Склады в зоне низких цен

Рынок складской недвижимости за последние два года изменился кардинально: тотальный дефицит площадей и диктатура цен девелоперов сменились временем больших распродаж. Как результат, в прошлом году доля сделок со стороны конечных пользователей выросла с 20–30% до беспрецедентных 50%. А начало этого года ознаменовалось крупной инвестиционной покупкой пула объектов общей площадью более 200 000 кв. м.

Причины распродаж

Главным фактором снижения цен стала прошедшая девальвация, которая в долларовом эквиваленте снизила ставки более чем в 2 раза и перевела рынок в рубли. Это обрадовало арендаторов и вынудило девелоперов значительно скорректировать объемы строительства: очередные фазы практически всех крупных проектов были заморожены. Последнее можно расценить даже как позитивный сигнал, поскольку способствует коррекции предложения и уменьшению количества вакантных площадей. В 2013–2014 гг. на рынок вышло 2,5 млн кв. м, более 55% из них было сформировано так называемыми несистемными девелоперами.

Резко возросшая конкуренция среди ограниченного числа участников сформировала новый баланс рынка в зоне низких цен. В экономической теории эта ситуация именуется «равновесием Нэша», когда эффективность каждого участника зависит от действий других игроков. Снижают цены не только на готовые объекты: маховик ценового соревнования «ниже, еще ниже» коснулся и строительства. Еще не реализованные проекты, в том числе и с опцией под ключ (BTS), вынуждены конкурировать с уже построенными и пустующими зданиями, которых на рынке сейчас 1 млн кв. м.

Текущая неоцененность складских активов уже привлекала на рынок новую волну покупателей, среди которых присутствуют как профессиональные инвесторы, так и конечные пользователи. Рост доли профессиональных покупателей в последние два года подтверждает и рост среднего размера сделки: только в 2015 г. половина сделок на московском рынке прошла с объектами от 30 000 кв. м. И это логично, игра по-крупному на низком рынке максимизирует доходность.

Уровень цен на рынке сейчас таков, что даже для большинства конечных пользователей покупка готового склада или возведение под ключ здания в уже строящихся логистических парках является более эффективным решением по сравнению с самостоятельной стройкой через схему генерального подряда. Цена продажи вплотную подошла к себестоимости и продавливает ее вниз. Девелоперы вынуждены резать косты, но далеко не все имеют для этого ресурсы. Даже системные игроки, которые более гибки в этом вопросе за счет крупного многофазного строительства, уже практически исчерпали возможность для оптимизации себестоимости при сохранении качества. Растущая инфляция, обязательная импортная составляющая упорно двигают планку затрат вверх.

Эти обстоятельства, безусловно, приведут к росту средней цены продажи, и окно возможностей имеет все шансы закрыться уже совсем скоро (в масштабах складского рынка это измеряется строительным циклом в 7–12 месяцев).

Если нужен план «Б»

Когда рассматривается вариант покупки для себя, то на кону в первую очередь стабильность и прогнозируемость логистической составляющей собственного бизнеса. Но в вопросах инвестирования всегда нужно иметь в запасе план «Б» (в данном случае это возможность в будущем сдать свой склад в аренду какой-либо сторонней компании). На протяжении уже более года общий объем свободных площадей на рынке – около 1 млн кв. м. 70% этого объема – новые объекты, начатые в 2013 г. и введенные в 2014–2015 гг. Но за последние полгода существенная часть сделок связана с переездом на новые площади и на более низкие ставки. Если бы не было этой ротации пользователей, на растущем рынке объем вакантных площадей был бы поглощен буквально за год (годовой объем спроса – также около 1 млн кв. м).

Тем не менее объем новых построенных площадей конечен, а новое строительство находится под давлением низких цен, и все это в совокупности должно привести к постепенному снижению количества вакантных площадей. Важно, что этот процесс происходит постепенно, поскольку девелопмент только ограничен, а не остановлен. Рост арендной ставки будет идти также постепенно. Обязательное условие – стабильность и прогнозируемость показателей в среднесрочной перспективе. А они глобально не меняются уже почти год.

С кого спрос

На фоне снижения цен текущий спрос на высококлассные складские площади формируют крупные сетевые ритейлеры, которые активно используют сложившуюся ситуацию и наращивают логистическую платформу собственного бизнеса. Также здесь стоит отметить растущие компании, исторически использовавшие в работе склады класса В и С, так как повышаются требования к эффективности логистики. Например, 42 000 кв. м в технопарке «Быково» арендовала в конце прошлого года ритейл-компания «Дочки-сыночки», ранее занимавшая склад класса В.

В целом около 80% спроса на склады генерируется ритейлом, и его уровень обеспеченности площадями (соотношение площади склада с торговой площадью) свидетельствует о том, что складской рынок Московского региона после текущей коррекции буквально приговорен к росту. Для Москвы на 1 кв. м в торговых объектах приходится 1,87 кв. м склада, что сопоставимо с показателями Варшавы или Праги, но в 1,5 раза меньше, чем в Париже, складская инфраструктура которого обслуживает сопоставимый по объему товаропоток.

Авторы - заместитель директора отдела исследований CBRE, директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE