На каждого жителя Подмосковья приходится 28 «квадратов» жилья

Самый застроенный город Подмосковья – это Реутов. По плотности застройки лишь немного уступает Нью-Йорку: на площади в 9 кв. км проживает почти 100 000 человек. Аналитики Est-a-Tet подсчитали, что плотность застройки в этом городе составляет 3000 кв. м на 1 га.

За Реутовом идут плотно заставленные новостройками Одинцово, Мытищи и Красногорск. Балашиха, где был объявлен (правда, с оговорками) мораторий на новое жилищное строительство, вовсе не лидирует по этому показателю. По данным Est-a-Tet, на каждом ее гектаре построено по 1022,5 кв. м. А исследование, проведенное областной Главархитектурой, показало, что в городе насчитывается «всего» 3500 человек на 1 кв. км. «Это не так много, – говорит начальник Главархитектуры Владислав Гордиенко. – В Москве – 4800». Тем не менее это в разы больше среднего показателя по области: он равняется, по словам чиновника, 162 человекам на 1 кв. м, средняя обеспеченность населения области жильем – 28 кв. м на человека, хотя в ряде городов доходит до 30 кв. м и даже – например, в Химках – эту цифру превышает.

Щадящие средние показатели дарят Подмосковью его периферийные районы – там строят мало и в основном малоэтажное жилье. Но за счет активно застраивающихся ближних к Москве муниципалитетов Подмосковье опередило Россию по такому показателю, как обеспеченность на душу населения (24 кв. м на человека в среднем по стране). Жилищный фонд Балашихи, Химок, Красногорского, Мытищинского, Одинцовского и Раменского районов составляет около четверти всего областного жилищного фонда. Всего в Подмосковье построено 210 млн кв. м разнообразной недвижимости. Зарегистрированных жителей – 7,2 млн человек.

В последние годы ежегодно регион вводит по 7–9 млн кв. м жилья. «Больше всего сейчас строят в Красногорском, Ленинском, Мытищинском районах, Химках, Домодедове», – говорит Гордиенко.

За январь – апрель 2016 г. область выдала 364 новых разрешения на строительство общей площадью 2,5 млн кв. м, из них 81 разрешение – на возведение 1,1 млн кв. м жилых новостроек. «Повезло», невзирая на мораторий, даже Балашихе: ГК «Гранель» достроит здесь два дома за не справившейся со своими обязательствами компанией «Севморшельфнефтегаз», соорудит 50 000 кв. м под расселение ветхого жилья и возведет новый микрорайон на 0,5 млн кв. м. Но это планы на недалекую перспективу. В этом году, как рассказал глава Балашихи Евгений Жирков, муниципалитет примет в эксплуатацию всего 25 000–30 000 кв. м жилья, в следующем «кроме достроенных домов и нежилых объектов, тоже ничего не будет». Для сравнения: в 2014 г. в Балашихе было введено 0,5 млн кв. м новостроек. Общий жилищный фонд города на начало 2016 г. составлял 11 млн кв. м, проекты планировки территории были утверждены на 7,68 млн кв. м. «Жилищное строительство во время моратория возможно, – объяснил министр строительного комплекса области Сергей Пахомов, – если оно решает проблему обманутых дольщиков или расселения ветхого аварийного жилья».

В I квартале 2016 г. Балашиха лидировала по новому предложению новостроек: здесь экспонировалось более 300 000 кв. м нового жилья, или 8000 квартир.

Цена балашихинского квадратного метра – одна из самых доступных в ближнем Подмосковье: по данным московских риэлторов, в среднем 75 500 руб. В старых границах Балашихи сейчас строится 12 микрорайонов, а если считать с недавно вошедшим в состав города Железнодорожным – то 25.

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум групп», большинство жилых комплексов относится к эконом- и комфорт-классам, за исключением ЖК бизнес-класса «Усадьба Новая Салтыковка».

Соседний с Балашихой Реутов, напротив, уже который год входит в пятерку самых дорогих городов Подмосковья. Стоимость 1 кв. м в здешних новостройках выше, чем даже в новой Москве, – более 89 000 руб. против «новомосковских» 80 000 руб.

Сейчас, по данным московских риэлторов, в городе предлагается на продажу 190 000 кв. м в новых домах. Здесь возводится несколько крупных жилых комплексов: микрорайон 6А, «Новокосино-2», «Маяк». Основной объем предложения (более 70%) – это комфорт-класс, так риэлторы называют улучшенную версию эконом-сегмента. Аналитики Est-a-Tet полагают, что граничащий с Москвой Реутов уже практически интегрирован в социально-бытовую, торговую и транспортную инфраструктуру столицы.

Согласно новому генеральному плану развития городского округа Реутов из его 900 га под жилую, в том числе малоэтажную застройку будет отдана треть территории; производственно-коммунальные объекты займут примерно 152 га; различные комплексы научно-производственного и делового назначения (технопарки, центры информатики, инновационные центры, объекты общественно-делового характера, гостиничные комплексы, объекты культурно-бытового обслуживания) разместятся на 91 га преимущественно около жилых микрорайонов. Остальные территории в основном будут отданы под объекты спортивного, городского, социального досуга и озеленение.

Еще один из самых дорогих городов Подмосковья – Химки. Город буквально окружен столичными районами. Как пошутил один из риэлторов, ценам в Химках отступать некуда – позади Москва. По данным «Метриум групп», средняя стоимость 1 кв. м здесь – 106 000 руб., средний бюджет покупки – 7,3 млн кв. м. Est-a-Tet насчитала в Химках 35 ЖК общим объемом предложения более 4000 квартир в продаже. Всего в городе насчитывается 6,7 млн кв. м жилья. Плотность застройки – 665 кв. м на 1 га.

В Королеве, который разделил с Балашихой бремя моратория на новое жилищное строительство (или получил передышку, это как посмотреть), на данный момент плотность застройки – примерно 830 кв. м на 1 га. Общий жилищный фонд города на начало года составлял почти 6 млн кв. м, утвержденные проекты планировки – 1,67 млн кв. м. По информации Главархитектуры, за прошлый год областное правительство одобрило проекты, реализация которых даст городу почти 200 000 рабочих мест – для этого в генплане было зарезервировано 14 000 га.

Красногорский район входит в пятерку самых богатых жилой недвижимостью городов Подмосковья – ее насчитывается 8,1 млн кв. м. Здесь экспонируются квартиры в 14 жилых комплексах, в I квартале объем нового предложения составлял 175 000 кв. м (данные Est-a-Tet) в среднем по 93 000 руб. за 1 кв. м. За прошлый год структура здешних новостроек изменилась: эконом-класс был распродан, на рынок вышли новые проекты в сегментах комфорт и бизнес.

Примерно по такой же цене – в среднем по 93 000 руб. за 1 кв. м – покупателю в I квартале обходились и новостройки в Одинцове. На местном рынке было представлено более 1150 квартир в восьми жилых комплексах. Одинцово по плотности застройки идет сразу за Реутовом – 2245 кв. м на 1 га. Здешний эконом-класс стоит дороже, чем квартиры в комфорт-сегменте, что аналитики Est-a-Tet объясняют более высокой готовностью новостроек.

Строят там, где есть спрос, а он обусловлен низким бюджетом покупки, говорит Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»: «Если в Москве на первичном рынке предложение квартир за 5,5 млн руб. ограничено, то в области за эти деньги можно выбрать приличное жилье». Конечно, жители Москвы предпочли бы селиться в столице. Как правило, Подмосковье выбирают молодые семьи с ограниченным бюджетом. Но, отмечает Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп», как бы подмосковные власти ни старались строить дороги, призывая на помощь и власти московские, и федеральные, жилья все равно строится больше. Выход один: создавать новые места приложения труда, чем уже озадачилась область, и снизить таким образом маятниковую миграцию. Но тогда разница в оплате аналогичного труда должна составлять не 50%, как сейчас, а менее 20%, рассуждает Котровский: «Пока человек может зарабатывать столичную зарплату, а квартиру покупать (снимать) по областным ценам, он будет это делать, отдавая часть жизни многочасовым пробкам». Хотя, признает он, жилье в области стало тяжелее продавать, но объемы выхода новых проектов пока не уменьшаются. «Сейчас продаются не вчерашние проекты, а те, что начинались два-три года назад, при хорошем спросе», – добавляет Котровский.