Инвесторы ориентируются на поколение R
Фраза renting is the new buying – «аренда – это новая покупка» – после финансового кризиса стала девизом множества мировых рынков жилья. Рост цен опережает рост заработной платы, довольно большая группа молодых людей не может позволить себе приобрести квартиру – и вынуждена ее арендовать. Ипотека таким потенциальным покупателям также недоступна: накопить даже самый скромный депозит им нередко мешает высокий уровень студенческого долга.
В течение более двух десятков лет спрос на жилье в Великобритании опережал предложение. Неудивительно, что за это время сформировалось «поколение арендаторов», возраст которых колеблется от 20 до 39 лет. По самым скромным прогнозам, примерно половина британской молодежи к 2025 г. так и останется в статусе арендаторов, а Лондон в течение одного поколения может превратиться из города домовладельцев в город арендаторов жилья. Подобный интерес толкает вверх арендные ставки по всей Великобритании (рост на 2,6% за год), и особенно в Лондоне (3,8% за 12 месяцев).
В отличие от инвесторов в недвижимость, которым такая динамика только на руку, студенты-арендаторы и молодые специалисты оказываются в тяжелых условиях. Некоторые британцы в возрасте до 34 лет предпочитают возвращаться в отчий дом, поскольку не в состоянии не только приобретать, но и арендовать жилье и самостоятельно покрывать свои расходы. Почти за 20 лет общее число молодых людей, живущих с родителями, достигло 7 млн человек в 2015 г. Если родное гнездо далеко, многие из тех, кто переезжает в Лондон в поисках работы или для получения образования, первое время готовы жить где придется.
Британское правительство намерено превратить «поколение арендаторов» в «поколение покупателей» и продолжает придерживаться курса по строительству в ближайшие четыре года около 400 000 единиц доступного жилья на продажу. Но последние несколько лет сектор аренды увеличивается более чем на 15 000 объектов в месяц, и даже при достижении планки в 400 000 домов «поколение арендаторов» вряд ли уйдет с рынка в ближайшее десятилетие.
В США, где кредиты давно стали частью жизни практически каждого американца, молодые люди уже не уверены в том, что в будущем они смогут стать богаче родителей. Те, кому сейчас до 35 лет, частенько сетуют на то, что их предки в свое время могли приобрести жилье, тогда как они, отягощенные студенческими кредитами, не могут себе этого позволить. Их бабушки и дедушки прекрасно живут благодаря достойным пенсиям и высоким рентам, которые ежемесячно получают от квартиросъемщиков. В то же самое время многим их родителям в свое время пришлось столкнуться с неподъемными платежами по ипотечным кредитам, дело нередко заканчивалось судом и отчуждением жилья за долги. Тем не менее представителей «поколения арендаторов» в США гораздо меньше, нежели в Великобритании, и примерно треть покупателей жилья – в возрасте до 35 лет.
Если в Великобритании и США аренда жилья для большинства – шаг вынужденный, следствие недостатка финансов, то в Германии, где недвижимостью владеет чуть менее половины всего населения страны (в Великобритании и США таких 60%), аренда – это скорее образ жизни. Немецкое съемное жилье не носит клейма «для бедных». Хотя средняя цена однокомнатной квартиры в месяц – около 540 евро (чуть более $600), ниже, чем в Великобритании (750 фунтов стерлингов, или $1050) или США ($1100). Кроме того, немецкое законодательство позволяет правительствам всех 16 земель ограничить повышение арендной платы: в течение трех лет арендодатели не могут поднимать ренту более чем на 15%. В итоге снимать проще и дешевле, нежели покупать. Для немецких банков выдача ипотеки считается довольно рискованной операцией, что делает процедуру получения ипотечных кредитов сложнее, а проценты по выплатам – выше.
В государствах с ослабленной экономикой и относительно скромной стоимостью жилья все наоборот. В Испании, Болгарии, Греции, а также на Мальте или в прибалтийских странах собственниками являются от 74 до 85% жителей. Цены на этих рынках слишком волатильны, на некоторых рынках они падают на протяжении нескольких лет, чем активно пользуются покупатели жилой недвижимости.
Такая расстановка сил облегчает выбор инвестора: «поколение арендаторов» оказывается лучшим маячком, демонстрирующим устойчивый спрос на съемное жилье, а значит, потенциально высокую (от 5% годовых), а главное, стабильную прибыль от недвижимости.
Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru
