Ищут, где лучше

Государства с самым высоким уровнем жизни – Норвегия, Австралия, Швейцария и Дания – возглавили список из 188 стран в «Индексе человеческого развития» (ИЧР), который ежегодно публикует ООН на протяжении 26 лет. В качестве базы для исследования выступают три вида показателей: ожидаемая продолжительность жизни или долголетие, уровень грамотности и уровень жизни, рассчитываемый как соотношение валового национального дохода на душу населения и его покупательной способности, в конце 2015 г. место в рейтинге зависело от уровня жизни в 2014 г. Нельзя сказать, что именно в этих странах нет отбоя от желающих приобрести недвижимость. Слишком высокие цены, инвестиционные барьеры или ограниченность рынка делают вложения здесь менее рентабельными, чем инвестиции в не столь совершенных государствах. Впрочем, хотя большинство стран, популярных среди российских покупателей жилья, не вошли в первую десятку (исключение – Германия, 6-е место в списке ООН), они все же попали в подгруппу с самым высоким уровнем жизни: Великобритания (14-е место), Франция (22), Испания (26), Кипр (32) и Черногория (49). Россия по итогам 2014 г. была на 50-м месте.

Норвегия

Норвегия стала чемпионом по уровню жизни. Среднегодовой доход на душу населения (по паритету покупательной способности) достиг в 2014 г. $64 992, это самый высокий показатель. В целом экономика страны выглядит довольно стабильной: средний ежегодный рост ВВП в 3%, безработица лишь 4,6%. Эта скандинавская держава продолжает уверенно держаться на плаву, хотя падение спроса на нефтяную промышленность привело к существенному снижению активности в отраслях, обеспечивающих товары и услуги для нефтяного сектора. Рост ипотечной задолженности по-прежнему опережает рост доходов населения.

Спрос на жилье превышает предложение, в целом за 2015 г. цены выросли на 6,1%, квартиры в многоквартирных домах подорожали на 9,2%. Стоимость коттеджей и односемейных домов за год увеличилась на 6 и 4,9% соответственно. Впрочем, в конце минувшего года темпы роста замедлились.

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в 40 кв. м. В аренду они стоят до 2660 норвежских крон ($305) за 1 кв. м в год, тогда как за двух- и трехкомнатные просят 1830 и 1570 крон ($210 и $180) за 1 кв. м в год соответственно. Ежемесячная ставка – 6290 крон ($734) за однокомнатную квартиру, 7480 крон ($873) за двухкомнатную и 8860 крон ($1034) за трехкомнатную. Доходность от 3 до 4,8% годовых привлекает зарубежных инвесторов. Однако цены кусаются: 1,7 млн крон (примерно $194 000) за однокомнатную квартиру, 2,5 млн крон ($287 000) за двухкомнатную.

Австралия

Второе место в рейтинге по версии ООН заняла Австралия – среднегодовой доход на душу населения в 2014 г. добрался до отметки в $42 261. Рост ВВП достигает 2,5%, безработица – 5,8%. Но местный жилой рынок устойчивостью похвастаться не может. Продолжающийся рост цен (10,7% за год) вызывает беспокойство у правительства страны. В Сиднее и Мельбурне в последние годы жилье дорожает быстрее, чем растет заработная плата, что делает недвижимость недоступной для местных жителей.

Власти страны усиленно взялись за устранение дефицита предложения. В III квартале 2015 г. построили почти 55 500 единиц жилья, на 15% больше предыдущего рекорда, зафиксированного аж в 1994 г. Уже с начала года на рынке чувствуется охлаждение.

2015 год оказался неудачным для арендного сектора, ставки поднялись лишь на 0,3%, в среднем до 483 австралийских долларов в месяц (почти $341), это рекордно низкий уровень с декабря 1996 г. Уровень доходности едва дотягивает до 3% годовых (минимум за последние несколько лет). В ближайшее время австралийские объекты вряд ли займут место в инвестиционных портфелях.

Швейцария

У Швейцарии доход на душу населения в 2014 г. – $56 431 – превысил показатели Австралии, но ИЧР оказался чуть ниже австралийского – 0,930 против 0,935. Несмотря на довольно скромный ежегодный рост ВВП (0,8% в 2015 г.), низкая безработица в 3,7% на фоне устойчивой национальной валюты обеспечивает стране статус одного из островков стабильности. Но годовой рост цен был замечен лишь на вторичном рынке – более чем 6% в 2015 г., тогда как новостройки подешевели примерно на 7% относительно показателей 2014 г. Доходность местных объектов колеблется от 3,3 до 4% годовых. Швейцарский франк в минувшем году оказался на 9% дороже евро, что превращает и без того дорогую недвижимость практически в золотую.

Давос, где проходит Всемирный экономический форум, теряет привлекательность в глазах инвесторов. В течение последних трех лет цены на шале и домики для отдыха даже упали на 15%. Сказалась в том числе высокая строительная активность. Дома для отдыха в аренду в этом регионе подешевели на 10%. Пытаясь уберечь рынок от безудержной застройки, правительство ввело закон, вступивший в силу в январе 2016 г., согласно которому в качестве второго дома может быть использовано не более 20% жилищного фонда в любом городе. Застройщики торопились завершить проекты до января, и в 2015 г. на рынок Давоса поступило почти 1200 квартир, на 27% больше, чем в 2014 г. Сейчас горнолыжный рынок Швейцарии остановился: продавцы не хотят расставаться с собственностью себе в убыток, а покупатели не готовы соглашаться на сделку по таким высоким ценам. Стоимость 1 кв. м в среднем составляет 10 000 швейцарских франков. Препятствием для иностранных инвесторов остаются ограничения, в частности ужесточение квот на покупку местного жилья (в год выдается лишь 1500 разрешений), запрет на приобретение иностранцами недвижимости в кантонах Цюрих и Женева.

Дания

Дания четвертая в подгруппе «Самый высокий уровень жизни» ($44 025 на душу населения в 2014 г., в 2015 г. рост ВВП был 0,5%, безработица – 4,5%). Единственное, что по-прежнему вызывает опасения, – ключевая ставка остается отрицательной уже четыре года. После того как в декабре 2015 г. произошло крупнейшее падение золотовалютных резервов страны (почти на 50 млрд датских крон), центробанк Дании в январе 2016 г. все же решился на повышение ставки на 10 процентных пунктов до -0,65%.

Пузырь позади, но цены на недвижимость остаются высокими: 22 681 датская крона ($3306) за 1 кв. м в III квартале 2015 г., годом ранее метр стоил 20 312 крон ($2961). В декабре 2015 г. было продано 890 единиц (в декабре 2014 г. – 1191).

Доходность объектов повыше, чем в других европейских странах, от 4,8 до 5,3%. Но высокие цены и столь же высокие налоги (налог на недвижимость – около 1–3%, налог на прирост капитала – 28–42% в зависимости от размера прибыли, полученной в результате сдачи объекта в аренду) снижают привлекательность датских активов.

Автор – управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru