Аренда офисов в Санкт-Петербурге упала на 20% за год

В III квартале этого года в офисный сектор Петербурга было вложено 1,13 млрд руб. – это 93% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, подсчитали в департаменте управления активами и инвестициями NAI Becar. Всего за девять месяцев в офисы, по оценке аналитиков компании, инвестировано 3,1 млрд руб.

Инвестиции на дне

«Офисный сегмент сейчас находится в наиболее сложной ситуации, а инвесторы знают, что покупать недвижимость лучше всего на дне», – объясняет популярность кабинетов управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина. Последняя крупнейшая сделка, по ее данным, – покупка холдингом «Империя» (управляет сетью бизнес-центров «Сенатор») бизнес-центра площадью 6300 кв. м на Большой Морской улице, 5. Сумму сделки она оценивает в 750 млн руб. В «Империи» эту информацию не комментируют.

Интерес к покупке офисов есть, подтверждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной. «Сейчас есть спрос на отдельно стоящие здания площадью 4000–5000 кв. м. Компании рассчитывают в дальнейшем экономить на арендной плате и обустроить внутреннее пространство на свой вкус», – говорит Бережной. По его словам, «С.Э.Р.» выставила на продажу подобное здание на Б. Пушкарской улице в Петербурге. В основном объектом интересуются IT-компании, банки, добавляет он.

Спрос на переезды

По оценкам Colliers International, в Санкт-Петербурге в III квартале было сдано в аренду 57 500 кв. м, тогда как за все первое полугодие – 50 000 кв. м, на сделки в классе B пришлось примерно 70%. «В III квартале рынок начал оживать, мы ожидаем, что этот тренд сохранится до конца года», – комментирует Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге. Было много переездов из одного бизнес-центра в другой – на 30% больше, чем год назад. Спрос на офисные помещения продолжают формировать крупные арендаторы, говорит он. Наиболее активными, по словам Темнышева, остаются компании нефтегазового сектора, доля которых в общем объеме спроса за девять месяцев 2015 г. достигла 40%.

По данным компании «Деликатный переезд», с января по сентябрь спрос на переезды вырос на 27%. Основная масса запросов (около 80%) поступает от арендаторов небольших, до 350 кв. м, помещений. Те, кто арендует больше, переезжают меньше, с их стороны спрос вырос примерно на 20%.

Управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, наоборот, отмечает снижение потребности в небольших помещениях, так как в кризис малый и средний бизнес страдает больше всего. «Крупный бизнес чувствует себя более устойчиво, часть компаний расширяется. Как правило, это компании из нефтегазовой отрасли, IT- и строительной сфер», – говорит Золин.

К концу III квартала в бизнес-центрах Петербурга было вакантно 12,6% площадей, предложение доступных для аренды офисных помещений достигло 292 000 кв. м, оценили в Knight Frank St. Petersburg. Около 200 000 кв. м пришлось на бизнес-центры класса В. Две трети нового предложения не экспонируются на рынке, так как собственники стараются сдать здания в аренду целиком, не по частям, отмечается в обзоре Knight Frank.

Индексация отменяется

Последние полгода из договоров аренды, которые заверяются нотариально, стали исключать пункт о праве арендодателя на одностороннее изменение ставки, рассказывает нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров. До недавнего времени практически каждый договор имел оговорку о праве арендодателя на одностороннее изменение цены аренды не чаще одного раза в год, на сумму не более 10–15%. По сути, эта оговорка отыгрывала инфляционные ожидания сторон и цена сделки индексировалась практически в 100% случаев, уточняет Комаров. Аналогичная ситуация наблюдается и по договорам, заключенным в простой письменной форме, отмечает он.

По итогам III квартала 2015 г. средняя ставка аренды офисов класса A составила 1280 руб. за 1 кв. м в месяц, офисов класса B – 950 руб. за 1 кв. м в месяц, снижение к III кварталу 2014 г. – на 8%, но с учетом уровня инфляции снижение ставок за год превысило 20%, считает Темнышев. В III квартале 2015 г. происходило вымывание с рынка помещений со ставкой аренды ниже 1200 руб. за 1 кв. м в месяц, предложение в этом сегменте сократилось на 16%, отмечает Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Золин говорит, что по итогам трех кварталов в объектах сети «Сенатор» ставки в среднем выросли на 2,6% до 1200–1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

В сентябре «Сенатор» открыл новый БЦ на углу Московского проспекта и Обводного канала (бывший универмаг «Фрунзенский») площадью 16 000 кв. м и стоимостью $17 млн. Комплекс состоит из двух корпусов класса В и А. «Корпус B сдан полностью, по корпусу класса А мы ведем переговоры с одной компанией и планируем подписать договор в ближайшее время», – рассказывает Золин. В сентябре компания сообщала, что ставка в проекте варьируется от 1100 до 2000 руб. за 1 кв. м в месяц, а срок окупаемости составит 10 лет.

Больше строят

На III квартал пришелся основной объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей в 2015 г. – за период с июля по сентябрь в Петербурге открылись восемь бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 93 000 кв. м (за первые шесть месяцев 2015 г. на рынок вышло всего около 50 000 кв. м новых офисных площадей), подсчитали аналитики Colliers. По их данным, с начала года офисный рынок города увеличился на 148 000 кв. м, а общий объем предложения достиг 2,45 млн кв. м, из которых 38% приходится на бизнес-центры класса A. В IV квартале рынок может пополниться еще 65 000 кв. м офисных площадей, считает Темнышев. Планируется завершение строительства около 154 000 кв. м, включая здания, строящиеся для собственных нужд компаний и офисы на продажу, оценивает Пузанова.

По оценкам экспертов компании STEP, с начала 2015 г. объем ввода административно-офисных площадей составил 270 000 кв. м, лидерами стали периферийные районы – Московский, Выборгский и Калининский. Большая часть проектов началась 2–3 года назад и ранее – и при более благоприятной экономической ситуации и рыночной конъюнктуре, говорит коммерческий директор направления гражданского строительства STEP Кайл Патчинг. Девелоперам проще достроить объекты, чем заморозить их, поэтому пока существенного сокращения объемов ввода не наблюдается, считает Патчинг. Проекты, которые подошли к кризису в бумажной стадии, пересмотрены или отменены, добавляет он. Сокращение девелоперской активности, по мнению эксперта, подтверждает тот факт, что количество вновь выданных разрешений на строительство в последние год-полтора уменьшилось, а число повторных разрешений, наоборот, возросло. «Показательными станут 2016–2017 гг., когда сокращение объемов ввода станет более очевидным», – считает Патчинг.

УК Docklands не отказывается от планов построить два БЦ класса В на пр-те Кима на Васильевском острове. МФК общей площадью 87 000 кв. м будет включать также три апарт-отеля и гостиницу (строить начали в прошлом году с апартаментов). По словам директора по продажам Docklands Екатерины Запорожченко, завершение бизнес-центров планируется в 2019 г. Часть офисных помещений можно будет арендовать на день, это востребованный формат, который должен обеспечить заполняемость бизнес-центрам, говорит она