Новостройки в ожидании спада

На фоне невеселых макроэкономических показателей петербургское жилищное строительство выглядит неким оазисом благополучия. Реальные доходы граждан снизились на 5,9%, оборот розничной торговли – на 5,2%. Объем работ в строительстве сократился на 4%, продажи легковых автомобилей рухнули на 10%. В коттеджных поселках спад продаж продолжается уже три года, в 2016 г. зафиксировано снижение продаж на 22%. А на квартирном петербургском рынке граждане с января по декабрь заключили 47 945 договоров долевого участия (ДДУ; по жилым помещениям) – почти на 36% больше, чем в 2015 г. И, кстати, на 12 000 больше, чем в Москве, хотя значительной разницы по объемам ввода жилья нет. В столичном регионе (Москва плюс область) девелоперы сдали по 0,6 кв. м на жителя, в Петербургском – 0,76 кв. м.

Какие-то очевидные причины для такого уверенного роста продаж по ДДУ не просматриваются. Конечно, некоторые застройщики (например, ГК ЦДС, ГК «Лидер») по требованию контролеров переводили свои объекты со схемы ЖСК на ДДУ, и часть новых сделок попала в статистику. Но таких объектов немного. Еще можно принять во внимание, что в столице доля апартаментов больше – 19–20% против петербургских 5%, но и это лишь частичное объяснение. Участники рынка также говорят о сравнительно более высокой привлекательности Петербурга для приезжих по сравнению со столицей, однако надежных данных по существенному увеличению доли региональных сделок у нас нет.

Сведения Росреестра по регистрации ДДУ в целом подтверждаются данными экспертов по количеству и объему продаж. По информации Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2016 г. на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области было реализовано 4,14 млн кв. м (94 970 сделок) – это на 9,5% выше показателей 2015 г. (3,78 млн кв. м, 86 760 сделок).

Средний размер проданной квартиры практически не изменился: 43,59 кв. м в прошлом году, 43,57 кв. м в 2015 г. Объем рынка оставляет на конец года 10,54 млн кв. м, объем предложения – 4,74 млн кв. м.

В чем причины такого локального роста на фоне общего спада и с чего бы вдруг жители Петербургского региона стали покупать строящееся жилье вдвое чаще, чем обитатели Москвы и Подмосковья? И, пожалуй, главный вопрос: не кроется ли за цифрами роста неуклонно надувающийся пузырь? В ответах участники рынка поделились на оптимистов и пессимистов. Первые излучают уверенность в том, что все будет хорошо, но, как правило, затрудняются объяснить причины. У пессимистов обоснования понадежнее (те же общие показатели, приведенные выше), но нет ясности со следствиями: если дальше будет хуже, не пора ли выходить из этого рискованного бизнеса?

Гендиректор «Петербургской недвижимости» Олег Пашин – из числа оптимистов: по его мнению, «экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, положительно скажется и на первичном рынке». Цены будут плавно расти в пределах инфляции; ипотечные ставки даже при отмене господдержки останутся привлекательными для заемщиков. Пашин рассчитывает, что застройщики выведут на рынок новые, интересные комплексы и что спрос на жилье в Петербурге сохранится как минимум на текущем уровне и со стороны местных жителей, и со стороны приезжих из других регионов.

На позитив настроен и председатель правления ГК «Росстройинвест» Игорь Креславский: «То, что мы наблюдаем на рынке, – это не пузырь, а естественное перераспределение спроса. В условиях снижения доходов ценовые преимущества Петербургского региона стали очевидны. Региональные покупатели – включая, кстати, и москвичей – берут квартиры в Петербурге на будущее, для детей, для родителей. Я думаю, что именно благодаря более взвешенным ценам Петербург благополучно перехватил у Москвы этот поток». По мнению Креславского, в 2017 г. спада не будет, напротив, он ожидает постепенный подъем. Правда, за счет постепенного сокращения объема предложения.

Руководитель компании «Л1» Павел Андреев годовой рост склонен объяснять в основном техническими причинами (перевод части объектов с ЖСК на ДДУ). Он также отмечает, что как раз снижение доходов может провоцировать рост долевки: «Приобрести готовое жилье многим не по карману, а рост ДДУ почти пропорционален росту ипотечных сделок с господдержкой, которая не предлагалась на вторичном рынке» (но данный фактор не работает так же эффективно в Москве или Новосибирске). Андреев также отмечает смещение спроса от «прикадья» к городским окраинам, где появилось довольно много относительно доступных по цене новостроек.

Аркадий Скоров, гендиректор СК «Дальпитерстрой», также не исключает, что «пришли региональные деньги». Однако он уверен в скором спаде: «В этом году рынок будет развиваться в силу накопленной инерции, а вот 2018-й принесет ощутимое уменьшение количества сделок». В этой ситуации возрастает роль госзаказа. («Дальпитерстрой» – из числа очень немногих компаний, которые соглашаются продавать жилье по «минстроевским» ценам – 61 200 за 1 кв. м.)

Впрочем, за год городской бюджет потратил на закупку жилья у застройщиков 5,5 млрд руб. и приобрел 1200 квартир. Для одной компании цифра неплохая, но в масштабах рынка – менее 2%.

Возможности для ценовых маневров у застройщиков весьма ограниченны. «Когда несколько лет назад мы вышли на рынок с пригородными проектами, у нас основной слоган был «жилье вдвое дешевле, чем в городе», – говорит Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group. – Сейчас малоэтажка приличного уровня стоит в 1,5 раза дороже, чем квартира в многоэтажном доме за КАД». Основная группа покупателей, по словам Львовича, – обычные петербургские семьи.

Характерная особенность: в малоэтажном ЖК «Шотландия» в первой очереди нераспроданными остались именно студии (5% квартир в ЖК), на такой тип жилья ориентированы преимущественно инвесторы. «Люди хотят полноценное жилье», – пожимает плечами Львович. Вопрос лишь в том, много ли осталось таких покупателей, хватит ли их на всех застройщиков и так ли они уверены в своих будущих доходах, чтобы связываться с ипотекой.

«Спад уже идет, – уверен Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Ленрусстрой». – В конце 2016 г. был некоторый всплеск интереса, связанный с окончанием программы господдержки ипотеки. Но действие психологических факторов (страшилок) ослабевает. Хотя все-таки деньги у граждан откуда-то берутся».

По мнению Жабина, спад – вовсе не катастрофа: «Рынок просто возвращается к норме. Последние года два он был перегрет. Количество заявленных проектов, количество выданных разрешений – избыточно. Спад покажет реальный расклад сил и реальный спрос, цены успокоятся. Многомиллиардные обороты ипотечных банков – это тоже ненормально, платежи по кредитам идут за счет снижения качества жизни».

Несколько лет назад столичный рынок служил Петербургу маяком и ориентиром: масштабы, обороты, технологии – все это вызывало тихую зависть. Похоже, ситуация изменилась. Если петербургские застройщики проявят должную гибкость, они сумеют адаптироваться к нормальному рынку раньше москвичей

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»