«Ведомости» нашли владельцев топ-20 самых дорогих оформленных в 2021 году квартир

Дата-отдел «Ведомостей» изучил данные Росреестра и составил рейтинг самых дорогих квартир в Москве, по которым проводились операции в 2021 г. На первом месте – роскошный пентхаус на Пречистенке, стоимость которого оценивается в 2,2 млрд руб. Полный тезка миллиардера, совладельца «Новатэка» и «Сибура» Леонид Михельсон объединил его из трех квартир и оформил на Ольгу Михельсон. Среди других владельцев топ-100 квартир «Ведомости» обнаружили близких депутатов и сенатора, родственников бывшего президента Узбекистана, нефтяных магнатов, а также чиновника под следствием и криминального авторитета.

В исследование попали самые дорогие жилищные комплексы Москвы. Данные Росреестра позволяют определить, по каким помещениям оформлялись права собственности в 2021 г. Таких объектов оказалось более 200. Запрос выписок по ним о правах собственности позволял установить владельцев (подробнее см. «Как мы считали»), а данные ЦИАН и других риэлторских агентств о стоимости тех же или аналогичных объектов – примерную рыночную стоимость квартир или апартаментов.

В рейтинге самого дорогого жилья учтены сделки на первичном и вторичном рынках. Собственников удалось установить не всех: сведения по объектам первичного рынка с долевым участием права собственности зачастую еще не отражены в Росреестре. Второе ограничение: не всегда удавалось установить собственников элитного жилья, поскольку некоторые выписки Росреестра приходили пустые. Представитель ведомства объяснил это техническими проблемами.

Найденные топ-100 квартир стоили в совокупности 46 млрд руб., а квадратный метр попавшего в рейтинг жилья оценивался в 600 000–3,9 млн руб.

Первая тройка

Самой дорогой квартирой, оформленной в собственность в 2021 г., стал пентхаус с мансардой на седьмом этаже в ЖК «Пречистенка 13».

Объект площадью 1035 кв. м в марте 2021 г. зарегистрировали на Ольгу Михельсон. Жилье в этом комплексе стоит 2,1 млн руб. за 1 кв. м. То есть стоимость квартиры может составлять 2,2 млрд руб. Объект возник после объединения трех соседних квартир, прежним владельцем которых был Леонид Михельсон. Так же зовут председателя правления газодобывающей компании «Новатэк» (№ 5 в российском рейтинге Forbes с состоянием $24,9 млрд). Информации о предпринимательской деятельности Ольги Михельсон обнаружить не удалось, связаться с ней тоже. «Ведомости» направили запрос представителю «Новатэка», но не получили ответа.

Еще одно роскошное жилье, оформленное в собственность в 2021 г., находится в здании гостиницы «Украина». Пентхаус в 508 кв. м расположен на трех этажах (с 11-го по 13-й) сталинской высотки. Объекты вокруг стоят относительно недорого (менее 1 млн руб. за 1 кв. м). Но конкретно эти – значительно дороже. Сейчас их снова выставили на продажу по цене 1,7 млрд руб. С 24 мая пентхаусом владеет Анвар Абдуллаев. Так же зовут предпринимателя, совладельца нескольких фирм, самая крупная из которых – «Евразия компания» (выручка 37 млн руб. в 2020 г., следует из данных СПАРК). В прошлом объект уже принадлежал его родственникам: с 2012 по 2014 г. владельцем был Акбар Абдуллаев, затем он перешел Виталию Семенову. У Анвара и Акбара Абдуллаевых одинаковое отчество – Ибадуллаевичи (или в узбекской традиции – Ибадулла Углы). Так же зовут племянников Татьяны Каримовой, вдовы бывшего президента Узбекистана Ислама Каримова. Связаться с Абдуллаевыми и Семеновым не удалось.

Замыкает тройку лидеров жилье в ЖК «Гранатный палас» в Пресненском районе столицы. Стоимость квадратного метра здесь, по данным риэлторских агентств, превышает 2,8 млн руб. С октября 2021 г. квартира площадью почти 440 кв. м принадлежит Дмитрию Десятникову. Так же зовут бывшего супруга солистки группы «Лицей» Изольды Ишханишвили и совладельца ООО «Паритет», которое в 2020 г. заработало 10,2 млн руб. и получило 6,4 млн руб. убытков, указано в СПАРК. Также Десятников был совладельцем ООО «Сириус А», которое сейчас контролирует кипрская Suntrax Group Limited. Эта компания была прежним владельцем квартиры. В 2016 г. СМИ упоминали о Десятникове в связи с крупным ДТП в Москве с участием Gelendwagen и еще трех автомобилей. Десятников не ответил на запрос «Ведомостей».

Клуб «усмановских»

В ЖК «Малая Бронная, 15» оказалось немало постояльцев, возможно связанных с миллиардером Алишером Усмановым.

Квартиру площадью более 635 кв. м в этом элитном клубном доме на Патриарших прудах в феврале 2021 г. оформила Елена Лихач. Ранее она была владелицей двух квартир в этом ЖК и объединила их в одну. Поскольку смены собственника не было, этот объект не попал в рейтинг (подробнее см. «Как мы считали»). Тем не менее стоимость объединенной квартиры солидная – около 1,6 млрд руб.

Женщина по имени Елена Лихач в 2011 г. стала супругой российского предпринимателя и депутата Госдумы от «Единой России» Андрея Скоча, писала «Комсомольская правда». Это давний партнер Усманова по бизнесу, еще с начала 90-х гг. Доход Скоча (№ 21 в списке Forbes) в 2020 г. составил 427 млн руб., годом ранее – 306 млн руб., указывается в декларации о доходах на сайте Госдумы. Про доходы супруги там не сказано. По данным СПАРК, Лихач сейчас не владеет бизнесом, но зарегистрирована как индивидуальный предприниматель для управления недвижимостью. Связаться с Еленой Лихач не удалось, Андрей Скоч и его представитель не ответили на запросы на момент публикации.

Роскошной квартирой площадью 222 кв. и рыночной стоимостью около 570 млн руб. в ноябре 2021 г. обзавелась Анастасия Игнатова. Так же зовут преподавателя кафедры политической теории МГИМО и приемную дочь гендиректора «Ростеха» Сергея Чемезова. По данным СПАРК, в России есть предприниматель с таким именем, ей принадлежит компания «ФАРМАПТ» (чистая прибыль в 2020 г. 26 млн руб.) и «АИС девелопмент» (с убытком в 7 млн руб.). Связаться с предпринимательницей Игнатовой не удалось, «Ведомости» направили запрос в МГИМО, но не получили ответов на момент публикации. В «Ростехе» сообщили, что этот вопрос не имеет отношения к деятельности госкорпорации «Ростех».

Упомянутую в связи с Анастасией Игнатовой (№ 9 рейтинга) госкорпорацию «Ростех» также связывают деловые отношения с USM: вместе они занимаются системой маркировки и отслеживания товаров в России. В 2019 г. ее оператором правительство без конкурса назначило ООО «Оператор-ЦРПТ», дочернюю компанию ООО «Центр развития перспективных технологий», 50% которой у ООО «Юэсэм маркировка», еще по 25% – у «Концерна Автоматика», входящего в «Ростех», и ООО «Элвис-плюс групп», принадлежащего Александру Галицкому.

В этом же элитном комплексе обосновалась Юлия Шалабаева, купив квартиру стоимостью около 485 млн руб. Так же зовут совладельца ООО «АЙМАРК», дочерней структуры ЦРПТ. Связаться с Шалабаевой не удалось, по телефону «АЙМАРК» не ответили. «ЦРПТ не располагает информацией о частной жизни миноритарных акционеров дочерних компаний», – сообщил «Ведомостям» представитель компании.

В топ-20 вошла и квартира Владимира Стрешинского – тезки гендиректора USM и члена совета директоров «Мегафона». Его квартира площадью 188 кв. м стоит около 480 млн руб. «Ведомости» направили запрос в USM и «Мегафон».

Сам комплекс является проектом компании R4S Group Сергея Мефедова. Участники рынка называют его партнером Артема Дюмина, младшего брата губернатора Тульской области, писали «Ведомости» в 2017 г. Пару лет спустя Усманов жертвовал тульскому «Арсеналу» 600 млн руб.

«Гранатный, 6» – дом нефтяников, в Шведском тупике живут Рейманы

Среди владельцев топ-100 самых дорогих квартир, по которым проводились сделки в этом году, немало и других известных лиц.

С июня 2021 г. квартира площадью 381 кв. м в ЖК «Гранатный, 6» принадлежит Алексею Марченко. Так же зовут 43-летнего уроженца Томска, который с 2003 по 2010 г. работал на предприятиях нефтегазового строительства, дослужился до вице-президента компании «Стройгазконсалтинг» и курировал строительство объектов «Газпрома». Потом он был первым заместителем губернатора Владимирской области Светланы Орловой. А сейчас работает гендиректором «Салаватнефтемаша» с выручкой в 696 млн руб. и убыточностью в 37%. Квартира стоит примерно 925 млн руб. «Ведомости» направили запрос в «Салаватнефтемаш», но не получили ответа.

Примерно 540 млн руб. стоит квартира площадью 222 кв. м на втором этаже ЖК «Гранатный, 6», которая с марта 2021 г. принадлежит Вадиму Юрьевичу Вершинину. Юрий Вершинин – бывший президент Тюменской нефтяной компании, который в сентябре 1996 г. был ранен в результате покушения неизвестного. Вместе с братом Станиславом они были партнерами отца по ООО «Тюменнефть», но эта компания уже недействующая, следует из данных СПАРК. Данных об успешном и действующем бизнесе Вершининых в открытых источниках найти не удалось. Вадим Вершинин владеет химчисткой ООО «Уют», но ее убыток в 2020 г. был 1,6 млн руб. По ее телефону не ответили.

Соседями Вершинина в ЖК «Гранатный, 6» оказались близкие коллеги по цеху. Квартира на третьем этаже площадью 212 кв. м и стоимостью около 515 млн руб. с февраля 2021 г. принадлежит Андрею Болотову. Это тезка бывшего мужа Майи Токаревой, дочери главы «Транснефти» Николая Токарева, писал Forbes. Болотов является тезкой сына отставного полковника ФСО Юрия Болотова, который вместе с Александром Коржаковым является соучредителем Ассоциации ветеранов и сотрудников служб безопасности, следует из данных СПАРК. Раньше Андрей Болотов работал управляющим директором в банке ВТБ, а сейчас владеет несколькими успешными компаниями. Самые крупные из них – «Рейл карго рент» (выручка в 2020 г. 88,2 млн руб., прибыль19 млн руб.) и «УК Регионпромактивы» (выручка в 2020 г. 55 млн руб., прибыль 7 млн руб.). Связаться с Болотовым не удалось.

В феврале этого года в элитном доме в Шведском тупике произошла смена владельца. Вместо Леонида Реймана собственником 216 кв. м жилья стала Ольга Рейман. Также ей отошла треть квартиры площадью 464 кв. м в этом же доме, остальные доли у детей – Георгия и Михаила. Бывший министр связи Леонид Рейман сейчас контролирует ряд фирм, самая успешная из которых – клининговая компания «Мегаполис-сервис» с выручкой в 2020 г. в 550 млн руб. и прибылью 17 млн руб. Ольга Рейман, по данным СПАРК, руководит благотворительным фондом «Кто, если не я?». Стоимость переданной Ольге Рейман собственности может достигать 350 млн руб. Связаться с ней не удалось, а представитель Леонида Реймана отказался от комментариев.

«Имперский дом»

Семье Николая Сапожникова достались две квартиры общей площадью более 430 кв. м и рыночной стоимостью примерно 545 млн руб. Владельцами стали Сапожниковы Максим, Петр, Полина и София, а также Александр Корольчук, у всех отчество – Николаевичи. С ними связаны несколько юридических лиц, в том числе – гостиница «Аврора» в Курске (выручка в 2020 г. 55 млн руб., прибыль 4,4 млн руб.). А полный тезка Сапожникова-старшего – бывший депутат Госдумы. «Ведомости» направили запрос в «Аврору».

«Имперский дом» оказался богат и на других авторитетных постояльцев. ​В мае на Алену и Елизавету Кожиных оформили квартиру в 332 кв. м стоимостью в 420 млн руб. Так же зовут несовершеннолетних детей бывшего управделами президента РФ Владимира Кожина, ныне сенатора от Москвы, и главного редактора журнала WOW magazine Олеси Кожиной. Ранее квартира принадлежала самому Кожину. Связаться с ним не удалось, «Ведомости» направили запрос в журнал WOW magazine.

В апреле 2021 г. квартиру в 175 кв. м и стоимостью около 220 млн руб. оформили на Викторию Михайловну Суханкину. Михаил Суханкин – это почетный гражданин г. Магадана. Его 70-летняя супруга Федосья Суханкина владеет компанией «Колыманефтепродукт» с выручкой в 24 млрд руб., где супруг был гендиректором. В 2021 г. Суханкина даже вошла в рейтинг Forbes самых богатых женщин России. Связаться с Суханкиными не удалось.

В июле 2021 г. Сергей и Федор Сергеевичи и Александра Сергеевна Гуральниковы стали совладельцами квартиры площадью 173 кв. м и стоимостью 220 млн руб. в этом же комплексе. Сергей Гуральников – бывший заместитель главы Федерального казначейства, курировавший сферу IT и арестованный в 2017 г. по подозрению в мошенничестве. Связаться с Гуральниковыми не удалось.

В топ-50 символично вошла квартира Радика Юсупова в том же «Имперском доме». Его тезка – ранее судимый за участие в банде «Севастопольские» «авторитет» по кличке Дракон, писал «Коммерсантъ». Сейчас у Радика Юсупова есть 15% в ООО «РСК «Промстрой», которое, по данным СПАРК, почти не приносит прибыли – в 2020 г. она была 2,9 млн руб. Жилье площадью 172 кв. м стоит 202 млн руб. Связаться с Юсуповым не удалось.

Квартирная экономия

Как обнаружили «Ведомости» сразу несколько владельцев элитных квартир объединяли в 2021 г. свои жилища в один объект. Это позволяет сэкономить на налогах, поскольку кадастровая стоимость объектов после объединения снижалась в некоторых случаях в 2-3 раза. Отчасти это объясняется изменением масштабов объекта: «При определении стоимости элитных квартир действует правило опта: чем больше площадь, тем ниже цена», – говорит юрист «Amulex» Андрей Еремин.

Другая экономия на налогах невольно возникает в целом за счет более низкой, по сравнению с рыночной, кадастровой стоимости квартир. По закону владельцы жилья дороже 300 млн руб. должны платить налог на имущество в размере 2%. Если жилье стоит от 50 до 300 млн руб., то ставка уже всего 0,3%. 

Из приведенных в рейтинге объектов кадастровая стоимость только квартира Михельсонов достигла границы двухпроцентного налога (дороже 300 млн руб.), составив 938 млн руб. В 2019 г. Михельсон оспаривал в суде кадастровую стоимость квартиры, ссылаясь на независимую экспертизу, которая оценила ее в 760 млн руб.

У всех остальных кадастровая стоимость обозначена на сайте Росреестра меньше 300 млн руб. Методические указания по ГКО устанавливают механизм оценки, который направлен на максимальное приближение кадастровой стоимости к рыночной, говорит Еремин. Но эта стоимость устанавливается на основе не только рыночной, но и иной информации об использовании объекта.

Элитно-квартирный бум

В 2021 г. в сегменте премиального жилья Москвы был настоящий рывок. С элитным жильем дороже $1 млн было 1430 сделок, на которые потратили около 202 млрд руб. – новый исторический рекорд совокупного годового бюджета сделок. По сравнению с 2019 г. рост составил 31%, а в сравнении с 2020  г. – 44%, свидетельствуют данные Savills. Из этой суммы большая часть пришлась на первичный рынок – 128 млрд руб., а 74 млрд руб. – на вторичку. По оценке Knight Frank, на первичный рынок пришлось даже больше – около 150 млрд руб., сообщил «Ведомостям» директор департамента городской недвижимости KF Андрей Соловьев.

Самую дорогую сделку на первичном рынке определить оказалось непросто. Информации о собственниках квартир в этих жилых комплексах в Росреестре зачастую еще нет: строительные работы не завершены, а покупатели не вступили в права собственности.

В одном из крупнейших риэлторских агентств самой дорогой сделкой назвали покупку за 1,8 млрд руб. пентхауса без отделки в Якиманке. Такие цены в этом районе только в ЖК «Дом Лаврушинский». Цена квадрата там достигает 4,6 млн руб., а площадь – 417 кв. м. В другом агентстве вспомнили про сделку на 1 млрд руб. в ЖК «Stoleshnikov 7».

В «ЦИАН.Аналитике» самой дорогой сделкой на первичном рынке «Ведомостям» назвали продажу квартиры в ЖК «Cloud Nine» от застройщика Vesper стоимостью почти 610 млн руб.

Если же смотреть имеющиеся предложения на рынке, то самое дорогое – это 1051 кв. м за 3,15 млрд руб. в ЖК «Fairmont. Vesper Residences (Фэйрмонт)».

Объем сделок существенно вырос, поэтому отследить их непросто, а всем желающим роскошных квартир не хватило. «Из-за повышенного спроса на жилье дороже 100 млн руб. его предложение ниже, чем год назад, – 700 лотов», – говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Предложение не поспевало за спросом особенно по новостройкам, отмечает партнер Colliers в России Владимир Сергунин. «В Москве всего пара застройщиков, которые предлагают элитный продукт в ЦАО. К тому же в центре мало кто строит – проекты неохотно согласовывают», – говорит эксперт.

Это привело к росту цен, заметили эксперты ЦИАН и Savills. Стоимость элитного квадратного метра за год выросла с 955 000 руб. за 1 кв. м до 1,27 млн руб. – это на 33% выше, чем год назад, и на 18% выше допандемийного 2019 года, сообщила Кирюхина.

Значительная часть покупателей премиальных новостроек преследует инвестиционные цели (продать потом подороже или сдать в аренду), говорит директор управления элитной недвижимости «Метриум премиум» Анна Раджабова. Недвижимость устойчива к инфляции, а доходность может быть выше, чем в банках, считает она.

«Покупателями являются не только москвичи, но и выходцы из регионов», – отмечает Сергунин. По мнению эксперта, на раздувание пузыря на столичном рынке элитной недвижимости повлияла и общая неразвитость фондового рынка. «Граждане часто не видят альтернативных возможностей для инвестиций», – добавляет он.

Новостройки для избранных

Кому не хватило интересных предложений на вторичном рынке, ждут новых объектов. Существенные корректировки в структуру спроса внесла пандемия. Поскольку закрывались границы и многие переходили на удаленный режим работы, с весны 2020 г. стали востребованнее загородные дома, таунхаусы и пентхаусы. В этих объектах больше пространства, приватности и одновременно они подчеркивают высокий статус своего владельца, говорит Раджабова и подтверждает Соловьев.

Пока предложение таунхаусов не так распространено в Москве. Несколько лет назад их не было, а в 2021 г. подобные лоты были только в единичных проектах элитных новостроек. В центре мало свободного места, поэтому сложно обеспечить уединенность и спокойствие, а свободный участок земли – использовать по назначению.

Миллионеры же хотят отдельный въезд и вход с качественным благоустройством и ландшафтным дизайном дворовых территорий, собственные террасы, возможность подняться на конкретный этаж, минуя холл и лобби. Пространство для прислуги должно быть выделено в отдельные площади с целью максимальной уединенности.

Другая особенность в том, что богачи переориентировались с иностранного рынка на московскую недвижимость, ведь сейчас до своего пентхауса в Лондоне или Мадриде стало сложнее добираться, отмечает Соловьев.

Таким образом, предложение в элитных новостройках не поспевает за новомодностью спроса, что также сказывается на росте цен. Цена квадрата в этом сегменте растет гораздо быстрее, чем на вторичке, говорит эксперт.

При участии Антона Филатова