Самые комфортные для ведения бизнеса страны не всегда выгодны для инвесторов в жилье
Вместе с ценами на жилье на этих рынках растут и риски
Первое место рейтинга Всемирного банка и лидерство в категориях «Открытие бизнеса», «Регистрация собственности» и «Получение кредита» – у Сингапура, второе – у Новой Зеландии. Но именно облегченная процедура получения кредита и низкие ипотечные ставки сыграли с рынком жилья злую шутку (и не только здесь). Несмотря на то что в октябре 2015 г. продажи жилой недвижимости в стране сократились на 7%, а индекс стоимости жилых объектов – на 4,2%, что стало одним из самых ощутимых месячных снижений аж с 1992 г., в годовом исчислении рост цен на жилье остается внушительным. С октября 2014 г. по октябрь 2015 г. оно в Новой Зеландии в среднем подорожало на 9,5%.
В топ-10 стран рейтингов Всемирного банка, наиболее благоприятных для ведения бизнеса, в июне попали Новая Зеландия, Дания, Южная Корея, Великобритания и США. В этих странах среда максимально благоприятна для начала собственного бизнеса.
Новая Зеландия
Статус самого «страдающего» региона достается Окленду. Ситуация настолько драматичная, что Резервный банк Новой Зеландии уже выразил опасения относительно потенциального дефолта на оклендском рынке в связи с высоким уровнем задолженности среди покупателей жилья. В совокупности с низкими ставками по ипотечным кредитам и ростом цен все это представляет значительный риск для финансовой системы. За последний год местное жилье подорожало почти на 17%, а задолженность по ипотеке за лето увеличилась на 8%. Для снижения рисков с 1 ноября этого года были введены ограничения. Например, заемщик получит не более 70% от стоимости приобретаемого объекта.
В попытке сохранить финансовую стабильность власти Новой Зеландии рискуют снизить инвестиционную привлекательность региона. Эта осень может запомниться инвесторам в новозеландское жилье как время появления новых препятствий на рынке недвижимости: помимо ноябрьского ограничения кредитования с 1 октября 2015 г. вступили в силу новые инвестиционные правила – теперь все инвестиционные объекты Новой Зеландии, проданные в течение двух лет после приобретения, будут облагаться налогом на прибыль и прирост капитала. Кроме того, все зарубежные покупатели местной недвижимости отныне обязаны не только открывать счет в одном из новозеландских банков, но и регистрироваться в налоговых органах страны для последующей уплаты налогов. В частности, налог на доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, достигает от 10,5 до 33%. Учитывая, что доходность оклендских объектов едва достигает 3,3% годовых, инвестиционный спрос будет сокращаться.
Дания
Дания – не единственная скандинавская страна, оказавшаяся в топ-10 рейтинга Всемирного банка. Восьмое, девятое и десятое места заняли Швеция, Норвегия и Финляндия. Но Дании досталась бронза – она серьезно опередила соседей. И уверенно стремится стать одним из хот-спотов на инвестиционном рынке. За последний год стоимость датских квартир выросла на 10%. Лидирует по продажам жилой недвижимости в стране ее столица. Не прошло и 10 лет с 2008 г., когда на датском рынке лопнул пузырь, а в Копенгагене, вероятно, назревает новый. Тем не менее прогнозы пока довольно оптимистичные: столица Дании, занявшая четвертое место в рейтинге самых динамично развивающихся городов Европы, опять оказалась в поле зрения инвесторов.
Цены на недвижимость в Копенгагене подскочили более чем на 45% с середины 2012 г., когда датский Центробанк установил отрицательные процентные ставки, чтобы защитить крону, привязанную к евро. В настоящее время на фоне ставки депозита, достигающей -0,75%, стоимость столичного жилья продолжает расти довольно быстро: только за первое полугодие 2015 г. цены увеличились на 11% и, вероятно, в течение ближайшей пары лет будут расти как минимум на 5–6% в год.
Доходность сектора buy-to-let в среднем может достигать от 4,8 до 5,3%. Однако датское жилье окажется весьма дорогим по европейским меркам: во II квартале 2015 г. стоимость 1 кв. м достигла почти 22 500 датских крон, или $3200. Кроме того, инвесторам придется платить довольно существенный налог на прибыль от сдачи объекта в аренду – в среднем 33%.
Нестандартные возможности
Развивающиеся рынки Африки привлекательны как для арендаторов, так и для инвесторов, считают аналитики Cushman & Wakefield, в том числе за счет стагнации в более развитых странах. Исследование «Развивающиеся и формирующиеся рынки» включает рейтинг стран в зависимости от индекса риска на рынке коммерческой недвижимости. При определении показателей риска учитывались следующие факторы: прозрачность рынка; сложности в приобретении недвижимости для зарубежных компаний или сдаче в аренду принадлежащих им помещений; длительность завершения сделки. Пять позиций в первой десятке привлекательных развивающихся рынков заняли африканские страны: Ботсвана (1-е место), Южная Африка (3-е), Гана (4-е), Марокко (8-е) и Тунис (10-я позиция). Важнейшие драйверы роста в регионе – урбанизация, продолжающийся рост численности населения, а также расширение городов. В компании также отмечают высокую степень разнородности региона – в Демократической Республике Конго (40-я строчка), Зимбабве (39-я) и Нигерии (37-е место) показатель риска довольно высокий. «Растущие рынки часто ошибочно считают однородными, однако отличаются как риски, так и возможности, открывающиеся перед арендаторами и собственниками недвижимости. Африка является показательным примером того, насколько могут отличаться условия в странах одного региона. Стратегии коммерческой недвижимости должны соответствовать этим условиям», – предупреждает Ричард Мидлтон, руководитель направления по работе с корпоративными клиентами по региону EMEA.
«Для российских инвесторов формирующиеся рынки могут представлять значительный интерес. Девелоперский опыт, накопленный в России, и навыки решения характерных административных и юридических проблем являются хорошей базой и конкурентным преимуществом. Именно поэтому возможности, предлагаемые рынком Ирана, южноамериканскими рынками и даже рынками Африки, имеет смысл рассматривать наравне с традиционными рынками», – комментирует Сергей Рябокобылко, управляющий партнер и гендиректор Cushman & Wakefield.
Южная Корея
После продолжительного роста экспортные показатели стран Азии в этом году начали падать, что вызвало новые опасения относительно ослабления азиатской экономики. Экономические трудности Китая получили широкую огласку. Южной Корее, которая в рейтинге Всемирного банка получила четвертое место, также пришлось бороться с экономической турбулентностью. В августе 2015 г. экспортный рынок страны рухнул на 14,7% относительно прошлого года – до $39,3 млрд. Рынок недвижимости Южной Кореи весь последний год чуть ли не единственный демонстрировал подъем.
Снижение базовой ставки на 1% до 1,5% в прошлом году, когда правительство ввело ограничения на покупку недвижимости с использованием кредита, спровоцировало бум на рынке жилья. С августа 2014-го по август 2015 г. на рынке зафиксировано 816 000 сделок по приобретению жилых объектов – на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и самым высоким показателем с 2006 г. Квартиры в столичном районе Сеула в конце лета 2015 г. стоили в среднем около 360 млн вон, или $313 000. В сентябре квартиры подорожали на 5%. Октябрь стал 26-м месяцем роста: цены поднялись на 4,19% по сравнению с октябрем 2014 г.
Ипотечная задолженность к концу июня выросла до рекордной суммы почти в 1,2 трлн корейских вон (примерно $973 млрд). Местное правительство, обеспокоенное подобным ростом долговых обязательств среди покупателей жилья, приняло решение обязать банки с 2016 г. ввести более строгие стандарты андеррайтинга и отдавать предпочтение кредитам с фиксированной ставкой. Жесткие ограничения кредитования на фоне переизбытка предложения сигнализируют о скором изменении ситуации на рынке жилья. Чрезвычайно скромная инфляция – 0,9% в октябре – и высокие налоги на сдачу в аренду, достигающие от 20 до 48% в зависимости от размера и месторасположения объекта, не позволят инвестору получить ощутимую доходность на этом рынке.
Великобритания
Великобритания (шестое место в рейтинге Всемирного банка) продолжает бороться за увеличение жилого фонда. Спустя пару месяцев после того, как канцлер казначейства Джордж Осборн пообещал принять меры, направленные на ускорение темпов строительства, общее количество жилых объектов с июля по сентябрь уменьшилось на 2% относительно показателей того же квартала предыдущего года. Впрочем, данные по стране оказались довольно разрозненными. Например, в Лондоне в III квартале новых зарегистрированных объектов жилой недвижимости стало на 25% больше, тогда как в Йоркшире и Уэст-Мидлендсе было зафиксировано падение предложения на 37 и 24% соответственно. Замедление темпов строительства связано в том числе и с резким ростом его себестоимости. Особенно в районах, где цены на жилье не растут достаточно быстро, чтобы компенсировать затраты на рабочую силу.
Правда, сохраняющийся на британском рынке дефицит жилья оказывается на руку инвесторам, толкая вверх цены и арендные ставки. Однако многое будет зависеть от того, сможет ли строительство идти в ногу с растущим потребительским интересом. Пока дисбаланс спроса и предложения сохраняется. В среднем аренда в Великобритании за год по октябрь 2015 г. подорожала на 3,9%, а в Лондоне, Восточной Англии и Ист-Мидлендсе в этот же период арендные ставки выросли на 10,7, 8,9 и 5,7% соответственно.
Доходность в частном арендном секторе также растет – до 6,4% за последние три месяца, а спрос среди арендаторов за последние 12 месяцев поднялся с 85 до 89%. Дома и квартиры находят нанимателей за две с половиной недели – исторический рекорд для срока экспозиции.
США
Соединенные Штаты Америки на седьмой строчке рейтинга Всемирного банка и движутся по британскому сценарию. Дефицит жилых объектов здесь также провоцирует рост цен. В конце III квартала в Америке было 2,21 млн жилых помещений, тогда как в конце III квартала 2014 г. – 2,28 млн. В октябре построили на 11% меньше, чем в сентябре, и за семь последних месяцев это самые низкие показатели.
Стоимость американского жилья в III квартале 2015 г. выросла на 5,5% относительно того же периода прошлого года – до $229 000 (за II квартал цены выросли даже больше, на 8,2%). Лучшие показатели продемонстрировали Тампа, Пунта Горда и Марко Айленд в штате Флорида, где был зафиксирован рост на 20,7, 19,7 и 16,8% соответственно относительно того же квартала годом ранее. Но, несмотря на кажущееся восстановление, нестабильный рынок Флориды, на котором успели потерять деньги многие зарубежные инвесторы, продолжает оставаться неликвидным. Худшими рынками по итогам III квартала были признаны Камберленд в штате Мэриленд, где ценовое снижение достигло 11,6% по сравнению с прошлым годом, Декейтер в штате Алабама, где стоимость жилья упала на 9,9%, и Спрингфилд в штате Иллинойс, где цены опустились на 8,5%.
Американский жилой рынок до сих пор не назовешь стабильным для инвесторов. Доходность местного жилья в целом по стране колеблется в районе 4,3–5,3% годовых. Исключение составляет лишь Майами: здесь заявленная доходность от сдачи в аренду в среднем достигает 6% годовых. Но чтобы рассчитывать на подобную прибыль, инвестору предлагается приобретать апартаменты площадью от 80 кв. м. Какие-либо возможности для кредитования практически отсутствуют. Кроме того, после более чем полугодового пребывания в США иностранец становится налоговым резидентом. Например, при сдаче объекта в аренду rental income tax достигает 30% и т. д.
Два года назад независимый Инспекционный совет предложил Всемирному банку оценивать принимаемые меры и действия в конкретных областях, вместо того чтобы составлять общие совокупные рейтинги, которые зачастую не отражают действительность. Однако президент Всемирного банка Джим Ён Ким возразил, что именно рейтинги отражают успех в ведении бизнеса и способствуют ему.
Многие уверены, что, если страна занимает первые места в каком-либо рейтинге, она непременно окажется инвестиционно привлекательной. Но несмотря на то, что ведение бизнеса и инвестирование в недвижимость тесно связаны между собой, подобный рейтинг не может свидетельствовать о положительной или отрицательной динамике на рынке жилья. Вкладывая средства в объект одного из зарубежных рынков, стоит обратить внимание на рост или падение ВВП, уровень безработицы или значительный перевес в сторону спроса или предложения, а не на очередной рейтинг, составленный на основе общих данных
Автор – управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru
