«Конечно, мы будем поддерживать отрасль»

Поддержка спроса через ипотеку – самая действенная антикризисная мера, которая принята правительством. Без ипотеки не будет жилищного строительства. Приведу простые цифры. В Москве по договорам долевого строительства профинансировано почти 600 млрд руб. Из них почти 400 млрд руб. – это ипотека. То есть получается, что самый крупный сегодня инвестор – это население.

85% строящегося жилья в городе возводят инвесторы-застройщики (15% – бюджетное жилье: социальное, для очередников, по программе переселения из ветхого фонда). Благодаря льготной ипотеке застройщики смогли продолжить стройку. В июле правительство РФ приняло решение об увеличении объема субсидий на ипотечные кредиты с льготной процентной ставкой на покупку жилья эконом-класса на первичном рынке недвижимости с 400 млрд до 700 млрд руб. Программу государственного субсидирования ипотеки планируют продлить и на 2016 г., это дает нам основание считать, что, даже если ситуация с рублем будет развиваться по негативному сценарию, спрос на жилье эконом-класса в столице будет сохраняться, а значит, первичный рынок жилья не просядет.

Главная мера поддержки

К счастью, строительство кризис затронул в отличие от других отраслей в меньшей степени. Еще в конце прошлого года – начале нынешнего многие прогнозировали спад в строительстве, но этого не произошло. По сравнению с 2014 г. темпы и объемы строительства мы не снизили. Всего в 2015 г. мы планируем построить около 9 млн кв. м недвижимости, включая 3,4 млн кв. м жилья.

Но не поддерживать спрос нельзя. Поэтому Москва заблаговременно приняла целый комплекс антикризисных мер поддержки строительной отрасли. Мы сейчас стараемся облегчить условия работы застройщиков. Уменьшаем первоначальный взнос за изменение вида разрешенного использования, стоимость аренды земельных участков, быстрее согласовываем градостроительную документацию. Надо понимать, что если у инвестора есть градостроительная документация, ГПЗУ либо проект планировки, то капитализация участков сразу меняется, соответственно, и залоговый механизм в банках начинает работать эффективнее.

Главная мера поддержки – это наша адресная инвестиционная программа в объеме 1,54 трлн руб. на 2015–2018 гг. Почему я делаю акцент на это? Потому что, во-первых, это программа развития транспортной инфраструктуры, соответственно, инфраструктура к площадкам, где строится жилье. Это метро в интеграции с железной дорогой, это дороги. Во-вторых, практически все московские застройщики многопрофильные, они работают как на рынке, так и по госзаказам. Когда есть гарантированный заказ на три года, значит, есть и гарантированная поддержка, возможность снижать свои издержки и, соответственно, быть конкурентоспособным.

Ужесточить контроль

Мы полностью поддерживаем все предложения Министерства строительства и ЖКХ РФ по обновлению закона «О долевом строительстве...». Поправки необходимы, тем более в условиях действующей экономической конъюнктуры, так как риск появления обманутых дольщиков в кризисный период особенно велик.

Нужно серьезно заниматься вопросами, связанными со страховыми компаниями. Вот мы говорим: давайте страховать. А у кого страховать? Насколько эти компании надежны? Ситуация такова, что компании страхуют риски, сами при этом находясь в неудовлетворительном финансовом положении. У нас в стране всего 10–20 компаний, которые способны страховать с гарантией выплат при наступлении страхового случая.

В рамках 214-ФЗ мы предлагаем ужесточить контроль за застройщиками, усилив их финансовую устойчивость. Существуют нормативы, показывающие, есть ли у застройщика средства, чтобы покрыть долги. Есть также коэффициенты ликвидности и финансовой устойчивости, которые необходимо пересмотреть, так как сейчас по этим коэффициентам деньгами простых горожан могут пользоваться даже очень слабые застройщики. Безусловно, город принимает меры противодействия этому, но коэффициенты необходимо изменить и закрепить именно на законодательном уровне. Это значительно снизит риски граждан. Кроме того, закон должен предусматривать контроль над ЖСК, апартаментами и гаражами.

Двустороннее движение

Мы намерены добиться распространения 214-ФЗ на застройщиков апартаментов, чтобы часть из них (там, где есть технологические возможности и социальная инфраструктура) приравнять к жилью. Тогда механизм продажи таких апартаментов станет более прозрачным. Люди будут знать, что покупают не просто право аренды, а полноценное жилье. Таким образом, приобретать их можно будет и на нулевой стадии строительства по более низким ценам. Эта проблема нетипична для других регионов, а для нас очень острая. Чтобы поддержать рынок предложения, в предыдущие годы давали разрешения на строительство апартаментов. Там, где нельзя по различным техническим параметрам строить жилье. Люди с дисконтом в 10–20% купили право проживания в этих апартаментах. И сегодня там тоже начинаются сложности, которые законодателем никак не закреплены. Искренне надеюсь, что апартаменты станут элементом арендного жилья, этот рынок Москве необходимо развивать.

Еще один вопрос – это надежность банков. Мы едва ли не каждую неделю узнаем об отзыве Центробанком у разных банков лицензий. Учитывая, что банки задействованы в ипотеке, в различных других финансовых механизмах, мы должны понимать степень надежности и ответственности каждого из них. Это уже общегосударственная задача.

Около 1 млн человек прямо или косвенно связано с инвестиционно-строительным рынком. Конечно, мы будем поддерживать отрасль. Но движение должно быть двустороннее – и со стороны государства, и со стороны бизнеса.

Автор - заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству