Доходные дома для Дальнего Востока

Правительством разработаны поправки в федеральный закон «О концессионных соглашениях». В рамках антикризисных мер Минэкономразвития предлагает расширить перечень объектов, которые могут создаваться в рамках концессий. В частности, предполагается, что такая форма государственно-частного партнерства (ГЧП) позволит государству привлечь средства частных инвесторов в строительство так называемых наемных домов социального использования.

Попытки стимулирования строительства арендного жилья предпринимаются в нашей стране не впервые, однако до сих пор все они блокировались экономической логикой: арендное жилье безнадежно проигрывало по скорости возврата инвестиций обычному долевому строительству. Концессии могут оказаться инструментом, который позволит сбалансировать экономику рентных проектов, повысить их эффективность, снизить инвестиционные риски. Такая модель строительства арендного жилья востребована в регионах с относительно низким уровнем доходов домохозяйств, перегретыми и дефицитными рынками недвижимости и при этом с высоким уровнем экономической активности. К таким регионам, в частности, относится Дальний Восток.

Мало и дорого

Дальний Восток известен не только океаном, вулканами, рыбой и икрой, но и астрономическими ценами на жилье. Сегодня Приморье, Якутия и Сахалин входят в пятерку российских регионов с самыми дорогими квартирами. Стоимость квадратного метра во Владивостоке колеблется от 70 000 до 250 000 руб.

Завышенные цены на жилье особенно чувствительны для студентов, выпускников вузов, молодых семей – дальневосточники вынуждены впрягаться в обременительную ипотеку и отдавать банкам значительную часть своих относительно невысоких доходов.

Объемы жилищного строительства оставляют желать лучшего: в среднем в макрорегионе вводится около 0,3 кв. м на человека в год. Это в 2 раза ниже среднероссийских показателей. Например, в Московской области жилья на душу населения строится в 3,6 раза больше – около 1,1 кв. м на человека. При этом удельный вес ветхого и аварийного жилфонда в ДФО составляет почти 6% (около 8,3 млн кв. м) – в 2 раза больше, чем в среднем по стране. То есть на каждого жителя Дальнего Востока приходится примерно по 1 кв м в домах-развалюхах.

Проблема высокой стоимости и дефицита жилья актуальна для всей страны и вдвойне болезненна для тихоокеанской части России. Здесь пресловутый жилищный вопрос становится не просто шлагбаумом для улучшения жилищных условий, но и тормозом для промышленного развития: дефицит жилья может помешать привлечению кадров для новых производств в рамках территорий опережающего развития (ТОР) и Свободного порта. Как жителям городов, так и сотрудникам новых предприятий (в том числе специалистам, которые приедут по срочным трудовым контактам из других регионов) уже в ближайшие несколько лет потребуется, по предварительным данным, до 700 000 кв. м жилплощади. Такие объемы не обеспечены платежеспособным рыночным спросом, который опирается преимущественно на субсидируемую государством ипотеку, а значит, вряд ли могут быть построены силами частных инвесторов в сжатые сроки. Рассчитывать на масштабные бюджетные вливания в стройку в условиях дефицита региональных бюджетов также не приходится.

Государственно-частная альтернатива

Во многих странах мира альтернативой покупке жилья в ипотеку и классическим программам строительства социального жилья является наем квартир. Граждане, у которых нет средств на покупку недвижимости в кредит, арендуют ее у профессиональных операторов. Чаще всего это компании-домовладельцы, которые сдают в аренду принадлежащий им жилой фонд, объемы которого зачастую измеряются тысячами единиц разного калибра и качества. Проекты строительства арендного жилья реализуются в Европе, США, Индии, Китае. Во многих странах на рентные проекты в рамках госпрограмм приходится значительная доля в обороте всей строительной отрасли.

В последние 3–4 года масштабная программа строительства доступного арендного жилья, основанная в том числе на использовании адаптированных концессий и других моделей ГЧП, реализуется в Китае. Целевая аудитория таких проектов – вчерашние выпускники вузов, а теперь сотрудники индустриальных парков и промпредприятий, имеющие относительно невысокий доход, трудовые мигранты. Китайцев не пугает, что сроки окупаемости государственного арендного жилья, которое сдается на 40% дешевле рыночных ставок, – от 20 лет в Пекине и Гуанчжоу до 49 лет в Чонцине и 157 лет в Нинбо. Проекты реализуются консорциумами частных, окологосударственных и государственных структур. Финансовые институты являются денежным фундаментом таких проектов, а чиновники обеспечивают административную поддержку. При этом в большинстве случаев социальное арендное жилье смешивается в крупных комплексных проектах с жилфондом, который реализуется на коммерческих условиях в ипотеку: это позволяет выровнять не только экономику проекта, но и социальный состав жильцов. В авангарде китайского арендного домостроения один из четырех крупнейших городов центрального подчинения – Чунцин с населением в 33 млн человек. В ближайшие годы на территории Чунцина планируется построить в общей сложности до 40 млн кв. м доступного арендного жилья. Предполагается, что в такие проекты будет инвестировано до 100 млрд юаней ($16 млрд), из которых 70% вложат банки и небанковские кредитно-финансовые организации. Основные причины расширения строительства арендного жилья в Китае – постепенное исчерпание платежеспособного спроса на покупку жилья в ипотеку, повышение доступности, стимулирование процесса урбанизации и трудовой миграции, бюджетные ограничения, которые власти рассчитывают снять с помощью инвесторов. Кроме того, арендное жилье рассматривается как альтернатива дискредитировавшим себя традиционным моделям строительства социального жилья, к которым у китайского общества накопилось много вопросов, в том числе в связи с коррупционными проблемами.

На фоне зарубежных аналогов российский рынок аренды выглядит совсем неоперившимся. И Дальний Восток в этом смысле не исключение. В структуре предложения на вторичном рынке аренды жилья преобладают малогабаритные углы в старых домах. Немногочисленные новостройки сдаются частными лицами по высоким ценам – без каких-либо гарантий для нанимателей и без каких-либо налогов для казны. Это не рынок, а плохо регулируемый спекулятивный суррогат – как по форме, так и по содержанию.

Финансовая модель проекта строительства арендного жилья в любом дальневосточном регионе сегодня выглядит неубедительно. Стоимость заемного капитала, который является главным рычагом реализации подобных инвестиционных идей, такова, что платежи по кредитам превышают потоки, которые могут генерировать арендные проекты даже при 100%-ной ликвидности площадей и нулевом проценте вакансий. Рыночные риски отбивают у девелоперов аппетит к долгоиграющим проектам строительства арендного жилья.

При этом, по экспертным оценкам, в арендном жилье эконом-класса в целом в стране нуждается около 1,9 млн человек. При среднем уровне обеспеченности жильем в 23–25 кв. м на человека потенциальную потребность в арендном жилье на Дальнем Востоке (около 5% населения страны) можно оценить примерно в 2 млн кв. м.

Концессионная формула

До сих пор концессионные механизмы не применялись в строительстве арендного жилья в России. Бытует мнение, что концессии в российском исполнении – это в лучшем случае нечто эпизодическое и массово не востребованное. В худшем – вообще вредное явление, ставшее, например, причиной бунта дальнобойщиков из-за введения системы взимания платы за проезд грузовиков с массой свыше 12 т («Платон») и пугающих тарифов за проезд по участку новой скоростной трассы М11 до Солнечногорска.

Концессионный рынок не ограничивается только резонансными проектами. По данным Центра ГЧП, в России заключены соглашения о реализации более 1300 проектов ГЧП, в которые частный капитал планирует инвестировать около 640 млрд руб. В 2015 г. количество концессионных и прочих ГЧП-проектов, которые прошли стадию коммерческого закрытия, выросло вдвое. Сегодня в активной стадии – более 870 проектов, которые реализуются в автодорожном строительстве, ЖКХ, здравоохранении, образовании и других отраслях, обеспечивающих гарантированный денежный поток через тариф или, например, через систему ОМС, а также соинвестиции публичного партнера в создание капитальных объектов. Такая динамика указывает на то, что концессионные механизмы могут оказаться востребованными и в жилищном строительстве.

Поправки в концессионное законодательство позволят регионам и муниципалитетам скорректировать убыточные финансовые модели строительства арендного жилья. Классическая концессионная формула предполагает, что государство (концедент) предоставляет инвестору (концессионеру) обеспеченные инфраструктурой земельные участки – целевым образом под строительство арендного жилья, соответствующего указанным в проекте концессионного соглашения региональным стандартам. Концессионер финансирует строительство, передает жилье в собственность региона, сохранив за собой право на владение, эксплуатацию и получение рентных платежей. Денежный поток покрывает капитальные затраты концессионера, обеспечивает инвестиционную маржу. Долгосрочные концессии со стабильным и индексируемым денежным потоком могут оказаться понятным и востребованным продуктом для инвесторов, в том числе институциональных (пенсионные фонды, страховые компании) и не только российских.

Во всем мире экономика арендных проектов, как правило, опирается на разнообразные формы господдержки (например, субсидирование процентной ставки по кредитам, предоставление земли либо субсидирование арендной платы). Российское концессионное законодательство также вооружает государство и регионы эффективными инструментами поощрения интереса к концессионным схемам строительства арендного жилья. Например, в регионах с низким уровнем доходов домохозяйств государство могло бы подставить концессионерам плечо через компенсационные платежи, гарантирующие инвесторам минимальный уровень доходности в случае нехватки рентного денежного потока от арендаторов.

На Дальнем Востоке у концессионеров возникает дополнительная мотивация – налоговые льготы и преференции, предусмотренные в рамках режимов ТОРов и Свободного порта, которые могут быть распространены на провайдеров арендного жилья. В обмен на льготы часть квартир в построенных арендных домах может быть предложена арендаторам на специальных условиях по регулируемым государством ставкам. И предоставлена в том числе работникам крупных, стратегически значимых предприятий – например, создаваемых на Дальнем Востоке судостроительного или авиастроительного кластера, космодрома.

Комфортной для инвесторов формой реализации проектов строительства жилья могут стать консорциумы с участниками в лице государственных институтов развития, в частности региональных ипотечных корпораций (прежде всего тех, которые выполняют не просто агентские функции, но и располагают доступом к земельным участкам, а также финансовыми ресурсами), Фонда развития Дальнего Востока – как инструмента повышения доходности на вложенный капитал.

Автор – генеральный директор Фонда развития Дальнего Востока