетены. А что если все же попытаться вычленить чисто экономические аспекты и оценить издержки реновации, особенно неявные? Применение экономической теории права подсказывает, что цена реновации будет много больше объявленной цены, причем не только для непосредственных участников.

Жилищное строительство как двигатель экономики

В условиях стабильно невысоких (по сравнению с тучными нулевыми годами) цен на энергоносители на мировых рынках и стагнацией в розничной торговле, вызванной санкциями Запада и введенными в ответ контрсанкциями, остро стоит вопрос о поиске иных источников экономического роста. На сегодняшний день в России операции с недвижимым имуществом обеспечивают наибольший вклад в валовую добавленную стоимость, 17,3% – в 2016 г. Аналогичный вклад оптовой и розничной торговли составляет 15,8% (17,5% – в 2011 г.), а добычи полезных ископаемых – 9,8%.

Иными словами, у власти есть надежда переждать «экономическую смуту» с помощью резкой активизации жилищного строительства сначала в Москве, а потом и по всей стране, что превращает строительную отрасль в стратегическую, если использовать подзабытую ныне формулировку федерального закона «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Жилищная отрасль относится к области государственных интересов не только в России периода экономической смуты. Пьер Бурдье в своей книге «Социальные структуры экономики» показывает, что государство является ключевым игроком на рынке жилья и на Западе – из-за его исключительной политической, социальной и экономической важности. Да и кризис 2008 г., имевший своим источником рынок жилья в США, у всех свеж в памяти.

Отличия в деталях. Моделью жилища, продвигаемой представителями государства на Западе, стал отдельно стоящий дом (detached house) или дуплекс (semi-detached house). В России таунхаусы не стали столь же массовыми. Здесь в качестве модельного жилья по-прежнему выступает квартира в многоквартирном доме. Акцент, делаемый в программах реновации именно на этот тип жилища, служит лишним подтверждением. А ведь с учетом сроков эксплуатации возводимых домов реновация предопределит вектор развития городской среды на столетие.

Современная коммуналка

Особенностью квартиры в многоквартирном доме по сравнению с таунхаусом является более тесное переплетение частных и публичных пространств. Вычленить в условиях многоквартирного дома действительно частные пространства весьма затруднительно как из-за общей инфраструктуры (инженерные коммуникации, лестничные клетки и проч.), так и из-за внешних эффектов, или экстерналий (шум за стеной, источники загрязнения воздуха и окружающего пространства в целом и т. д.).

В некотором смысле многоквартирные дома являются прямыми наследниками коммуналок, на смену которым они, собственно, и пришли. Только сложности с разграничением частного и публичного пространства внутри квартиры сменились аналогичными затруднениями внутри дома.

Экономическая теория коммуналки

С точки зрения экономической теории права (law & economics), одного из направлений институциональной экономики, проблему негативных внешних эффектов (шума, пыли, нежелательных соседей, испорченного вида из окна и т. д.) можно решить лучшей спецификацией прав собственности – установлением, кому что принадлежит. Частично данный подход применялся и в России при приватизации жилья – собственность на общедомовое имущество и придомовую территорию либо стала коммунальной, либо перешла к участникам товариществ собственников жилья.

Однако спецификация прав собственности не ограничивается разграничением общедомового и частного имущества. Взять классический пример, рассмотренный родоначальником экономической теории права Рональдом Коузом в статье «Проблема социальных издержек». Доктор, которому для работы нужна тишина, живет по соседству с кондитером, бизнес которого достаточно шумный. В данном случае речь идет не об общедомовом пространстве, а о негативном внешнем эффекте – шуме. Решение, предложенное Коузом, заключается в сравнении издержек сторон при условии обладания доктором права на запрет шума и тогда, когда такого права у него нет. В идеале, утверждает Коуз, стоит позволить сторонам торговаться по поводу этого права – тот, кто ценит право на запрет больше, и станет в конечном счете его обладателем.

Ричард Познер, еще один представитель права и экономики и действующий судья апелляционного суда в США, в своем учебнике «Экономический анализ права» предлагает другой пример, с видом из окна. В результате возведения по соседству нового дома вид из окна был полностью закрыт. Познер отмечает, что сформулированный Коузом принцип применим и в данных обстоятельствах: предметом торга должно стать право изменить расположение нового дома таким образом, чтобы он не загораживал вид. Впрочем, даже по мнению сторонников права и экономики, подобный подход неприменим, если испорчена дальняя перспектива.

Действительная цена реновации

Подход law & economics во многом спорен и многократно подвергался критике. Например, все рассмотренные выше примеры касаются конфликтов между владельцами отдельно стоящих домов, к тому же занятых бизнесом. Торг между двумя сторонами затруднен, а что же говорить о торге между несколькими десятками собственников квартир, страдающих от шума или испорченного вида из окон? Они либо будут проводить все свое время в судах, либо погрязнут в повседневных конфликтах ввиду неспособности к коллективным действиям (стоит напомнить, что экономическая теория права исходит из приоритета частных интересов).

Однако при всех недостатках law & economics помогает высветить проблему, остающуюся пока на периферии дискуссий о реновации. Покупка или продажа (или отчуждение за компенсацию) любого товара, а уж тем более такого сложного и важного для формирования личности, как жилье, имеет множество измерений. Каждое из них предполагает наличие и обмен особых прав. Некоторые из прав можно установить только в процессе «потребления» жилья (например, насколько шумны или любезны соседи). Причем все это множество прав – его иногда называют «пучком правомочий» – напрямую влияет на цену актива. Чем больше прав, тем выше цена, и наоборот.

Пока же при расчете компенсации за отчуждаемое в ходе реновации жилье или определении альтернативных вариантов все сводится к метражу квартиры и району расположения (причем второй критерий был добавлен только в результате протестов против первоначальной версии программы). Негативные внешние эффекты (шумные или нежелательные соседи в новом доме, испорченный вид из окна и проч.) просто не учитываются, а значит, и не отражены в «цене вопроса».

Не учитываются и такие негативные внешние эффекты, которые наверняка возникнут на уровне микрорайона ввиду увеличения его населения в результате реновации. По расчетам, население таких районов, как Царицино, Зюзино, Северное Измайлово, Метрогородок, увеличится наполовину или более. Что неизбежно приведет к росту негативных внешних эффектов ввиду усиления нагрузки на инфраструктуру и естественных расхождений в приоритетах относительно ее использования (спортивная или детская площадка, сквер, парковка и т. д.).

Взять транспортную сеть как один из элементов этой инфраструктуры. В ряде районов при увеличении числа их жителей она станет недостаточной, и простым изменением маршрутов наземного транспорта вопрос не решить, например, в Метрогородке, где метро вопреки названию нет и в планах, а ведущий к ближайшей станции метро «Бульвар Рокоссовского» мост регулярно перегружен.

При учете негативных внешних эффектов размер компенсации и нормы для определения альтернативного жилья, предоставляемого взамен изымаемого, должны быть пересмотрены в сторону увеличения. Ведь решение о смене жилья не все участники программы принимают добровольно. Для некоторых именно отсутствие негативных внешних эффектов в существующем жилье представляет неявную составляющую цены их квартир. Более того, на компенсацию негативных внешних эффектов потенциально могут претендовать и собственники жилья в тех домах, которые не участвуют в программе реновации – из-за нового строительства и негативных внешних эффектов, вызванных увеличенной нагрузкой на инфраструктуру. А их мнением полностью пренебрегли.

Получается, что действительная цена реновации значительно выше заявленной властями. Выявление скрытых издержек, в том числе для третьих лиц, – первый шаг к определению действительной цены вопроса. Не исключено, что с учетом всех неявных издержек положенная в основу реновации модель многоэтажных домов, возводимых на месте попадающих под снос, окажется убыточной. А вот вариант реконструкции без увеличения числа квартир был бы нейтральным с точки зрения негативных внешних эффектов. В этом случае, однако, выигрывают жители, а не представители власти и приближенный к ним бизнес.

Автор – ведущий научный сотрудник ЦЭМИ РАН, профессор университета «Мемориал», Канада

Полная версия статьи. Сокращенный газетный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (смарт-версия)