Рынок ипотеки: Чего ждет рынок в этом году

По нашим предварительным прогнозам, в 2014 г. объем ипотечной секьюритизации составит порядка 230 млрд руб. В этой цифре высока доля участия АИЖК - как в рамках программ поддержки выпусков участников рынка, так и выпусков АИЖК на выкупаемый портфель. Это примерно 130 млрд, или в рамках года чуть более 50%. В 2012 и 2013 гг. эта цифра не достигала и 50%.

Однако я оцениваю такую высокую долю АИЖК скорее как негативный сигнал, показывающий, что доля государственного института развития фактически превысила половину рыночных участников. А с учетом программы ВЭБа эта доля может составить порядка 70%. Это говорит о том, что в 2014 г. существенно снизилась доля частных денег и прежде всего пенсионных накоплений граждан, которые участвовали в формировании рынка ипотечных облигаций.

Для этого есть ряд причин. Прежде всего, это мораторий на перечисление накоплений в пенсионную систему, проходившее акционирование НПФ и, соответственно, невозможность инвестировать накопления, которые ранее были сформированы в этой системе. Это существенно сужало спрос на ипотечные облигации. Кроме того, мы увидели достаточно существенный рост ставок на долговом рынке, при том что ипотечные облигации имеют особенность запаздывать, особенно на российском рынке, где преобладают фиксированные ставки. На стадии формирования пула, который является обеспечением ипотечной облигации, в него в основном входят кредиты, выданные в предыдущие полгода-год. Соответственно, при повышении ставок на долговом рынке доходность портфеля, который мог бы эту ставку обеспечить, запаздывает. В итоге такие сделки становятся менее эффективны для банков-оригинаторов в качестве источника фондирования.

Что же ждет нас в 2015 г.? Агентство запланировало меры по поддержке вторичного рынка в объеме не менее 75 млрд руб. Если тенденция 50%-ной доли АИЖК сохранится, то, наверное, стоит ожидать рынок ипотечных облигаций в объеме не менее чем 150 млрд. Это объективно будет меньше, чем в 2014 г., но не так драматически мало, как в 2010 г., когда этот рынок стартовал после кризиса. Это связано с тем, что базироваться выпуски будут на кредитах, выданных в 2014 г., а эти объемы достаточно существенны, в том числе по сравнению с предыдущими годами. Хотелось бы отметить, что на сегодня помимо программ АИЖК и заканчивающейся программы ВЭБа этот инструмент активно используется и, мне кажется, в перспективе будет использоваться банками для привлечения фондирования в ЦБ, для привлечения ликвидности, пусть даже краткосрочной.

На сегодняшний день остается немного альтернатив для рефинансирования ипотеки. Не надо бояться стимулировать предоставление ликвидности именно через этот инструмент. Во-первых, стимулируя ликвидность через ипотечную облигацию, не поддерживается высокорисковая ипотека. Существует ограничение в законе «Об ипотечных ценных бумагах», устанавливающее, что коэффициент кредит/залог тех облигаций, которые входят в ипотечное покрытие, не может превышать 80%. Как показывает практика, средневзвешенный показатель в обеспечении сделок ипотечных облигаций вырос не очень значительно - где-то с 55 до 65%, не выше. То есть эти пулы в среднем лучше, чем те портфели, которые существуют на рынке в целом с учетом сделок секьюритизации и тех, что банки удерживают у себя на балансе. И второй аргумент в пользу данного инструмента - банки удерживают на себе первый риск по таким пулам. То есть банк или любой оригинатор мотивирован на выдачу качественной ипотеки, поскольку первым понесет убытки в том случае, если они появятся.

Однако с точки зрения непосредственно оценки облигаций следует быть более осторожными. Потому что сделки эти сложные и кредитное качество необходимо оценивать в каждом конкретном случае. Мы принципиально согласны с тем, что необходимо внедрять даже не альтернативу, а некое дополнение к тем рейтинговым оценкам, которые существуют сегодня на рынке и используются как регулятором, так и многими инвесторами, включая наши пенсионные фонды. Здесь мне хочется отметить, что, смягчая требования по использованию оценок международных рейтинговых агентств, необходимо все-таки учитывать обязательность проведения независимой оценки по сделкам. Опыт показал, что локальные сделки секьюритизации в этом плане оказались гораздо более надежными по качеству и структуре этих бумаг, чем те, что мы видели, например, в 2008 г. в США. И, имея этот отрицательный пример перед глазами, следует не допустить такого подхода и аккуратно подходить именно к оценке качества облигаций.