Каждое третье купленное в Москве жилье - это апартаменты
Девелоперы и покупатели надеются, что построенные формально нежилые помещения приравняют к жилым
Многие из тех, кто покупал в Москве апартаменты «для жизни», до конца не понимают, что они купили, - предупреждает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. - Мы получим волну возмущения, сдав основные объемы апартаментов в 2015-2016 гг.».
По словам Ирины Доброхотовой, более 50% клиентов приобретают апартаменты для жилья и 40% - в целях инвестирования. Но инвестиционного предложения на рынке немного. Первой ласточкой стал апарт-отель Yes ГК «Пионер» сначала в Санкт-Петербурге, теперь и в Москве. «Мы переводим своих покупателей-инвесторов из серой зоны аренды в белую, они готовы платить налоги. Мы оформляем легальные договоры, что привлекает корпоративных арендаторов», - рассказал Александр Погодин, гендиректор сети апарт-отелей Yes. Для девелопера этот бизнес менее доходный, нежели строительство домов, но «есть участки земли, на которых нельзя возвести жилье», оговаривается он.
Требования к строящимся жилым объектам понятны: плотность застройки до 25 000 кв. м на 1 га, обеспечение микрорайона зелеными насаждениями, социальной инфраструктурой и т. д., говорит Алексей Гончаров, вице-президент «Галс-девелопмента». Для комплексов апартаментов «ничего из этого делать не нужно». В дальнейшем их обитатели, купившие апартаменты для постоянного проживания, могут возмущаться и требовать социальных гарантий. Сейчас эти люди «спят и видят апартаментную амнистию», убеждает Самодуров, и даже, по его словам, готовы доплатить, приложить усилия, чтобы конвертировать недожилье в полноценное жилье.
Спасти деньги
По итогам 2014 г. совокупный объем предложения на рынке апартаментов Москвы, по данным NAI Becar, составил 68 корпусов (7853 апартамента). Из них восемь зданий - объекты для сдачи в аренду. «Бест-новострой» насчитал всего 86 корпусов. К концу 2014 г. апартаменты для постоянного проживания (не гостиницы) эконом-класса стоили в среднем 153 600 руб. за 1 кв. м, комфорт-класса - 176 800 руб. за 1 кв. м, бизнес-класса - 336 000 руб. за 1 кв. м, элитные - 491 700 руб. за 1 кв. м. По данным Est-a-Tet, средняя стоимость 1 кв. м с IV квартала 2013 г. по IV квартал 2014 г. увеличилась со 198 000 до 236 000 руб. За прошлый год объем рынка апартаментов вырос с 427 000 до 616 000 кв. м. Всего за два года активного развития этого сегмента предложение увеличилось фактически в 6 раз (104 000 кв. м в 2012 г.).
За сервис и услуги, как в домах бизнес-класса, просят на 25-30% меньше, чем за квартиру того же уровня, объясняет причину популярности апартаментов Алексей Оленев, директор департамента новостроек Est-a-Tet.
Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на предкризисный октябрь прошлого года. Тогда купили 170 апартаментов - на 70% больше, чем в среднем за месяц с июня по сентябрь 2014 г. «Люди захотели обезопасить деньги», - объясняет Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar. Около 30% от общего числа сделок совершалось с инвестиционными целями.
О строительстве апарт-отеля на юго-западе Москвы заявил «МИЦ-девелопмент» - объект появится на участке в 1,3 га на ул. Островитянова. По словам заместителя гендиректора компании Романа Филина, «там будет вся гостиничная инфраструктура, необходимая как для краткосрочного, так и для длительного проживания».
Требуются правила
Формат апартаментов не совсем понятен с точки зрения права, говорит депутат Мосгордумы Олег Сорока: «Вопросы есть у всех заинтересованных лиц». «Определения, что такое апартамент, нет ни в одном документе. Необходимо его описать, провести классификацию разных типов апартаментов, сформировать под них нормы и правила проектирования», - перечислял он способы «снять нервозность».
Московские власти начали реформировать неопределенный формат. Осенью прошлого года департамент градостроительной политики Москвы заявил о запрете строительства апартаментов как отдельных капитальных объектов. «Спрос после немного сместился в сторону квартир, - прокомментировал влияние запрета на рынок Алексей Оленев. - Люди стали более критично относиться к этому предложению и оценивать риски».
Застройщики пытаются сделать то же. Петр Кирилловский, руководитель департамента маркетинга ГК «Грас», утверждает, что комплекс «Флотилия» строится «с соблюдением требований, предъявляемых к жилью, например, по инсоляции». Компания планирует этот объект перевести в жилой, «возможности для этого есть».
Пока подобный перевод осуществить мало кому удается. Известный пример - дома ГК ПИК на Ярославском шоссе: один обычный, жилой, второй формально был нежилым объектом, поскольку назначение участка изменить не было возможности. Не один год жильцы требовали, а застройщик пытался перевести здание в жилую функцию - безуспешно.
Гораздо проще проявить инициативу и обеспечить объект нужной инфраструктурой, поскольку это влияет на ликвидность проекта, считает Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group. «Во всех наших комплексах изначально запланированы магазины, ТЦ, частные детские клубы, детские сады, фитнес, аптека», - рассказывала она.
Столичные власти и напрямую мотивируют застройщика на возведение социальных объектов по принципу «не будут брать - отключим газ». «Город согласовал нам проект с апартаментами на Ленинградском шоссе («Искра парк»), но «просил проинвестировать» на общей с территорией соседнего предприятия МиГ (которая позже тоже будет застроена) возведение детского сада и школы», - поделился Алексей Гончаров на круглом столе «Ведомости. Недвижимости».
Вершина айсберга
ММДЦ «Москва-сити» лидирует по объему элитных апартаментов. «255 000 кв. м апартаментов элитного класса, 15% от общего числа подобных столичных объектов», - уточняет Татьяна Вольцингер, директор по развитию управляющей компании «Сити». Они есть в уже сданных башнях: «Город столиц» (102 000 кв. м), «Башня «Федерация» - Запад» (17 400 кв. м, сейчас продаются на вторичном рынке по цене от $12 000 за 1 кв. м), «Империя» (45 376 кв. м, 2720 кв. м в продаже), «Меркурий сити тауэр» и «Стальная вершина» (бывшая «Евразия»). Кроме того, выставлено на продажу 172 000 кв. м в строящихся башнях «IQ-квартал», «Око» (400 апартаментов площадью 130 000 кв. м) и «Федерация-Восток». В башне «Восток», которая должна быть достроена к концу года, их планируется около 150 различной площади на 69-86-м этажах (всего 78 000 кв. м, в среднем по 400 000 руб. за 1 кв. м). Венчать самый высокий в Европе небоскреб будут «платиновые апартаменты» с 90-го по 95-й этаж, продать их планируют на аукционе. Примечательно, что за год цены на апартаменты здесь снизились примерно на 10%. В готовых комплексах 1 кв. м продается в среднем по $10 000, в строящихся - за $8000. Эксперты объясняют это возросшей конкуренцией между проектами «Сити». В Capital Group утверждают, что финансовая нестабильность пока не сказалась на темпах продаж, и отмечают всплеск интереса граждан Китая и Южной Кореи к аренде апартаментов в МФК «Город столиц». И это несмотря на то, что эксплуатация обходится недешево: за 1 кв. м в месяц в среднем 177 руб. в элитном сегменте, 72 руб. в бизнес-классе и 70 руб. в классе «комфорт». В комплексе «Башня «Федерация», сложном с точки зрения проекта и обслуживания, собственники платят около 305 руб. за 1 кв. м в месяц. В «Городе столиц» - около 255 руб. за 1 кв. м в месяц.
Посчитать налоги
С 2015 г. всех обладателей апартаментов волнует, какой налог с имущества придется заплатить - 0,5% (как для гостиниц) или 2% (как с офисов). Девелоперов, строящих МФК, этот вопрос тоже волнует. «Если мы не можем посчитать будущий налог, как наш потребитель его рассчитает?» - недоумевает Ирина Дзюба. «Вероятно, решать будут налоговые органы, как они посчитают, так и будет», - приходит к выводу депутат Олег Сорока.
В ММДЦ «Москва-сити» ставка на апартаменты будет максимальной - 2%, делился на круглом столе Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. «Нам пришел официальный ответ из Минстроя, что налоговая ставка на апартаменты в Москве должна быть в размере 0,5%», - спорит Кирилловский.
Какой бы ни была ставка, апартаменты продаются с существенным дисконтом, напоминает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom. Разница в цене в пару миллионов рублей, по его подсчетам, позволит «много лет выплачивать налоги даже по повышенной ставке».
Осталось оценить помещения для целей налогообложения, но с этим тоже путаница. 1 кв. м офисных помещений в «Имперском доме» на Якиманке компании Capital Group город оценивает в 45 000 руб., квартир - в 320 000 руб., а бизнес-помещения в Чертанове - уже почему-то в 70 000 руб. за 1 кв. м, удивляется Белоусов. Комплекс апартаментов компании Glincom у Дмитровского шоссе, ст. м. «Владыкино», город тоже оценил в 70 000 руб. за 1 кв. м.