Покупатели новостроек вынуждены тратить на ремонт до 40% от стоимости квартиры

Покупатели строящегося жилья редко понимают реальный масштаб затрат на ремонт, поделилась в своем блоге дизайнер интерьеров Эльвира Станкевич: «Если раньше покупка квартиры была основной статьей затрат, то сейчас соотношение довольно сильно перекосилось в сторону отделочных работ. Итальянская и испанская плитка подорожала в рублях в среднем в 2 раза по сравнению с ценами 2013 г. То, что можно было купить за 2000–2500 руб., стоит теперь 4000–5000 руб. за 1 кв. м». Дизайнер Юлия Куликова считает, что за последний год отделочные материалы подорожали в среднем на 10%, а общестроительные работы в цене практически не увеличились.

Юрий Гольдберг, основатель сервиса по ремонту Rewedo.ru, возражает коллегам: на конкурентном рынке у каждого материала появляется все больше аналогов и подорожавшие всегда можно заменить. «Цена ремонта с меблировкой за 1 кв. м может варьироваться от 30 000 до 150 000 руб. и выше», – говорит Гольдберг.

Бюджеты и возможности

Ремонт по цене 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м дизайнеры считают базовым, он делается в основном силами самих владельцев квартиры с использованием самых дешевых материалов и мебели. «Приличные бюджеты после покупки новостройки начинаются с 3–4 млн руб. за трехкомнатную, но энтузиасты впрягаются в ремонт, кода у них на руках 500 000 руб. на все», – вздыхает дизайнер Екатерина Семихатова. Станкевич называет такой ремонт «отчаянным интерьерным экспериментом».

Средний уровень отделки, по мнению дизайнеров, начинается от 30 000–50 000 руб. за 1 кв. м – на эти деньги можно присматривать более привлекательные отделочные материалы и интерьеры из каталогов IKEA. «Данная марка мебели, безусловно, надежно закрывает все зоны квартиры под ключ, однако хотелось бы развеять общее заблуждение, что мебель из IKEA – это бюджетно», – замечает бренд-менеджер Milano Home Concept Екатерина Платцева. В этом же ценовом диапазоне, по ее словам, такие производители мебели, как «Шатура», «Лазурит», мультибрендовые мебельные торговые центры.

При бюджете 50 000 за 1 кв. м владелец квартиры уже может позволить себе некоторые вольности: интересную каменную столешницу на кухне, установку кондиционеров и другие приятные мелочи в интерьере. Добротный ремонт обойдется в 50 000–80 000 руб. за 1 кв. м. С этой отметки начинается творческая свобода для дизайнеров и заказ мебели по индивидуальным параметрам. «Вернуть такую мебель невозможно, отказаться – тоже, только если отдать на реализацию», – предупреждает Платцева. Если же покупатель хочет ремонт с антикварными вещицами, роскошным декором и авторской мебелью из ценных пород дерева, его бюджет сразу поднимается до 100 000–150 000 за 1 кв. м. Например, в Milano Home Concept только меблировка спальни от Samuele Mazza обойдется в 490 000 руб. Интерьерные фантазии владельцев элитных квартир зависят от богатства воображения. Здесь уже можно увидеть кухни от Team7 и Brummel, гостиные от Flexform или Baxter.

Общее распределение затрат на ремонт, по словам Семихатовой, будет следующим: на мебель в среднем уходит 40%, на отделочные материалы – 20%, на черновые – 8%, на строительные работы – 15% и на оборудование – 10–12%. «На авторский надзор приходится меньше 1%, а сам дизайн-проект равен стоимости дивана или кровати с матрасом и составляет 3%», – добавляет она.

В качестве эксперимента «Ведомости» рассчитали на сайте проекта «Сделано», что владельцу однокомнатной квартиры в 40 кв. м по цене 5–6 млн руб. готовый ремонт в стиле «Париж» с включенными дополнительными опциями может стоить около 1,9 млн руб. Если к нему добавить затраты на самостоятельную меблировку предметами от IKEA, «Шатуры» или «Лазурита», то сумма увеличится примерно на 250 000–300 000 руб. Вместе с затратами на технику получается 2,3–2,5 млн руб. на ремонт и обстановку, что сопоставимо с ценой предложения небольшой столичной студии или квартиры в новостройках Подмосковья.

Гольдберг утверждает, что, как правило, ремонт с мебелью обходится в 10–40% от стоимости самой квартиры и редко превышает эти границы. Чем дороже объект, тем дороже ремонт. Однако в регионах обнаруживается любопытная разница: стоимость ремонтных услуг там ниже столичных, а цены на материалы такие же, а то и выше на 20–30%, «поскольку привозят все из Москвы», говорит Гольдберг. Поэтому ремонт может стоить от 20 до 60% цены квартиры. «Можно уложиться в 1 млн руб. с работой, материалами и мебелью эконом-класса. Сама квартира площадью 60 кв. м может стоить 2 млн руб. Или квартира в 80 кв. м, стоимость без отделки – 1,5 млн руб., а ремонт под ключ с декором – 3 млн руб.», – приводит он примеры.

Статьи экономии

В дизайнерской практике Станкевич каждые вторые ее заказчики увеличивают изначальный бюджет на ремонт в процессе примерно вдвое. «Люди просто изначально не имеют представления о том, что и сколько стоит», – объясняет она. Семихатова делится противоположным опытом: «Сейчас экономят на всем – дизайнерах, материалах, мебели, красках, люстрах. Технадзор вообще почти не делают (а зря). Не удается сэкономить только на прорабах». Некоторые «статьи экономии» не только непрактичны, но и опасны. «Инженерные системы сильно влияют на цену. Качественная шумоизоляция, хорошо спроектированная система кондиционирования, приточная вентиляция, хорошие трубы, экологичные краски и черновые материалы – от этого гораздо больше зависит комфорт жилья, чем от стоимости плитки, обоев или унитаза», – говорит Куликова. Семихатова обращает внимание на то, что в новостройках массового сегмента отопление в квартирах в большинстве случаев нужно перекладывать, поскольку трубы разведены таким образом, что стыковка (тройники) замурована в стяжке. «Но любые стыки должны быть доступны! Хорошие мастера стяжкой заливают только цельные трубы, без соединений. Это, конечно, больший расход материала. Но кто это знает? – сетует Семихатова. – Поэтому практически все визиты в новостройки сопровождаются душераздирающими рассказами о протечках и залитых этажах с квартирами после ремонта».

Готовое предложение

Самостоятельный ремонт для покупателей новостроек можно сравнить со стихийным бедствием. В начале пути многие владельцы квартир не понимают порядок и очередность работ, не знают, какие материалы лучше выбирать и какой ремонтной бригаде стоит довериться. Девелоперы уловили спрос на квартиры с отделкой под ключ. Правда, в масштабах рынка такого предложения пока немного. «Застройщики заинтересованы в диверсификации рисков и не готовы к резкому повороту от проверенного годами формата», – объясняет осторожность игроков рынка Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». В жилом комплексе готовая отделка может предлагаться всего лишь в нескольких корпусах, секциях на этаже, а то и вовсе в качестве дополнительной опции «по желанию покупателя». К примеру, в ЖК «Кварталы 21/19» на Рязанском проспекте из 11 корпусов только в одном запланирована отделка. «Если бы квартиры с ремонтом действительно продавались быстрее, то ремонт стал бы куда более распространенным инструментом продаж», – говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «Векторстройфинанс» (девелопер проекта).

Петр Кирилловский, директор по маркетингу «Баркли», уверен, что спрос со стороны покупателя на отделку растет. По статистике компании за 2015–2017 гг., «в комфорт-классе до 80% клиентов интересуются покупкой квартиры с чистовой отделкой и только около 14% выбирают вариант без отделки, планируя разрабатывать свой собственный дизайн-проект. В элитном сегменте готовая отделка является преимуществом для 86% покупателей», делится Кирилловский.

По данным «Метриум групп», за первое полугодие 2017 г. доля предложения квартир с отделкой под ключ от застройщика в массовом сегменте увеличилась с 14 до 18%. Элитный сегмент показал рост с 3 до 5%. В сегменте же бизнес-класса она почти не изменилась – 1%. На рынке апартаментов рост предложения с отделкой с 13 до 27% отмечен только в массовом сегменте. В бизнес-классе доля, напротив, снизилась с 29 до 27%, в элитном – с 35 до 26%. Но Литинецкая связывает это лишь с локальным изменением структуры предложения.

Отделка ждет закона

Предложения закрепить отделку как неотъемлемую часть строящейся квартиры в России уже звучали (о возможном запрете продавать новостройки без отделки в марте говорил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень). «Хотя данная законодательная инициатива с потребительской точки зрения хороша, но и сами потребители, и строительные компании к ней еще не готовы», – считает Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости Gorn Development. Одна из причин в том, что приоритетом для покупателя все еще остается минимальная стоимость квартиры, т. е. банальная экономия, объясняет он. «Некоторые эксперты указывают на примеры зарубежных стран, где отделка – обязательное условие. Но на Западе подавляющее число сделок совершается с использованием банковских кредитов, а банкам выгодно, чтобы квартира в залоге была «готовой». В России по ипотеке покупают в среднем меньше 50% квартир, поэтому менее важно, с отделкой квартира или нет», – рассуждает Бузулуцкий.

Разница в стоимости ремонта от застройщика и самостоятельного ремонта может быть существенной. «Готовые к проживанию квартиры, как правило, обходятся дешевле примерно на 30% по сравнению с затратами на собственный ремонт», – подсчитывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. «В комфорт-классе отделка добавляет к стоимости квартиры 13–15%. Если застройщик укладывается с отделкой в 10 000–15 000 руб. на 1 кв. м, это уже привлекательное предложение», – уверена Мария Букаева, руководитель создания продукта ГК «А101». Кирилловский сказал, что в ЖК комфорт-класса «Баркли Медовая долина» на отделку тратится около 12 000 руб. на 1 кв. м.

Квартиры с отделкой не являются доходной статьей для девелоперов, но удобны тем, что уберегают входные группы, лифты и лестничные площадки нового дома от «эпидемии ремонта». Легче проходит и сдача-приемка работ при выдаче ключей покупателю – в этом согласно большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков.

Мебель от застройщика

Пытаясь угодить потребителю, некоторые девелоперы помимо отделки начали предлагать квартиры с частичной меблировкой. Как правило, это встроенные кухни с техникой или без нее. Среди проектов комфорт-класса они есть в одном из корпусов ЖК «Life-Митинская Ecopark» (девелопер – ГК «Пионер»). В бизнес-классе такая опция представлена в проекте «Сердце столицы» от «Дон-строя», в элитном сегменте кухни есть в комплексах Bunin (девелопер – Vesper), Barkli Residence, «Дом на Хлебном» (застройщик – группа ВТБ). Однако после проекта Barkli Residence компания «Баркли» отказалась от этой идеи. Кирилловский объясняет: наличие кухни на 5–10% увеличивает стоимость квартиры. «Для Barkli Gallery мы планируем сделать встроенную библиотеку. Себестоимость такой элегантной опции невысока, сделать такую покупателю самостоятельно было бы дороже и сложнее технически», – добавляет он. Среди предложений апартаментов частичная меблировка присутствует в комплексах бизнес-класса «Лайнер» (ГК «Интеко») и Only (Central Properties). В элитном сегменте кухни со встроенной техникой есть в проектах «Око» (Capital Group) и Chekhov (Vesper).

Предложение квартир с полной отделкой и меблировкой на рынке пока одно – это жилой комплекс «Поколение» от ФСК «Лидер». Покупатель может выбирать между базовой отделкой от застройщика и вариантами дизайнерских интерьеров. Меблировка в ЖК «Поколение» – дополнительная опция, разница в стоимости готовой однокомнатной квартиры площадью 34,3 кв. м с мебелью и без составляет около 300 000 руб. На рынке апартаментов в массовом сегменте полностью готовые к проживанию помещения предлагаются в апарт-отеле Ye’s (ГК «Пионер»), среди элитных проектов они представлены в ЖК «Резиденция Тверская» (проект «Ковакс»).