Жилье: субсидировать ставку или снижать цену?

Руководство России давно пытается найти способ стимулировать рынок жилья. Но как именно помочь гражданам покупать квартиры, до сих пор не решено. Обсуждаемых путей два – субсидирование ставок по ипотеке и снижение цен на жилье.

В середине августа премьер Владимир Путин дал поручение Министерству регионального развития продумать способ субсидирования ипотечных ставок. Субсидии, по-видимому, тогда предполагалось установить на уровне 12–15% – не очень много, но все же ниже, чем текущие 18–24% по типовому сейчас рыночному ипотечному кредиту. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев сказал, что ставки следует привести к уровню 6–7% и стремиться к тому, чтобы ипотека стала доступной 50% россиян.

Вторая точка зрения, что квадратный метр жилья стоит запретительно дорого, была впервые высказана вице-премьером Игорем Шуваловым еще в марте 2009 г. Шувалов тогда назвал цену в 30 000 руб. за квадратный метр, которую правительство считает оправданной (это число даже в обиходе называли «шуваловской ценой»). В августе 2009 г. эту цену повторно подтвердил премьер на совете по нацпроектам.

Спрашивается, какая из этих стратегий – субсидировать ставку или сбивать цену – более эффективна?

Летом 2009 г. Инновационный институт при МФТИ разработал математическую модель московского рынка ипотеки (полностью исследование будет опубликовано осенью этого года). В основу модели были положены данные о распределении денежных доходов москвичей. Целью исследования было определить, какое количество населения способно купить жилье при заданных условиях.

Наиболее ликвидной квартирой в Москве уже много лет является однокомнатная квартира площадью около 40 м. Это разменная монета почти всех улучшений жилищных условий москвичей – обменов, разъездов и т. д. В качестве стандартного сценария исследование рассмотрело именно эту квартиру в текущих ипотечных условиях: кредит на 50% стоимости на 10 лет при сумме платежа в 30% от дохода заемщика.

В результате оказалось, что чувствительность спроса на ипотеку зависит от процентной ставки намного меньше, чем от цены метра. При текущей цене в 130 000 руб. за 1 кв. м такую квартиру могут купить лишь 328 533 покупателей. Снижение ставки с 24% до президентских 6% сделает такую квартиру доступной 693 284 покупателям (или 8,67% московских семей). А вот снижение цены квадратного метра со 130 000 до 30 000 руб. даже без снижения ставки сразу ставит эту квартиру в пределы доступности для 1 308 922 покупателей (16,36%).

Есть ли способ в этой ситуации достичь президентской цели по доступности жилья для 50% россиян? Как показывает исследование, не в Москве. Одновременное снижение ставки до 6% и цены до 30 000 руб. расширяет круг «ипотечников» до 2 655 508 (33,19% от всех покупателей). Для достижения 50%-ной доступности ипотеки цена должна упасть минимум до 22 474 руб. за 1 кв. м – при условии 6%-ной «президентской» ставки.

В обзорах рынка недвижимости в качестве основного фактора формирования рыночной стоимости часто упоминается себестоимость строительства, обычно в пересчете на квадратный метр. Цена, однако, является еще и функцией от платежеспособного спроса, и эта простая истина часто забывается. В 2006 г. эта проблема была поднята в статье «Города-суперзвезды» (Gyourko, Joseph E., Mayer, Christopher J. and Sinai, Todd M., Superstar Cities (July 2006). NBER Working Paper No. W12355). Авторы высказали гипотезу, что в крупнейших метрополисах дефицит земли и вытекающий из него дефицит предложения недвижимости приводит к превращению недвижимости в своеобразный товар роскоши, что вызывает концентрацию там платежеспособного населения. Среди экономистов популярна и другая теория – что в крупнейших центрах формируются сообщества профессионалов, которые позволяют им тем более эффективно (и выгодно) заниматься профессией, чем эти сети больше. А это также влечет за собой платежеспособный спрос на недвижимость в метрополисах. Важно, что все эти теории подчеркивают: у цены сделки две составляющих – не только предложение (цена которого определяется в том числе и себестоимостью), но и спрос. Можно настаивать, что частный случай недвижимости в метрополисе – товар роскоши, но является ли роскошью недвижимость вообще?

Для ответа на этот вопрос важно понять, что недвижимость – это не товар, а производительный актив. Этот актив производит товар под названием «проживание». Товар «проживание» можно купить отдельно от актива – тогда эта сделка называется «аренда жилья». Ипотека – это одновременная покупка актива и права на проживание в нем. Именно поэтому при прочих равных условиях цена платежа по ипотеке всегда будет выше арендного платежа – потому что экономически ипотечный платеж включает в себя арендный и в дополнение к нему плату за право собственности, включая цену и процент по банковской ссуде.

Выбор между ипотекой и арендой – решение, на которое можно влиять, и не только мерами государственного вмешательства. Ипотеку можно стимулировать вплоть до полного искажения ее баланса с арендой. Скажем, налоговыми льготами по процентным выплатам. Или, как в США, «субпраймами» – т. е., по сути, обнулением платежей в первые несколько лет, что для небогатых заемщиков с очень высокой внутренней «ценой времени» по деньгам было очень чувствительной льготой. Если сейчас правительство США устроит массовую амнистию беднейшим ипотечникам, искажение рынка в пользу ипотеки достигнет предела. Резкий рост цен на недвижимость – тоже мощный аргумент в пользу ипотеки против аренды... но только пока он не остановится. Падение цен на недвижимость, напротив, наказывает ипотечника и награждает арендатора. Важно, что резкий рост и резкое падение мировых цен на недвижимость – явление недавнее, а в течение всего послевоенного времени и вплоть до начала 2000-х гг. цены на недвижимость, за редкими исключениями, в реальном исчислении почти не менялись.

Итак, если учесть все сказанное, то совокупное экономически обоснованное количество ипотек, аренды и уже выкупленного жилья в каждом отдельном городе – константа: это количество семей города. Строго говоря, есть еще некий дополнительный объем, обеспечивающий оборот рынка (экономический аналог люфта), и второе-третье жилье, но это не больше 10–15% жилищного фонда. Говоря иначе, каждой семье нужна крыша над головой в городе, иначе жить в этом городе она просто не сможет и уедет, а постоянно пустое жилье никому не нужно. Максимизация всех видов дохода от жилья возможна только в том случае, если цены на жилье предусматривают возможность проживания всех – от самой богатой по самую бедную семью города включительно. Основной массив аренды и ипотеки, таким образом, придется на уровень ценовой доступности семей со средним доходом. В противном случае город опустеет. Феномен вымывания носителей профессий с низкими доходами наблюдается уже не первое десятилетие в наиболее дорогих городах мира, и это, кстати, приводит в этих городах к росту цен на услуги и падению качества жизни.

Ситуация, сложившаяся в Москве, может быть истолкована в духе теории о городе – товаре роскоши, да так ее и толковали раньше: мол, московская недвижимость – инвестиционный товар, а право жить в Москве всегда в цене. Но Москва все-таки не Манхэттен, где на пятачке земли могут скучковаться десятки тысяч инвестбанкиров с миллионными доходами, – москвичи в целом беднее. Цена в 130 000 руб. за московский метр представляется не имеющей никаких экономических оснований – шуваловские 30 000 руб. за метр выглядят куда ближе к реальностям долгосрочного равновесия цен с доходами москвичей. Для других городов и весей России, где кредитный пузырь надулся с еще меньшими на то основаниями (а дефицит земли, как правило, куда меньше московского), адекватный доходам населения уровень цен будет и того ниже.

Жилье – не роскошь. Жилье – предмет первой необходимости и товар массового спроса. Выражение «доступное жилье» своего рода нонсенс – «недоступным» жилье быть не должно, это не в его фундаментальных свойствах. Мы вместе со всем миром успели об этом забыть в ходе кредитного бума. Теперь придется вспоминать и возвращаться в точку нового долгосрочного равновесия, которая еще далеко не достигнута.

Одними манипуляциями со ставкой по ипотечному кредиту этого равновесия не достичь. Карфаген заоблачных цен должен быть разрушен.