Большим стройкам нужно участие государства

В чем будущее российского девелопмента сейчас? После того как построили ММДЦ «Москва-сити», ни одного стратегического проекта российскими девелоперами не реализовано.

Объясню. Все проекты состоят из жилья, садиков, школ и, возможно, спортивных комплексов – и это всё. Какая может быть в этом стратегия? Да, это норма, но какая в этом может быть глобальная идея и польза для города? Никакой абсолютно. А так называемые серые пятна, промзоны, – вообще-то там были раньше рабочие места, где люди что-то производили. И то, что эти производства не переносят, а просто удаляют и превращают в жилье, – это печально.

Но совсем скоро реализовывать даже такие проекты будет просто невозможно. Изменения в законодательстве, а именно невозможность тратить деньги дольщиков на создание социальной инфраструктуры, инженерию и т. д., доступ к уплаченным за квартиру деньгам дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию – все это делает невозможным саму реализацию проектов комплексного освоения территорий частными девелоперскими компаниями. Мы приходим к европейской модели девелопмента: 100%-ное банковское финансирование стройки и доступ к средствам покупателей только после того, как дом введен в эксплуатацию.

В начале марта президент России призвал увеличить объемы строительства жилья с текущих 80 млн кв. м до 120 млн кв. м в год. Да, это можно сделать, но только за счет госкомпаний. Будущее частного, негосударственного девелопмента в свете предстоящих изменений законодательства – это даже не сегодняшние масштабы. Это небольшие комплексы, до 100 000 кв. м, которые девелопер в состоянии построить за счет собственных средств и кредитного плеча. Естественно, они будут укомплектованы детскими садиками и школами – это, в принципе, не так сложно.

Но для реализации масштабных проектов комплексного освоения территории уже завтра должна родиться реально действующая форма кооперации между городом и девелоперами, которая бы позволила реализовывать инфраструктурные проекты, как раз и создающие среду проживания, в которой будет комфортно жить и комфортно работать.

Функция девелопера – строить и продавать качественное жилье. И необходимую социальную инфраструктуру к этому жилью. Но, возможно, для проекта нужен мост или отрезок дороги. А это непрофильный бизнес для девелопера – их можно построить только через механизм либо концессии, либо государственно-частных партнерств. Может быть, как раз вот эти поправки в законодательство, которые приняты и вступают в силу уже летом, заставят два прекрасных города – Москву и Санкт-Петербург – более активно работать с девелоперами для решения масштабных задач: увеличения объемов строительства и формирования комфортной среды проживания.

Города неминуемо будут уплотняться, и дороги уже не будут справляться с этой нагрузкой. Все технологические возможности в России брошены на классическое подземное метро, но метро развивается на пределе возможностей. Наибольший потенциал, в том числе и экономический, лежит в области надземных видов транспорта, это, мне кажется, единственный выход для таких крупных мегаполисов, как Санкт-Петербург и Москва. И здесь мы можем предложить рынку интересные решения. Вместе с немецкой компанией мы построили тестовый участок длиной 1 км. Он показал абсолютную надежность в любых погодных условиях – до минус 30 градусов, и сегодня эта технология готова к тиражированию. Надземная транспортная система «Стрела» рассчитана на использование поездов из четырех вагонов вместимостью 65 человек каждый. Поезда могут двигаться в полностью автоматическом режиме с интервалом 1,5 минуты с эксплуатационной скоростью до 50 км/ч, обеспечивая пассажиропоток до 10 000 человек в час в одном направлении.

Надземный транспорт позволяет передвигаться в условиях плотной городской застройки без пробок, вторым ярусом над действующей транспортной сетью, снижая нагрузку на дороги. Строительство веток надземного транспорта не требует сноса существующих зданий, рытья тоннелей, строительства эстакад и т. д., что делает его себестоимость в несколько раз дешевле метро или, например, линий скоростного трамвая. У нас есть неплохой опыт разработки такой системы. Изначально «Стрела» разрабатывалась по технологии немецкой компании H-Bahn. Но после введения санкций немцы вышли из состава наших учредителей, и сейчас мы единственные владельцы данной технологии на территории России. За последние два года наши разработчики заместили немецкие технологии собственными, и сегодня в проекте задействовано 47 промышленных компаний из Санкт-Петербурга, Москвы и других российских регионов. В текущем виде проект на 95% является российской разработкой, и лишь 5% в нем приходится на адаптированные решения компаний из Германии, Швейцарии и США.

Учитывая особенности российского законодательства, мы потратим еще 1,5 года на то, чтобы получить необходимые сертификаты, и, надеюсь, после этого сможем предлагать комплексное решение городам. Интерес к системе есть уже сегодня.