К транспортно-пересадочным узлам прибавят жилье
Столичные власти ищут способы заинтересовать инвесторов проектами ТПУ
Предварительные объемы застройки определены для 175 капитальных ТПУ, сообщал недавно председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Но параметры, по его словам, не окончательные: город открыт для предложений потенциальных инвесторов. Снижение доступности заемного финансирования, а также кризис на рынке коммерческой недвижимости заставляют столичные власти пересматривать эти проекты. «Состояние рынка сегодня всех тревожит, особенно в плане спроса на офисные, торговые площади. Это непосредственно влияет на застройку вокруг ТПУ», – комментирует гендиректор ГК «Пионер» Андрей Грудин.
ТПУ должны увязать в единую систему все виды общественного транспорта – городской наземный, метро и железнодорожный, чтобы обеспечить комфортную пересадку пассажиров. Всего их должно быть построено 271, из них 175 – капитальных и 96 – некапитальных. Операторами программы строительства выступают Московская кольцевая железная дорога (МКЖД), ГУП «Московский метрополитен» и «Мосинжпроект». Каждый ТПУ состоит из технологической части (перрон, переход, полицейский участок, туалет и т. д.) и коммерческой (магазины, офисы, гостиницы, рестораны и проч.). Она утверждается проектом планировки территории и выходит за границы транспортной части.
Даже те проекты, которые уже прошли градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), приходится пересматривать, рассказывает Тимофеев. Например, проект ТПУ «Полежаевская» был согласован и прошел общественные слушания, однако потенциальные инвесторы предлагают разместить жилье в его границах. Также поступали предложения убрать из ТПУ «Алма-Атинская» офисы и уменьшить объем торговой части, что дало больший экономический эффект.
Жизнь в движении
Борис Левянт, генеральный директор архитектурного бюро ABD architect
– Москвичи все время в движении: расстояние между конечными точками пути увеличивается, жизнь становится «трансферной».
Если посмотреть государственные проекты ТПУ, становится очевидно, что они разработаны инженерами, которые относятся к пассажиру как к «транспортному потоку». С точки зрения соблюдения норм, расчетов эскалаторов, виадуков, мостов – не придерешься. Но трансферные пассажиры – это кредитоспособные граждане, им можно (и нужно!) предложить дополнительные услуги по дороге: перекусить, купить газету, сдать вещи в химчистку, переждать с комфортом час пик.
Чтобы повысить эффективность ТПУ, в них помимо торговли можно добавить небольшие офисы и бюро услуг. Наконец, пристроить апартаменты. Например, в Нью-Йорке Hunson Yards, бывший отстойник пригородных поездов, превращен в МФК с функцией транзитных перевозок, торговлей, ресторанами и апартаментами, цена которых растет в зависимости от этажа.
По словам заммэра по строительству Марата Хуснуллина, жилые дома не будут входить в границы инфраструктуры самого узла. Пока речь идет о шести ТПУ – появление в них жилой части уже одобрила ГЗК: «Шелепиха», «Лефортово», «Рассказовка», «Люберецкая», «Мичуринский проспект» и «Озерная». Город тем самым дает инвестору возможность компенсировать затраты.
«Мы не ожидаем масштабных торгов по ТПУ», – говорит Тимофеев. По его словам, город будет выставлять объекты на торги, если будет хотя бы один интересант. До конца этого года планируется провести конкурсы на привлечение инвестора на ТПУ «Ботанический сад» (44 600 кв. м офисов, торговый центр на 45 400 кв. м, апарт-отель – 45 000 кв. м), «Новохохловская» (13 000 кв. м) и «Сити» (117 050 кв. м), сказал представитель МКЖД. Эти узлы находятся рядом со станциями МКЖД. Сейчас как раз в активной стадии строительства технологические части ТПУ, которые строятся около станций, их завершат в 2016 г.
На данный момент, по словам представителя тендерного комитета Москвы, определен один инвестор, который построит физкультурно-оздоровительный комплекс в Южном Бутове в границах ТПУ «Бунинская аллея». Вероятно, что к 2020 г. реализовать программу в полном объеме не удастся. С привлечением средств частных инвесторов есть юридические трудности, рассказывает представитель стройкомплекса Москвы. По его словам, есть несколько разных организационно-правовых схем, каждая из них включает в себя конкурсные процедуры по выбору инвестора: «Вопрос в том, в какой части инвестор будет участвовать – полностью или только в коммерческой части – и как гарантировать строительство того, что ожидает город».
Гендиректор Infranews Алексей Безбородов считает, что в Москве не нужно так много ТПУ. «В каждой префектуре 1–2 проблемных места. Остальные узкие места можно изменить разметкой, светофорами и честным исполнением своих обязанностей сотрудниками ГИБДД», – говорит он. У Грудина иное мнение: «Это интересный и современный вид недвижимости мегаполиса. Качественные сбалансированные ТПУ будут решать глобальную задачу появления новых субцентров в Москве. Для нас это стратегическое направление развития компании, мы создали подразделение, которое занимается исключительно ТПУ». «Пионер» намерен участвовать в торгах по «Ботаническому саду», рядом компания уже возводит жилой комплекс «Life – Ботанический сад». Важно, чтобы состав недвижимости был сбалансирован, чтобы одна функция поддерживала другую и все работало в комплексе, отмечает Грудин