Революция форматов в городе традиций

Петербург – место, где родился я, мои родители, бабушки и дедушки. Нам сильно повезло. Это, конечно же, невероятный туристический центр притяжения для Европы, мы не до конца такой потенциал используем. За туристами следуют и жители, переезжают с Севера. Москва, Краснодарский край и Петербург – три места притяжения для людей со всей России.

В Петербурге я провел первые 35 лет жизни, в этом городе родилась компания Becar, поэтому мы знаем, как работать здесь, и хорошо себя чувствуем. Но сложность в том, что в Петербурге много меньше денег. Я извиняюсь, но их совсем мало. Поэтому, например, важно развивать туризм, пусть даже сейчас кому-то в правительстве города кажется, что китайцы больше вреда наносят памятникам и гостиницам, чем приносят денег.

Я занимаюсь новыми форматами по той же самой причине – денег мало. Если нельзя заработать на офисном центре, что делать? Посмотрите вокруг и делайте коворкинг. Если не хватает денег построить гостиницу – оглянитесь и увидите кондо-отели. Можно делать отель, но не сдавать, а продавать номера в розницу. Сейчас мы строим новый отель Vertical We & I на Большом Сампсониевском, 68. Окупаемость такого кондо-отеля для инвесторов в девелопмент не хуже, чем среднемировая в других странах. Традиционно девелоперы зарабатывают на вложенный капитал 20–30% годовых, а сам проект дает 10–15% годовых.

Строительство отеля и кондо-отеля не отличается. Кондо-отели есть в портфелях крупных сетей – Accor, Marriott, Kempinski. А в России мы единственные, кто сумел организовать работу с множеством собственников в отельном бизнесе. И мы гордимся, что нам готовы давать свои бренды крупнейшие сети для развития формата кондо-отеля в России.

Мы планируем внедрять в России формат коливинга. Большинство девелоперов, реализующих такие проекты, называют их апарт-отелями, но когда юниты сдаются на длительные сроки, то это уже не отель, это больше похоже на американские multifamily. Или российские дореволюционные доходные дома. Вся Петроградка ими застроена.

Сейчас мы завершаем реконструкцию Свердловской набережной, 22, небольшой объект, памятник архитектуры. Понятно, что будет отель. Но нас бросает от бутик-отеля (потому что вид на набережную, бывшая дача Дурново, роспись, и показатели вроде говорят, что может получится «вау!») до хостела, потому что мы все время пересчитываем доходность при принятии той или иной концепции и думаем: может, во дворце хостел сделать? На хостел более понятный потребитель. Кто знает, может, это будет первый дворец Санкт-Петербурга, который соберет молодых и энергичных ребят.

За годы работы нам удалось сделать рентабельным отель Vertical, коворкинг GrowUp, а вот девелопмент памятника архитектуры вытянуть в прибыль получается с трудом. Если бы я знал в 2011 г., что будет происходить в России, в городе, я бы, конечно, за этот проект не взялся. Это федеральный проект. Договор с Росимуществом по итогам конкурса выиграл я, как считал тогда, очень выгодный, 6,4% площадей я отдаю Российской Федерации, остальное мне идет. Площадь – 2399,8 кв. м. В условиях контракта была реставрация памятника. Но я не думал, что по закону придется восстанавливать не только стены, но и планировки, и лепнину, и роспись, и не предполагал, что реставрация здания раза в 2–3 дороже, чем новое строительство.

Одним из ярких примеров предъявления чрезвычайных требований к реставрации памятников архитектуры является Дом Нобеля (Пироговская набережная, 19). В 2011 г. я взял его в аренду по выгодной ставке $18 за 1 кв. м в год у Росимущества. Там 6000 кв. м, в год где-то $120 000 выходит. Через 1,5 года я отказался от этой аренды, потому что те требования по реставрации, которые были выставлены, были нереальны, даже если бы у меня ставка была 1 руб. Прошло 16 лет, Пироговская, 19, все так же стоит нереставрированная.

Думаю, инвесторы вместе с властями города должны работать над требованиями Министерства культуры, ограничить требования до реставрации внешних стен и фасадов и давать возможность полной реконструкции здания, если от него ничего не осталось. А сейчас условия такие, что если сохранились исторические фото объекта, то надо восстанавливать не только планировки – а они часто не отвечают современным требованиям, – но и интерьеры помещений. В такой ситуации реставрировать особняк Нобеля будет под силу столь же богатой семье, как были Нобели до революции. Или же государство должно вкладывать в памятники свои деньги и создавать музеи. В данном случае – музей семьи, которая создала Нобелевскую премию и была одной из самых эффективных в дореволюционной России. Но не уверен, что у государства хватит на все памятники средств и сил. Не лучше ли дать возможность использовать эти здания для пространств, которые нужны современному инновационному бизнесу?

Есть два подхода к реставрации памятников архитектуры. В большей части Европы принципиально сохранить фасадные решения, а внутренние планировки разрешено приспосабливать и изменять под современные требования, таким образом памятник приобретает вторую жизнь. В ряде стран, например в Греции, обязательным является восстановление планировок и интерьеров. Россия идет по пути Греции. Поэтому сотни особняков XIX в. стоят заколоченные досками и разрушаются – экономической целесообразности в их реставрации нет. Слишком тяжело бремя восстановления.

Петербург – город традиций, защитники памятников, патриоты Питера не хотят думать об эффективности и современных реалиях, о недостаточности денег в бюджете на восстановление памятников, и требуют чересчур много. А результат – полное разрушение памятников архитектуры.