Мини снова в моде

Пару лет назад на зарубежных рынках недвижимости небольшие домики из блоков, напечатанных на 3D-принтере, или мобильные постройки, готовые отправиться куда угодно вслед за владельцем, стали ходовым товаром. Сегодня примерно то же самое начинает происходить и с коммерческими объектами.

Жизненная необходимость

Дефицит свободной земли и нехватка доступного жилья в последние несколько лет сделали актуальными проекты по созданию небольших жилых пространств. В США и Великобритании тенденция tiny houses давно переросла из модного увлечения в жизненную необходимость. Растущая стоимость жилья толкает застройщиков на стратегические хитрости: вместо того чтобы продавать просторные хоромы, лучше разместить больше компактных и относительно недорогих квартир, которые точно не будут пустовать.

К примеру, в Великобритании недавно был выставлен на продажу самый узкий дом. Двухэтажное жилье в Корнуолле шириной чуть более 2 м, построенное в начале 1900-х как дом для слуг, сейчас продается за 60 000 фунтов (почти $88 000). Среди бонусов для потенциального покупателя – 26-метровый сад, в котором можно пережидать приступы клаустрофобии.

Другой лот, выставленный на британских сайтах купли-продажи жилья, еще меньше – но на площади 3 на 4 м умещается двуспальная кровать, ванная комната с душем и туалетом, четырехместный стол, двуспальный диван и функциональная кухня. Дом оборудован всем необходимым и стоит от 10 000 до 35 000 фунтов ($15 000–51 000) при самостоятельной сборке, разброс цен зависит от того, приобретается лишь каркас или полностью обставленное жилище. Если будущий владелец не в состоянии справиться с «лего для взрослых», за сборку придется доплатить 12 000 фунтов ($18 000).

В США, в Лос-Анджелесе, придумали создавать небольшие контейнерные дома из стали и пластика площадью чуть более 45 кв. м, которые можно поставить в саду. Подойдет для сдачи в аренду или для внезапно нагрянувшей погостить родни.

В Нью-Йорке, где по правилам городского планирования площадь квартир не должна быть меньше 37 кв. м, предприняли попытку выйти за рамки и с подачи мэра города несколько лет назад запустили проект микроквартирного дома (его строительство началось весной 2014 г. и должно завершиться в этом году). На квартиры площадью от 23 до 34 кв. м, которые кажутся больше за счет крупных окон и высоких потолков, выстроилась очередь из желающих еще до начала строительства.

Выгодные капсулы

Идея mini for money, т. е. минимизации ради денег, отнюдь не нова. Например, в Токио еще в 1972 г. выросла капсульная башня Накагин, состоящая из 140 квартир-модулей, площадь которых не превышала 9 кв. м. Строение опередило время не только из-за внешнего вида. Архитектор башни Кисё Курокава предложил потенциальным покупателям неплохую альтернативу госпрограммам доступного жилья, ведь космические цены в центре японской столицы – около 2,3 млн иен ($20 000) за 1 кв. м – по сей день делают приобретение квартиры чем-то фантастическим.

Добрая часть капсул и сейчас успешно сдается в аренду, некоторые из них превращены в офисные помещения площадью от 60 кв. м. Доходность собственников довольно существенна, ведь месячная аренда колеблется от 920 000–940 000 иен и может доходить до 1 млн иен ($8000–9000).

Микроофисы – не единственные малогабаритные объекты коммерческого сектора. Низкая доходность на рынке облигаций и резкий спад среди хедж-фондов провоцируют новую волну инвестиционной активности в коммерческом секторе недвижимости, выводя вперед новое поколение инвесторов, рассчитывающих на максимальную прибыль при минимальных вложениях. На зарубежных рынках продолжают появляться активы, способные удовлетворить интерес в том числе и новичков в сфере инвестиций. Вслед за парковочными местами, размеры которых редко превышают 5 на 5 м, а цена начинается от $36 000, и ячейками складов самообслуживания площадью от 20 кв. м и стоимостью от $22 000, на авансцену выходят биотехнологические лаборатории, которые рискуют потеснить классические активы инвестиционных портфелей. Индекс биотехнологий NASDAQ с 2010 г. до конца мая 2016 г. поднялся на 182%. Биоинкубаторы претендуют на звание «дебют года» в международном коммерческом секторе, демонстрируя привлекательную доходность на рынках от США до Китая. Биоинкубаторы Великобритании, Швеции, Норвегии, Франции, Германии, Италии, Испании и других стран по уровню доходности не уступают проверенным временем складским ячейкам и парковочным зонам (7–9% годовых), и уже в ближайшем будущем они могут составить конкуренцию привычным активам.

Небольшой объект давно уже не означает менее ликвидный: в 90% случаев арендаторы гораздо быстрее находятся при сдаче в аренду скромного жилья, не более 40 кв. м, в то время как виллы продолжают пустовать. Примерно то же самое происходит и в секторе коммерческой недвижимости. Четыре инвестора из пяти активно берут на вооружение систему дробления, предпочитая приобретать части крупного целого вроде складских ячеек, парковочных пространств или лабораторий биоинкубаторов. Не случайно диверсификация портфелей происходит именно благодаря микрообъектам, позволяющим не просто уложиться в бюджет до $50 000, но и приобрести разнообразные активы, способные снизить риск простоя, а следовательно, и потери капитала как минимум в несколько раз

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru