Группа ЛСР наращивает запасы земли в Петербурге на фоне падающего рынка
Но снижающийся спрос может превратить земельный банк в «чемодан без ручки»
Официально намыв территории начался 18 сентября. «Вдоль Финского залива мы планируем построить жилой комплекс высокого класса комфортности, – говорит управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин. – Реализуемая площадь составит около 0,5 млн кв. м жилья. Проект предполагает создание благоустроенной пешеходной набережной и большого парка. Конечно, предусмотрена социальная и коммерческая инфраструктура. К строительству мы приступим в 2019 г., говорить о конкретике еще рано».
Стратегия ЛСР не уникальна. По данным Colliers International, в 2016 г. в Петербурге общий объем инвестиций в покупку участков увеличился на треть. 85% наделов – под жилье. Земельный банк увеличили ЦДС и «Эталон», группа ЛСР и ФСК «Лидер», Glorax Development и ГК ПИК. В 2017-м аттракцион небывалой щедрости продолжился: еще плюс 10% инвестиций за первое полугодие по сравнению с тем же периодом 2016 г., отмечают аналитики.
Есть, впрочем, и другая точка зрения. «В этом году мы не будем покупать новые площадки, – говорит гендиректор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. – Сейчас важно закрыть имеющиеся обязательства».
Проблемный актив
Намыв – площадка непростая. Компания «Терра нова» по соглашению с городом реализует проект по образованию и комплексному развитию территории площадью 476,9 га в западной части Васильевского острова. Там можно будет построить почти 2 млн кв. м жилья и около 0,7 млн кв. м коммерческих объектов. Купили площадки и уже реализуют проекты Glorax Development, «Лидер групп» и Seven Suns Development. Сдача нескольких построенных Seven Suns домов была задержана из-за проблем с сетями и проездами.
В июне 2017-го Смольный разослал застройщикам (и в СМИ) странное письмо. В нем говорилось, что «Терра нова» нарушает сроки, не выполняет обязательства и отступает от принципов комплексного освоения. Следовательно, строительство будет осложнено «отсутствием условий для подключения возводимых объектов к сетям инженерной и транспортной инфраструктуры». Обеспокоенность Смольного понятна. Даже без учета планов группы ЛСР здесь уже возводится около 0,5 млн кв. м жилья. Затраты на инженерию, дороги и социалку точно не подсчитаны, но они составят десятки миллиардов рублей (только школы и садики потребуют вложений на 4,7 млрд). Денег на это в городском бюджете нет.
В августе строительный вице-губернатор Игорь Албин провел совещание. На нем еще раз было жестко заявлено: объекты социального назначения (возведенные застройщиками) подлежат передаче горадминистрации безвозмездно. То есть даром. По стоимости подключения объектов на намыве к коммуникациям идет ожесточенная торговля.
Хуже с дорогами: чтобы связать новые территории с городом, нужно перекладывать газопровод и обустраивать дополнительные съезды с ЗСД. Все это обернется для застройщиков дополнительными затратами и плавно перетечет в стоимость квадратного метра. Это особенность всех городских новостроек, но на намывных территориях она просматривается особенно наглядно.
И кстати, по данным Росстата, стоимость строительства 1 кв. м жилья в Петербурге составляет 60 500 руб. Дороже только на Сахалине, куда почти все материалы приходится завозить, – 67 324 руб. В Московской области – дешевле: 53 971 руб., в Москве еще дешевле – 45 992 руб., в Ленинградской области – 42 837 руб. Можно списать такой перекос на особенности национальной статистики. Но, похоже, здесь как раз сработало стремление Смольного переложить все, что можно, на застройщиков. Девелоперы двигать цены вниз не могут – некуда.
Туманная перспектива
Есть еще набор рисков для застройщиков, связанных с поправками в 214-ФЗ. Они в полном объеме начнут действовать летом 2018 г. ЛСР, как говорилось выше, планирует выйти на площадку в 2019-м. Ильин отмечает: «Последние законодательные изменения были достаточно неожиданными для рынка, но существенного влияния на сильных игроков они не окажут. Поправки в 214-ФЗ могут привести к консолидации отрасли: мелкие и средние застройщики, скорее всего, уйдут с рынка. За счет этого земельный банк пополнят более крупные игроки».
Однако в начале сентября представители нескольких крупнейших организаций – руководители Национального объединения строителей, Национального объединения застройщиков жилья, «Деловой России» и Клуба инвесторов Москвы – направили в Минстрой тревожное обращение. В нем говорится, что поправки в 214-ФЗ создают серьезную угрозу в первую очередь для крупных комплексных проектов. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» не позволит использовать средства граждан для создания объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. А механизма распределения затрат на социальные объекты нет. Мало того, такие траты денег дольщиков могут признать нецелевыми. Большинство застройщиков в Петербурге как раз и прикупали участки, чтобы успеть запустить проекты по старым правилам.
Петербургский феномен
А думать о ценовом маневре, похоже, уже пора. В первом полугодии группа ЛСР заключила в Петербурге контракты на продажу 151 000 кв. м. Это на 28% меньше, чем за аналогичный период 2016 г., если мерить в метрах, и на 25% меньше, если в рублях. Об аналогичном снижении продаж говорили и другие крупные застройщики, например «Эталон» («ЛенспецСМУ»). По данным Росреестра, в Петербурге за первые шесть месяцев заключено 25 611 договоров долевого участия. На 13% меньше, чем во втором полугодии 2016-го, и на 8,8% меньше, чем в первом. Но это все равно больше, чем в Москве (23 900 договоров долевого участия), где существенно выше доходы граждан и втрое больше жителей. В столице к середине года объем предложения жилья в новостройках (включая новую Москву) составлял 3,3 млн кв. м, в Петербурге (без Ленобласти) – 3,4 млн кв. м. Для Москвы это рекорд, для Петербурга – норма.
Получается, что активность петербургских покупателей в 3,5 раза выше. И объяснений сему феномену пока нет. Возможно, причина кроется в психологии. Петербург ведь столица не только коммуналок, но и общежитий, и иррациональное представление о ценности пусть плохонького, но собственного жилья здесь, вероятно, выше, чем в среднем по стране. Это подтверждают и данные о доле студий в новых проектах: 23% – в Петербурге, 9% – в Москве.
Вопрос в том, как долго может сохраняться эта странная диспропорция. Если петербургский спрос начнет постепенно нормализоваться – обширный земельный банк может превратиться из перспективного актива в чемодан без ручки.