Чему группу «Бин» научила сделка по проекту «Рублево-Архангельское»

Весной 2008 г. – накануне экономического кризиса – Микаил Шишханов сделал одну из самых дорогих покупок в своей жизни: купил за $5,3 млрд проект «Рублево-Архангельское» у Сулеймана Керимова. Сбербанк выдал кредит от $4,5 млрд до $5 млрд под залог земли (430 га на Новорижском шоссе). Высокую цену обеспечила грамотная реклама Керимова: о «первом городе для миллионеров» писали даже западные СМИ.

Правда, уже через год стоимость участка упала в 10 раз, а инвестор стал лихорадочно искать новую концепцию для проекта. Вместо эксклюзивных домов нарисовали массовую застройку на 5,2 млн кв. м, но с такими долгами экономика не складывалась. Еще через два года проект отошел Сбербанку.

«Все, что мы с братом Саит-Саламом [Гуцериевым] и племянником Микаилом Шишхановым зарабатывали, мы вкладывали в недвижимость», – рассказывал ранее в интервью «Ведомостям» Михаил Гуцериев (основатель и председатель совета директоров «Русснефти»). Зарабатывала семья неплохо. Это давало возможность агрессивно скупать активы. Еще в 2002 г. они приобрели Петровский пассаж, а в 2005 г. контрольный пакет «Моспромстроя». Гуцериевы стали одними из крупнейших рантье в России, владеющими уникальными проектами, например, им принадлежат почти все люксовые отели на Тверской улице: «Националь», «Marriott грандъ-отель», «Marriott Тверская», InterContinental Moscow (на месте бывшего «Минска»), «Люкс-отель» (бывшая «Центральная»).

Опыт с «Рублево-Архангельским» оказался полезным. Гуцериевы перестали покупать успешные активы у успешных бизнесменов. В 2011 г. Саит-Салам купил гигантский склад «Северное Домодедово» (1,1 млн кв. м). Изначально его строили структуры казахстанского бизнесмена Мухтара Аблязова, но незадолго до этого в отношении его было возбуждено уголовное дело. В 2011 г. группа «Бин» стала владельцем «Интеко», когда ее бывшая владелица Елена Батурина находилась за границей, опасаясь последствий уголовного дела по Банку Москвы.

И на этой неделе группа «Бин» объявила о покупке двух крупных активов – девелоперских проектов «А 101» экс-сенатора Вадима Мошковича в новой Москве и контрольного пакета «МДМ банка». Общая сумма двух сделок может составить до $1 млрд.

Покупку «А 101» можно понять – Мошковичу не удалось согласовать проект с московскими властями, в этих условиях актив оценен невысоко, говорят близкие к нему источники. А вот сделка по «МДМ банку» могла бы вызвать вопросы: цена покупки – на уровне около одного капитала, что дороже самого прибыльного из публичных банков – Сбербанка (0,73 капитала). При этом «МДМ банк» за много лет так и не решил вопрос с проблемными долгами, указывало в мае агентство Moody’s: на конец 2014 г. из 220 млрд руб. кредитного портфеля 77 млрд руб. – проблемные.

Другое дело, если цена в один капитал связана с дополнительными условиями сделки. Например, развитием девелоперского бизнеса. В конце прошлого года «МДМ банк» объявлял, что передал недвижимость площадью 700 000 кв. м на 18 млрд руб. в специальный холдинг для дальнейшей перепродажи. О том, чем завершилась эта сделка, «МДМ банк» не сообщает. Угадайте, насколько пополнится портфель девелоперских проектов группы «Бин»?