Как район Марфино может изменить развитие транспортной системы Москвы
В 2017 году на границе района начнется стройка транспортного узла с офисами, торговым центром и гостиницей
По информации риэлторов, также несколько новых жилых комплексов строится недалеко от границ района. Это ЖК «Тимирязев-парк» на ул. Ивановской, 19 (застройщик ЖК «На Ивановской», 100% акций уставного капитала которого принадлежат компании «ЭКО парк Тимирязево»), ЖК «Дыхание» (ФСК «Лидер», Дмитровское ш., вл.13) в Тимирязевском районе, квартал «Березовая Аллея» (ул. Березовая Аллея, корп. 2, 4, «Д-инвест») и ЖК «Green Park» (ул. Сельскохозяйственная, вл. 35 с. 100, ГК ПИК) в Останкинском районе и ЖК «Поколение» в районе Отрадное (Сигнальный пр-д, вл. 5, ФСК «Лидер»). Кроме того, был анонсирован жилой комплекс в составе ТПУ «Фонвизинская» на 66 000 кв. м, а рядом с ТПУ «Ботанический сад» «Пионер» уже ведет строительство ЖК «Life – Ботанический сад» общей площадью 238 000 кв. м. «Первая очередь будет сдана в декабре 2016 г., полностью ЖК планируется достроить к 2019 г.», – рассказывают в компании.
Долгое время район не отличался хорошей транспортной доступностью, однако недавно рядом открылась новая станция метро «Фонвизинская», марфинцам осталось дождаться, когда к метро построят переход через железнодорожные пути.
Ни магазинов, ни ресторанов
Марфино – компактный (площадью чуть более 2 кв. км) район с хорошо развитой социальной инфраструктурой. Здесь работает четыре школы, восемь детских садов (с учетом частных), одна детская и одна взрослая поликлиники, перечисляет управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Не хватает именно медицинской инфраструктуры, однако в 2017–2018 гг. на ул. Академика Комарова появится еще одна детская поликлиника на 320 посещений в смену.
С шопингом и развлечениями дела обстоят значительно хуже, что опрошенные «Ведомостями» эксперты объясняют небольшой площадью района, малочисленностью населения (около 33 000 человек) и низким трафиком – с точки зрения бизнеса строительство здесь, например, районного ТЦ невыгодно, считает руководитель направления консалтинга торговой недвижимости JLL Антон Коротаев. По данным управляющего партнера Praedium Александра Ошурко, торговая недвижимость в районе представлена форматом стрит-ритейла. Это небольшие магазины таких сетей, как «Дикси», «Магнит», «Перекресток», «Пятерочка», есть магазины хозтоваров. «Возможно, градостроителям все же стоит задуматься о создании районного торгового центра, к примеру при реновации промзоны НИИ автоматики, территория которой сейчас используется неэффективно, а могла бы превратиться в современный бизнес-центр», – рассуждает эксперт.
Карьера пустоши
В 1560 г. эта местность значилась в межевой книге как пустошь. В 1619 г. здесь уже находилась деревня. Согласно грамоте царя Михаила Федоровича поселение было передано в вечное пользование Дмитрия Пожарского, через четыре года перешло в собственность Богоявленского монастыря, а с 1764 г. земли стали государственными.
В XIX в. Марфино окружали поля, на востоке располагался обширный парк Шереметевых, который переходил в лес, простиравшийся до дороги в Дмитров. Часть зеленых угодий сохранилась до сегодняшних дней – это Ботанический сад и парк «Останкино», которые с 2014 г. соединены между собой, а также с территорией ВДНХ.
В 1927 г. деревню включили в состав Москвы. Поблизости, по дороге к Останкину, на берегу реки Каменки (приток Яузы), находился поселок Кашенкин Луг – от него осталась улица с таким названием. А вот реки уже нет – ее убрали в трубу и спрятали под землю.
Следующие 70 лет Марфино неоднократно переходило из одного района в другой. Сегодня его ограничивают пути Октябрьской железной дороги, Савеловского направления МЖД и МЦК с севера и запада, Главный ботанический сад РАН, самый крупный в Европе, – на востоке и ул. Академика Королева и Дубовая Роща – на юге.
О том, что марфинцы нуждаются в качественном торговом центре, около двух лет назад даже шел разговор на встрече жителей с префектом района. По словам руководителя офиса «Проспект Мира» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Юлии Динер, жителям пообещали создать такой центр на пустыре рядом с проектируемым проездом. Однако, по данным управы, в настоящий момент на территории района появление новых торговых площадей планируется только в составе кинотеатра «Рига» (Ботаническая, 39а) недалеко от метро «Владыкино», который в 2017 г. будет реконструирован в многофункциональный культурный центр. Согласно информации Москомархитектуры, целевой аудиторией обновленной «Риги» должны стать жители близлежащих кварталов, проживающие от нее в 10–15 минутах ходьбы.
Ресторанов и кафе в Марфине практически нет, за исключением нескольких заведений фастфуда, таких как Subway, шашлычной «Фархад» и семейного кафе Kitchen. Зато район отличается рекордным количеством гостиниц: 28 номеров на 1000 человек, тогда как в целом по Москве этот показатель находится на уровне четыре номера на 1000 человек, по данным NAI Becar. «Большинство гостиниц здесь и в Останкине были возведены к IV Всемирному фестивалю молодежи и студентов, который прошел на ВДНХ в 1957 г. Отели продолжают пользоваться спросом из-за близости телецентра «Останкино»: сюда приезжают туристы и иногородние участники телепередач», – объясняет директор департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок. Самые крупные гостиницы в Марфине – «Максима Ирбис отель» (288 номеров), «Алтай» (392 номера), «Останкино» (150 номеров), «Шерстон» (144 номеров) были построены в 1955–1964 гг. и сегодня реновированы.
Все крупные торговые и развлекательные объекты расположены недалеко от метро в соседних районах: ТЦ «Парус» у «Петровско-Разумовской», у «Владыкино» – «Парк хаус» и ТРЦ «Алтуфьевский». В крайнем случае можно доехать до «Золотого Вавилона» на пр-те Мира или ТЦ «Капитолий» на Шереметьевской улице. По данным консультантов компании JLL, в составе строящегося транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Ботанический сад» тоже будут магазины.
Строительством транспортного узла, который объединит станции «Ботаническая» МЦК и «Ботанический сад» Калужско-Рижской линии займется девелоперская компания «Пионер». «В комплексе ТПУ будет около 90 000 кв. м офисных и торговых площадей, 51 300 кв. м займет гостиница. Сейчас идет разработка концепций зданий и проектирование пешеходных и транспортных связей. Стройка начнется в первой половине 2017 г.», – рассказали в компании.
Метро за границей
На территории Марфина нет ни одной станции метро. «Владыкино» (Серпуховско-Тимирязевская линия) и одноименная станция МЦК расположены у границы, во Владыкине, здесь же недалеко МЦК «Окружная», которая одновременно является станцией МЖД Савеловского направления. За железной дорогой – «Петровско-Разумовская».
Каждая из этих станций для большинства жителей Марфина расположена довольно далеко – 30 минут пешком. В основном люди пользуются автобусами и троллейбусами (по данным официального портала московского транспорта, в районе действует около 14 автобусных и четыре троллейбусных маршрута), чтобы добраться до «Владыкино» или метро «ВДНХ» (Калужско-Рижская линия), дорога занимает около 15 минут. Кроме того, до «ВДНХ» можно доехать на монорельсе от станций «Телецентр» или «Улица Милашенкова».
В сентябре этого года рядом со станцией «Улица Милашенкова» открылось метро «Фонвизинская» Люблинско-Дмитровской линии. Это одна из ближайших станций для жителей кварталов «Марфино» 51 и 52, построенных в 2009–2010 гг. компанией «Ведис групп», – пешком до метро отсюда всего 10 минут, если перейти через железную дорогу по незаконному, неблагоустроенному «народному» переходу, который находится напротив дома 30 по ул. Академика Королева. Рядом с этим метро, кстати, расположен и ближайший к Марфину гипермаркет – «Марица».
Согласно данным, предоставленным пресс-службой столичного стройкомплекса, адресная инвестиционная программа города на 2015–2018 гг. предусматривает строительство подземного пешеходного перехода через железнодорожные пути Октябрьского направления Московской железной дороги в районе Марфина к станции метро «Фонвизинская» как раз примерно в этом месте. «С учетом завершения проектирования пешеходного перехода и получения заключения ФАУ «Главгосэкспертиза России» начало строительно-монтажных работ запланировано на II квартал 2017 г.», – сообщают в пресс-службе. Жителям еще примерно полгода придется на свой страх и риск ходить по рельсам.
Жилой фонд
По словам Динер, Марфино фактически состоит из двух частей. В первой преобладает новая застройка, 2010 г., вторая – старый жилой фонд примерно 1960–1970-х гг., 4–5-этажные хрущевские дома.
«Долгое время здесь находился последний городской совхоз «Марфино». По словам старожилов района, в советское время, когда город еще не был так хорошо освещен, теплицы совхоза по ночам источали оранжевый свет от тепличных ламп, распространявшийся на довольно большое расстояние. С высоты, например из окон многоэтажного дома, эти «огни» смотрелись довольно эффектно», – рассказывает эксперт.
Эту территорию в 2008-м начала застраивать «Ведис групп» (которая в 2005 г. приобрела «Марфинский» у ИК «Росбилдинг»). ЖК «Марфино» (микрорайоны 51 и 52), 3900 квартир в панельных домах, буквально взорвал рынок. Застройщик начал реализацию проекта в самый разгар кризиса, квартиры продавались с минимальной отделкой и по минимальным ценам – тогда это был едва ли не единственный в Москве проект, в котором шли продажи, да еще и весьма хорошими темпами. Сейчас, по данным председателя совета директоров «Бест-новостроя» Ирины Доброхотовой, в комплексе выставлено на продажу около 55 квартир. «Минимальная стоимость – 8,4 млн руб. за однокомнатную площадью 39 кв. м. Стоимость двухкомнатных варьируется от 13 млн до 16 млн, трехкомнатные предлагаются по цене 17–21 млн», – добавляет Доброхотова.
По информации «Метриум групп», в настоящее время жилых новостроек здесь нет, но есть два комплекса апартаментов комфорт-класса. Это CleverLand от «Комстрин» (ул. Комдива Орлова, д. 1, от 2,3–4,7 млн руб. за апартаменты) и «Восток» от Unikvart (ул. Гостиничная, д. 9а, корп. 3, 2,28–6,7 млн руб.). Малое количество новостроек в районе эксперты вновь объясняют небольшими размерами Марфина.
В целом в Марфине, по данным «Миэля», цены на однокомнатные квартиры колеблются от 4,4 млн до 14,3 млн руб., на двухкомнатные – от 5,9 млн до 16,8 млн руб., трехкомнатные стоят от 7,5 млн до 20,8 млн руб.
Возможно, будет осваиваться территория бывшего Московского завода киноаппаратуры («Москинап», ул. Академика Королева, 21) на юге района. По словам гендиректора компании «Азбука жилья» Владимира Каширцева, общая площадь участка составляет около 3,7 га. Еще в конце 2013 г. территорию завода выкупила компания Sminex, которая весной 2014-го заявила о строительстве здесь многофункционального комплекса с жильем общей площадью 120 000 кв. м и начала процесс подготовки согласования проекта в Москомархитектуре. Однако сейчас проект никак не развивается, его дальнейшая судьба неизвестна: представители Sminex от комментариев отказались.