«Ведомости» нашли владельцев топ-20 самых дорогих оформленных в 2021 году квартир
На первом месте – пентхаус Ольги Михельсон за 2,2 млрд рублей
Дата-отдел «Ведомостей» изучил данные Росреестра и составил рейтинг самых дорогих квартир в Москве, по которым проводились операции в 2021 г. На первом месте – роскошный пентхаус на Пречистенке, стоимость которого оценивается в 2,2 млрд руб. Полный тезка миллиардера, совладельца «Новатэка» и «Сибура» Леонид Михельсон объединил его из трех квартир и оформил на Ольгу Михельсон. Среди других владельцев топ-100 квартир «Ведомости» обнаружили близких депутатов и сенатора, родственников бывшего президента Узбекистана, нефтяных магнатов, а также чиновника под следствием и криминального авторитета.
В исследование попали самые дорогие жилищные комплексы Москвы. Данные Росреестра позволяют определить, по каким помещениям оформлялись права собственности в 2021 г. Таких объектов оказалось более 200. Запрос выписок по ним о правах собственности позволял установить владельцев (подробнее см. «Как мы считали»), а данные ЦИАН и других риэлторских агентств о стоимости тех же или аналогичных объектов – примерную рыночную стоимость квартир или апартаментов.
В рейтинге самого дорогого жилья учтены сделки на первичном и вторичном рынках. Собственников удалось установить не всех: сведения по объектам первичного рынка с долевым участием права собственности зачастую еще не отражены в Росреестре. Второе ограничение: не всегда удавалось установить собственников элитного жилья, поскольку некоторые выписки Росреестра приходили пустые. Представитель ведомства объяснил это техническими проблемами.
Найденные топ-100 квартир стоили в совокупности 46 млрд руб., а квадратный метр попавшего в рейтинг жилья оценивался в 600 000–3,9 млн руб.
Первая тройка
Самой дорогой квартирой, оформленной в собственность в 2021 г., стал пентхаус с мансардой на седьмом этаже в ЖК «Пречистенка 13».
Объект площадью 1035 кв. м в марте 2021 г. зарегистрировали на Ольгу Михельсон. Жилье в этом комплексе стоит 2,1 млн руб. за 1 кв. м. То есть стоимость квартиры может составлять 2,2 млрд руб. Объект возник после объединения трех соседних квартир, прежним владельцем которых был Леонид Михельсон. Так же зовут председателя правления газодобывающей компании «Новатэк» (№ 5 в российском рейтинге Forbes с состоянием $24,9 млрд). Информации о предпринимательской деятельности Ольги Михельсон обнаружить не удалось, связаться с ней тоже. «Ведомости» направили запрос представителю «Новатэка», но не получили ответа.
Еще одно роскошное жилье, оформленное в собственность в 2021 г., находится в здании гостиницы «Украина». Пентхаус в 508 кв. м расположен на трех этажах (с 11-го по 13-й) сталинской высотки. Объекты вокруг стоят относительно недорого (менее 1 млн руб. за 1 кв. м). Но конкретно эти – значительно дороже. Сейчас их снова выставили на продажу по цене 1,7 млрд руб. С 24 мая пентхаусом владеет Анвар Абдуллаев. Так же зовут предпринимателя, совладельца нескольких фирм, самая крупная из которых – «Евразия компания» (выручка 37 млн руб. в 2020 г., следует из данных СПАРК). В прошлом объект уже принадлежал его родственникам: с 2012 по 2014 г. владельцем был Акбар Абдуллаев, затем он перешел Виталию Семенову. У Анвара и Акбара Абдуллаевых одинаковое отчество – Ибадуллаевичи (или в узбекской традиции – Ибадулла Углы). Так же зовут племянников Татьяны Каримовой, вдовы бывшего президента Узбекистана Ислама Каримова. Связаться с Абдуллаевыми и Семеновым не удалось.
Замыкает тройку лидеров жилье в ЖК «Гранатный палас» в Пресненском районе столицы. Стоимость квадратного метра здесь, по данным риэлторских агентств, превышает 2,8 млн руб. С октября 2021 г. квартира площадью почти 440 кв. м принадлежит Дмитрию Десятникову. Так же зовут бывшего супруга солистки группы «Лицей» Изольды Ишханишвили и совладельца ООО «Паритет», которое в 2020 г. заработало 10,2 млн руб. и получило 6,4 млн руб. убытков, указано в СПАРК. Также Десятников был совладельцем ООО «Сириус А», которое сейчас контролирует кипрская Suntrax Group Limited. Эта компания была прежним владельцем квартиры. В 2016 г. СМИ упоминали о Десятникове в связи с крупным ДТП в Москве с участием Gelendwagen и еще трех автомобилей. Десятников не ответил на запрос «Ведомостей».
2,2 млрд руб. – «Пречистенка 13» – Ольга Михельсон
Самой дорогой квартирой, оформленной в собственность в 2021 г., стал пентхаус с мансардой на седьмом этаже в ЖК «Пречистенка 13». Объект площадью 1035 кв. м в марте 2021 г. зарегистрировали на Ольгу Михельсон. Жилье в этом комплексе стоит 2,1 млн руб. за 1 кв. м. То есть стоимость квартиры может составлять 2,2 млрд руб.
Объект возник после объединения трех соседних, прежним владельцем которых был Леонид Михельсон. Так зовут председателя правления газодобывающей компании «Новатэк» (№ 5 в российском рейтинге Forbes с состоянием $24,9 млрд).
Информации о предпринимательской деятельности Ольги Михельсон обнаружить не удалось, связаться с ней тоже. «Ведомости» направили запрос представителю «Новатэка», но не получили ответа.
Клуб «усмановских»
В ЖК «Малая Бронная, 15» оказалось немало постояльцев, возможно связанных с миллиардером Алишером Усмановым.
Квартиру площадью более 635 кв. м в этом элитном клубном доме на Патриарших прудах в феврале 2021 г. оформила Елена Лихач. Ранее она была владелицей двух квартир в этом ЖК и объединила их в одну. Поскольку смены собственника не было, этот объект не попал в рейтинг (подробнее см. «Как мы считали»). Тем не менее стоимость объединенной квартиры солидная – около 1,6 млрд руб.
Женщина по имени Елена Лихач в 2011 г. стала супругой российского предпринимателя и депутата Госдумы от «Единой России» Андрея Скоча, писала «Комсомольская правда». Это давний партнер Усманова по бизнесу, еще с начала 90-х гг. Доход Скоча (№ 21 в списке Forbes) в 2020 г. составил 427 млн руб., годом ранее – 306 млн руб., указывается в декларации о доходах на сайте Госдумы. Про доходы супруги там не сказано. По данным СПАРК, Лихач сейчас не владеет бизнесом, но зарегистрирована как индивидуальный предприниматель для управления недвижимостью. Связаться с Еленой Лихач не удалось, Андрей Скоч и его представитель не ответили на запросы на момент публикации.
Роскошной квартирой площадью 222 кв. и рыночной стоимостью около 570 млн руб. в ноябре 2021 г. обзавелась Анастасия Игнатова. Так же зовут преподавателя кафедры политической теории МГИМО и приемную дочь гендиректора «Ростеха» Сергея Чемезова. По данным СПАРК, в России есть предприниматель с таким именем, ей принадлежит компания «ФАРМАПТ» (чистая прибыль в 2020 г. 26 млн руб.) и «АИС девелопмент» (с убытком в 7 млн руб.). Связаться с предпринимательницей Игнатовой не удалось, «Ведомости» направили запрос в МГИМО, но не получили ответов на момент публикации. В «Ростехе» сообщили, что этот вопрос не имеет отношения к деятельности госкорпорации «Ростех».
Упомянутую в связи с Анастасией Игнатовой (№ 9 рейтинга) госкорпорацию «Ростех» также связывают деловые отношения с USM: вместе они занимаются системой маркировки и отслеживания товаров в России. В 2019 г. ее оператором правительство без конкурса назначило ООО «Оператор-ЦРПТ», дочернюю компанию ООО «Центр развития перспективных технологий», 50% которой у ООО «Юэсэм маркировка», еще по 25% – у «Концерна Автоматика», входящего в «Ростех», и ООО «Элвис-плюс групп», принадлежащего Александру Галицкому.
В этом же элитном комплексе обосновалась Юлия Шалабаева, купив квартиру стоимостью около 485 млн руб. Так же зовут совладельца ООО «АЙМАРК», дочерней структуры ЦРПТ. Связаться с Шалабаевой не удалось, по телефону «АЙМАРК» не ответили. «ЦРПТ не располагает информацией о частной жизни миноритарных акционеров дочерних компаний», – сообщил «Ведомостям» представитель компании.
В топ-20 вошла и квартира Владимира Стрешинского – тезки гендиректора USM и члена совета директоров «Мегафона». Его квартира площадью 188 кв. м стоит около 480 млн руб. «Ведомости» направили запрос в USM и «Мегафон».
«Гранатный, 6» – дом нефтяников, в Шведском тупике живут Рейманы
Среди владельцев топ-100 самых дорогих квартир, по которым проводились сделки в этом году, немало и других известных лиц.
С июня 2021 г. квартира площадью 381 кв. м в ЖК «Гранатный, 6» принадлежит Алексею Марченко. Так же зовут 43-летнего уроженца Томска, который с 2003 по 2010 г. работал на предприятиях нефтегазового строительства, дослужился до вице-президента компании «Стройгазконсалтинг» и курировал строительство объектов «Газпрома». Потом он был первым заместителем губернатора Владимирской области Светланы Орловой. А сейчас работает гендиректором «Салаватнефтемаша» с выручкой в 696 млн руб. и убыточностью в 37%. Квартира стоит примерно 925 млн руб. «Ведомости» направили запрос в «Салаватнефтемаш», но не получили ответа.
Примерно 540 млн руб. стоит квартира площадью 222 кв. м на втором этаже ЖК «Гранатный, 6», которая с марта 2021 г. принадлежит Вадиму Юрьевичу Вершинину. Юрий Вершинин – бывший президент Тюменской нефтяной компании, который в сентябре 1996 г. был ранен в результате покушения неизвестного. Вместе с братом Станиславом они были партнерами отца по ООО «Тюменнефть», но эта компания уже недействующая, следует из данных СПАРК. Данных об успешном и действующем бизнесе Вершининых в открытых источниках найти не удалось. Вадим Вершинин владеет химчисткой ООО «Уют», но ее убыток в 2020 г. был 1,6 млн руб. По ее телефону не ответили.
Соседями Вершинина в ЖК «Гранатный, 6» оказались близкие коллеги по цеху. Квартира на третьем этаже площадью 212 кв. м и стоимостью около 515 млн руб. с февраля 2021 г. принадлежит Андрею Болотову. Это тезка бывшего мужа Майи Токаревой, дочери главы «Транснефти» Николая Токарева, писал Forbes. Болотов является тезкой сына отставного полковника ФСО Юрия Болотова, который вместе с Александром Коржаковым является соучредителем Ассоциации ветеранов и сотрудников служб безопасности, следует из данных СПАРК. Раньше Андрей Болотов работал управляющим директором в банке ВТБ, а сейчас владеет несколькими успешными компаниями. Самые крупные из них – «Рейл карго рент» (выручка в 2020 г. 88,2 млн руб., прибыль19 млн руб.) и «УК Регионпромактивы» (выручка в 2020 г. 55 млн руб., прибыль 7 млн руб.). Связаться с Болотовым не удалось.
В феврале этого года в элитном доме в Шведском тупике произошла смена владельца. Вместо Леонида Реймана собственником 216 кв. м жилья стала Ольга Рейман. Также ей отошла треть квартиры площадью 464 кв. м в этом же доме, остальные доли у детей – Георгия и Михаила. Бывший министр связи Леонид Рейман сейчас контролирует ряд фирм, самая успешная из которых – клининговая компания «Мегаполис-сервис» с выручкой в 2020 г. в 550 млн руб. и прибылью 17 млн руб. Ольга Рейман, по данным СПАРК, руководит благотворительным фондом «Кто, если не я?». Стоимость переданной Ольге Рейман собственности может достигать 350 млн руб. Связаться с ней не удалось, а представитель Леонида Реймана отказался от комментариев.
«Имперский дом»
Семье Николая Сапожникова достались две квартиры общей площадью более 430 кв. м и рыночной стоимостью примерно 545 млн руб. Владельцами стали Сапожниковы Максим, Петр, Полина и София, а также Александр Корольчук, у всех отчество – Николаевичи. С ними связаны несколько юридических лиц, в том числе – гостиница «Аврора» в Курске (выручка в 2020 г. 55 млн руб., прибыль 4,4 млн руб.). А полный тезка Сапожникова-старшего – бывший депутат Госдумы. «Ведомости» направили запрос в «Аврору».
«Имперский дом» оказался богат и на других авторитетных постояльцев. В мае на Алену и Елизавету Кожиных оформили квартиру в 332 кв. м стоимостью в 420 млн руб. Так же зовут несовершеннолетних детей бывшего управделами президента РФ Владимира Кожина, ныне сенатора от Москвы, и главного редактора журнала WOW magazine Олеси Кожиной. Ранее квартира принадлежала самому Кожину. Связаться с ним не удалось, «Ведомости» направили запрос в журнал WOW magazine.
В апреле 2021 г. квартиру в 175 кв. м и стоимостью около 220 млн руб. оформили на Викторию Михайловну Суханкину. Михаил Суханкин – это почетный гражданин г. Магадана. Его 70-летняя супруга Федосья Суханкина владеет компанией «Колыманефтепродукт» с выручкой в 24 млрд руб., где супруг был гендиректором. В 2021 г. Суханкина даже вошла в рейтинг Forbes самых богатых женщин России. Связаться с Суханкиными не удалось.
В июле 2021 г. Сергей и Федор Сергеевичи и Александра Сергеевна Гуральниковы стали совладельцами квартиры площадью 173 кв. м и стоимостью 220 млн руб. в этом же комплексе. Сергей Гуральников – бывший заместитель главы Федерального казначейства, курировавший сферу IT и арестованный в 2017 г. по подозрению в мошенничестве. Связаться с Гуральниковыми не удалось.
В топ-50 символично вошла квартира Радика Юсупова в том же «Имперском доме». Его тезка – ранее судимый за участие в банде «Севастопольские» «авторитет» по кличке Дракон, писал «Коммерсантъ». Сейчас у Радика Юсупова есть 15% в ООО «РСК «Промстрой», которое, по данным СПАРК, почти не приносит прибыли – в 2020 г. она была 2,9 млн руб. Жилье площадью 172 кв. м стоит 202 млн руб. Связаться с Юсуповым не удалось.
Квартирная экономия
Как обнаружили «Ведомости» сразу несколько владельцев элитных квартир объединяли в 2021 г. свои жилища в один объект. Это позволяет сэкономить на налогах, поскольку кадастровая стоимость объектов после объединения снижалась в некоторых случаях в 2-3 раза. Отчасти это объясняется изменением масштабов объекта: «При определении стоимости элитных квартир действует правило опта: чем больше площадь, тем ниже цена», – говорит юрист «Amulex» Андрей Еремин.
Другая экономия на налогах невольно возникает в целом за счет более низкой, по сравнению с рыночной, кадастровой стоимости квартир. По закону владельцы жилья дороже 300 млн руб. должны платить налог на имущество в размере 2%. Если жилье стоит от 50 до 300 млн руб., то ставка уже всего 0,3%.
Из приведенных в рейтинге объектов кадастровая стоимость только квартира Михельсонов достигла границы двухпроцентного налога (дороже 300 млн руб.), составив 938 млн руб. В 2019 г. Михельсон оспаривал в суде кадастровую стоимость квартиры, ссылаясь на независимую экспертизу, которая оценила ее в 760 млн руб.
У всех остальных кадастровая стоимость обозначена на сайте Росреестра меньше 300 млн руб. Методические указания по ГКО устанавливают механизм оценки, который направлен на максимальное приближение кадастровой стоимости к рыночной, говорит Еремин. Но эта стоимость устанавливается на основе не только рыночной, но и иной информации об использовании объекта.
Элитно-квартирный бум
В 2021 г. в сегменте премиального жилья Москвы был настоящий рывок. С элитным жильем дороже $1 млн было 1430 сделок, на которые потратили около 202 млрд руб. – новый исторический рекорд совокупного годового бюджета сделок. По сравнению с 2019 г. рост составил 31%, а в сравнении с 2020 г. – 44%, свидетельствуют данные Savills. Из этой суммы большая часть пришлась на первичный рынок – 128 млрд руб., а 74 млрд руб. – на вторичку. По оценке Knight Frank, на первичный рынок пришлось даже больше – около 150 млрд руб., сообщил «Ведомостям» директор департамента городской недвижимости KF Андрей Соловьев.
Самую дорогую сделку на первичном рынке определить оказалось непросто. Информации о собственниках квартир в этих жилых комплексах в Росреестре зачастую еще нет: строительные работы не завершены, а покупатели не вступили в права собственности.
В одном из крупнейших риэлторских агентств самой дорогой сделкой назвали покупку за 1,8 млрд руб. пентхауса без отделки в Якиманке. Такие цены в этом районе только в ЖК «Дом Лаврушинский». Цена квадрата там достигает 4,6 млн руб., а площадь – 417 кв. м. В другом агентстве вспомнили про сделку на 1 млрд руб. в ЖК «Stoleshnikov 7».
В «ЦИАН.Аналитике» самой дорогой сделкой на первичном рынке «Ведомостям» назвали продажу квартиры в ЖК «Cloud Nine» от застройщика Vesper стоимостью почти 610 млн руб.
Если же смотреть имеющиеся предложения на рынке, то самое дорогое – это 1051 кв. м за 3,15 млрд руб. в ЖК «Fairmont. Vesper Residences (Фэйрмонт)».
Объем сделок существенно вырос, поэтому отследить их непросто, а всем желающим роскошных квартир не хватило. «Из-за повышенного спроса на жилье дороже 100 млн руб. его предложение ниже, чем год назад, – 700 лотов», – говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Предложение не поспевало за спросом особенно по новостройкам, отмечает партнер Colliers в России Владимир Сергунин. «В Москве всего пара застройщиков, которые предлагают элитный продукт в ЦАО. К тому же в центре мало кто строит – проекты неохотно согласовывают», – говорит эксперт.
Это привело к росту цен, заметили эксперты ЦИАН и Savills. Стоимость элитного квадратного метра за год выросла с 955 000 руб. за 1 кв. м до 1,27 млн руб. – это на 33% выше, чем год назад, и на 18% выше допандемийного 2019 года, сообщила Кирюхина.
Значительная часть покупателей премиальных новостроек преследует инвестиционные цели (продать потом подороже или сдать в аренду), говорит директор управления элитной недвижимости «Метриум премиум» Анна Раджабова. Недвижимость устойчива к инфляции, а доходность может быть выше, чем в банках, считает она.
«Покупателями являются не только москвичи, но и выходцы из регионов», – отмечает Сергунин. По мнению эксперта, на раздувание пузыря на столичном рынке элитной недвижимости повлияла и общая неразвитость фондового рынка. «Граждане часто не видят альтернативных возможностей для инвестиций», – добавляет он.
Новостройки для избранных
Кому не хватило интересных предложений на вторичном рынке, ждут новых объектов. Существенные корректировки в структуру спроса внесла пандемия. Поскольку закрывались границы и многие переходили на удаленный режим работы, с весны 2020 г. стали востребованнее загородные дома, таунхаусы и пентхаусы. В этих объектах больше пространства, приватности и одновременно они подчеркивают высокий статус своего владельца, говорит Раджабова и подтверждает Соловьев.
Пока предложение таунхаусов не так распространено в Москве. Несколько лет назад их не было, а в 2021 г. подобные лоты были только в единичных проектах элитных новостроек. В центре мало свободного места, поэтому сложно обеспечить уединенность и спокойствие, а свободный участок земли – использовать по назначению.
Миллионеры же хотят отдельный въезд и вход с качественным благоустройством и ландшафтным дизайном дворовых территорий, собственные террасы, возможность подняться на конкретный этаж, минуя холл и лобби. Пространство для прислуги должно быть выделено в отдельные площади с целью максимальной уединенности.
Другая особенность в том, что богачи переориентировались с иностранного рынка на московскую недвижимость, ведь сейчас до своего пентхауса в Лондоне или Мадриде стало сложнее добираться, отмечает Соловьев.
Таким образом, предложение в элитных новостройках не поспевает за новомодностью спроса, что также сказывается на росте цен. Цена квадрата в этом сегменте растет гораздо быстрее, чем на вторичке, говорит эксперт.
При участии Антона Филатова
Как мы считали
1) Для составления рейтинга самых дорогих сделок на рынке недвижимости Москвы сначала по открытым данным был составлен список жилищных комплексов с самой высокой ценой квадратного метра (в основном от 1 млн руб.). В реестре оказалось около 50 домов в центре Москвы.
2) Далее с сайта Росреестра взяты выписки по всем объектам, по которым были изменения в 2021 г. Всего изучены данные около 1000 объектов и определены собственники более 200 квартир, по которым проводились операции. Также в базе учтены самые дорогие сделки на первичном рынке, данные о которых предоставлены ЦИАН.
3) В итоговый рейтинг вошли сделки, при которых менялся собственник объектов. Если собственник оставался прежним (например, при объединении квартир), такой объект исключался.
4) Поскольку реальная цена сделок не раскрывалась, а кадастровая стоимость элитных объектов в несколько раз ниже рыночной стоимости, эта рыночная стоимость оценивалась по данным ЦИАН, Savills, Knight Frank, «Элитное.ру», Kalinka Group, «Мир квартир» и другим открытым источникам.
Если квартира выставлена на продажу, бралась цена предложения. Когда такого предложения не было, использовалась средняя рыночная цена квартир в том же жилищном комплексе.
5) Ограничения. Квартиры оценивались по рыночным предложениям за аналогичные объекты, которые обычно ниже фактической цены сделки. В рейтинг не попали премиальные новостройки и элитные ЖК, в которых ведутся закрытые продажи.
Кроме того, не по всем объектам удалось установить владельца недвижимости: квартиры либо не были зарегистрированы в базе Росреестра, либо по ним приходили пустые выписки. Есть как минимум три владельца, которые могли бы потеснить других представителей топ-10.