Магазинам при отелях кризис не помеха
По данным столичного департамента национальной политики, межрегиональных связей и туризма, 80% качественных отелей Москвы сдают площади в аренду под бары, рестораны, офисы и магазины. Торговые галереи – заметная часть знаковых отелей: «Москва», «Метрополь», «Интерконтиненталь» и др. «Крайний» случай – отель «Севастополь», где в бывших гостиничных номерах организован самый что ни на есть рынок. Здесь продаются азиатские товары, украшения, книги, специи, одежду.
Доля торговых помещений в отелях – это всего 1% столичного стрит-ритейла, оценивают опрошенные «Ведомостями» консультанты. Зато помещения эти стабильно востребованы, тогда как доля вакантных площадей на торговых улицах Москвы увеличивается, отмечают в Azimut Hotels Company.
Специалисты компании NAI Becar выделяют три группы арендаторов в отелях. Первая – торговцы сувенирами, ювелирными украшениями, предметами рукоделия и прочими мелкими «радостями жизни», характерными для данной местности. Также это те, кто продает одежду, косметику, книги и печатные издания. Вторая – те, кто оказывает постояльцам разного рода услуги: банковские, туристические. К третьей категории относятся предприятия общепита, спортивные и развлекательные центры, косметические салоны.
Рестораны, бары, магазины, салоны красоты, – обязательный набор инфраструктуры гостиницы перечисляет Виталий Виноградов, директор по арендному бизнесу Azimut Hotels Company. У Azimut под торговлю отведено около 10% общественных площадей.
Товар дня: гостиничная кровать
Новое предложение от люксовых гостиничных сетей – брендированные дизайнерские сувениры – набирает популярность среди состоятельных постояльцев, отмечает Анна Исаева, директор по развитию Traveller Made и туристического сервиса Prime Concept. Помимо фарфоровых чашек, серебряных ложек и курительных наборов с логотипом отеля можно купить домой такую же кровать, как та, на которой гость отдыхал в номере, например, Four Seasons. Фирменные кровати Four Seasons Haven Bed в настоящее время доступны на нескольких курортах США, а уже через пару лет их планируют предлагать во всех отелях сети. Кроме кроватей в продаже имеются матрасы, наполнители к ним, подушки и постельное белье. Словом, все то, что совершенно невозможно приобрести в обычном магазине.
Пул арендаторов зависит от категории и расположения гостиницы, особенностей прилегающей территории, наличия конкурентов. «В городах, где есть постоянный туристический поток, будут востребованы услуги гидов и турагенств, бронирование билетов, аренда автомобилей и пр., – приводит пример Александр Самодуров, вице-президент, гендиректор NAI Becar Apartments. – Если гостиница ориентирована на внутренних туристов, ресторан предпочтительней тренажерного зала».
«Меняется структура туристического потока: гостей из Европы становится меньше, но больше приезжает китайцев, и растет нтерес россиян к внутреннему туризму. В целом количество постояльцев отелей остается приемлемым для тех, кто открывает торговые точки в отелях», – говорит Эвелина Ишметова, заместитель гендиректора группы компаний RRG. «Рынок перераспределился в сторону туристов из России, стран СНГ и Азии. Сейчас примерно 80% – это туристы СНГ, и 20% – иностранцы», – оценивает Наталья Горгураки, заместитель генерального менеджера по продажам и маркетингу отеля Double Tree by Hilton Moscow – Marina. Соответственно меняются арендаторы торговых точек в отелях. В Azimut Moscow Olympic Hotel недавно был открыт индийский ресторан JayHind. Впрочем, в ближайшее время планируется открыть пивной ресторан Paulaner – видимо, для оставшихся европейских туристов.
Чаще всего под магазины отводятся помещения на первом этаже с отдельным входом, – говорит Станислав Ивашкевич, замдиректора по развитию индустрия гостеприимства CBRE: «Доля офисов и торговых площадей в крупных гостиницах (на 200-300 номеров) в среднем занимает 15-30% от площади объекта. В отдельных проектах может доходить до 40-50%, но тогда речь, как правило, идет о гостинице в составе МФК.
Если мы говорим лишь о вспомогательном ритейле, под него отводят обычно 2-3% от общей площади». «Если отель не работает «на улицу», ритейл «для нужд постояльцев» может ограничиваться киоском или мини-маркетом. В курортных местах к ним логично прибавляется ларек с сувенирами (обычно по завышенным ценам)», – говорит Марианна Романовская, директор по консалтингу GVA Sawyer.
Напротив, в отеле сети Azimut в Новосибирске весь первый этаж отведен под ритейл, – рассказывает Виталий Виноградов. «На первом этаже там работает известная в городе кондитерская, магазины, в том числе сувенирные. В лобби гостиницы можно выпить кофе, перекусить, почитать свежую прессу, провести встречу, купить букет цветов, дизайнерское кольцо или магнит на память». Все это доступно не только постояльцам. «Часто такие галереи ориентированы даже в большей степени на местных жителей. Проведение презентаций, организация выставок в данном случае может использоваться отелем для дополнительного PR-продвижения гостиницы и ее услуг», – рассказывает Виноградов (ремарка от автора: платье от дизайнера Андрея Шарова можно купить всего в паре мест в Москве, и одно из них – в гостинице).
Ставки улиц
Аналитики Knight Frank Research в числе торговых улиц с наиболее высокими ставками аренды внутри Садового кольца называют: Столешников и Камергерский переулки, Петровку, Кузнецкий Мост и Тверскую. Здесь ставки аренды по данным на октябрь 2015 г. находятся в диапазоне от 80 000 до 180 000 руб. за кв. м в год. На других улицах внутри Садового кольца, в том числе на Никольской, Б. Дмитровке, Арбате и Мясницкой ставки от 49 000 до 155 000 руб. за кв. м в год. Помещения на Земляном валу, Валовой улице и Смоленском бульваре сдаются по 54 000 – 135 000 руб. за кв. м в год. На основных транспортных магистралях: Ленинградском, Ленинском, Комсомольском и Кутузовском проспектах ставки варьируются от 36 000 до 112 500 руб. за кв. м в год. В спальных районах города – 22 500 – 70 000 руб. за кв. м в год.
Ставки аренды зависят от технических параметров помещения, его площади, расположения отеля, но, в целом, не будут выше, чем ставки для помещений на ближайших улицах. «В некоторых случаях даже ниже, так как обычно «проходимость» бутиков в отеле не столь велика, как у обычного респектабельного магазина на той же Тверской улице в Москве», – объясняет Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл в KnightFrank. «В пределах Бульварного кольца – приблизительно на 10-15% ниже, чем для помещений объектов стрит-ритейл в этой локации, а для арендаторов помещений с отдельным входом на первых этажах – в целом сопоставимы», - подсчитывает Ивашкевич. Иные условия и уступки, как правило, оговариваются с собственником в индивидуальном порядке, уточняет эксперт: «Важно понимать, что это сопутствующая функция для гостиницы».
В отеле «Double Tree by Hilton Moscow – Marina» на Ленинградском шоссе ориентируются в основном на бизнесменов, которые приезжают в будние дни. «Средняя продолжительность пребывания – 2,5 ночи. Что для этих людей нужно? Какие-то деловые подарки, сувениры, возможно, аксессуары или одежда на случай, если гость что-то забыл дома», – рассказывает Наталья Горгураки. Договоры аренды здесь заключаются, как правило, на один год.
Виктория Камлюк добавляет, что в ряде случаев магазин в отеле обойдется арендатору на 30-40% дешевле: «Все потому, что в гостинице нечасто можно создать полноценное помещение для торговли». В качестве примера Камлюк приводит помещение, которое сдавалось в гостиничном комплексе на 1-ой Тверской-Ямской: «Витрины выходят прямо на Тверскую, можно организовать отдельный вход, но подвести воду не было никакой возможности – пришлось бы прокладывать трубу через холл отеля. И хотя ставка была на 40% ниже, чем у помещений подобной площади рядом, но большой пул потенциальных арендаторов попросту отпал: салон красоты нельзя организовать, кафе – нельзя, аптеку – нельзя».