Регуляторы: «В Москве всегда был и будет сохраняться высокий спрос на жилье»
Кризис, безусловно, сказывается и на строительной отрасли. Самая серьезная проблема - это ипотека. Все крупные инвесторы, как правило, покупают земельный участок, вкладывают часть своих денег, дальше доходит до стадии котлована, первого, второго, третьего этажа, дальше им приходится собирать средства дольщиков. В городе сегодня в стройке находится более 300 объектов жилищного строительства. Гражданами проинвестировано более 350 млрд руб. в жилищное строительство. То есть главный инвестор сегодня в жилищном строительстве - люди. Чтобы приобрести квартиру, большой процент покупателей берет ипотеку. Но она заметно подорожала.
Поэтому я считаю, что одна из главных сложностей сегодня - это снижение спроса за счет повышения стоимости банковских ставок. Эта проблема беспокоит нас в первую очередь. Поэтому мы ведем переговоры с ЦБ и надеемся, что будут приняты определенные решения для поддержания спроса на ипотеку.
Все рассказывают, что на московских стройках зарабатываются очень большие деньги. Да, если построить один элитный дом в центре города, наверное, маржа может быть и 100%. Но у нас точечных застроек нет, мы за последние два года отказались от 200 таких проектов. Нельзя забывать, что мы переложили на инвесторов большую долю социальной инфраструктуры, часть транспортной. Для города и жителей это хорошо. Но для инвесторов это существенная нагрузка.
Помощь города
Город принял несколько решений. Первое. Что касается работы градостроительно-земельной комиссии, все, что связано сейчас с нерешенными вопросами, мы до конца года закроем: где у кого земельные участки не оформлены, где ГПЗУ не получены. Эту задачу нам поставил мэр Сергей Собянин. Если инвестор не может в срок исполнить инвестконтракт, то во многих случаях город идет навстречу, понимая сложности: сроки большинства проектов продлеваются без штрафных санкций. Второе. Мы не сокращаем свои программы по бюджетному строительству: по адресной инвестиционной программе ежегодно будем строить по 600 000 кв. м социального жилья, инвестируя порядка 50 млрд руб. бюджетных денег в год.
Всего в этом году планируется ввести около 9 млн кв. м недвижимости. Примерно 3,1 млн кв. м из них - это жилье, из которых 2,5 млн кв. м строится за счет инвесторов. Безусловно, жилье - это фактор экономического роста. По расчетам Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН, рост производства в жилищном строительстве на 100 руб. формирует рост в связанных отраслях на 65 руб. В свою очередь, каждые 100 рабочих мест в строительстве формируют 31 рабочее место в связанных отраслях. Поэтому жилье город будет строить. В будущем году объемы ввода могут увеличиться до 4 млн кв. м.
Москва - один из крупнейших мегаполисов мира, основной драйвер роста экономики всего Центрального федерального округа. Москва притягивает самых энергичных и талантливых людей не только со всей страны, но и из-за границы. Поэтому в столице всегда сохранялся и будет сохраняться высокий спрос на жилье. И это характерно для большинства мировых мегаполисов.
Арендное жилье
Ежегодно в городе строится до 500 000 кв. м апартаментов. Недавно был принят федеральный закон о некоммерческом найме (доходных домах).
Когда мы делали исследование «Археология периферии» при подготовке к урбанистическому форуму в прошлом году, открыли для себя интересные данные: 20% населения Москвы, которое живет в сложившихся исторических кварталах, за год вообще ни разу не выезжает в центр. В нашем городе огромное количество людей ездит с запада на восток и обратно - каждый день. Похоже на броуновское движение. Поэтому для Москвы доходные дома, апартаменты, т. е. арендное жилье, - задача не только объемов прироста жилищного строительства, но и задача мобильности населения: развитие рынка найма жилья позволит оптимизировать транспортные потоки. Чтобы люди, как во всем мире, жили там, откуда им удобно добираться до работы, по другим повседневным делам.
Еще один важный для города сегмент - гостиницы. Сегодня в Москве временно проживает более 2 млн человек. Недостатка в дорогих гостиницах нет. Но где жить людям, которые приехали в город на длительный период, например, работают здесь в сфере обслуживания, жилищно-коммунальном хозяйстве, на стройках? От этого вопроса мы не сможем уйти. Каждый, кто в городе живет и работает, должен быть официально зарегистрирован, должен получать медицинскую помощь. Поэтому эту проблему тоже нужно решать, и мы в рамках нового генерального плана, конечно, этот вопрос учтем.
Где строить
Главной площадкой, так называемым основным драйвером развития жилищного строительства, являются сегодня присоединенные территории (новая Москва). В 2013 г. там было введено 2 млн кв. м недвижимости, 18 социальных объектов, создано 35 000 рабочих мест. Мы завершили работу над территориальными схемами Троицкого и Новомосковского округов, определили транспортные коридоры, основные целевые показатели развития территории. На новой территории планируется порядка 1,5 млн проживающих, 1 млн рабочих мест, 100 млн кв. м недвижимости, сотни километров новых транспортных магистралей и, конечно, огромный объем инженерных коммуникаций. Еще один ресурс - это промзоны, занимающие 18 800 га, что составляет более 17% территории города (в старых границах). Реорганизации подлежит свыше 4700 га, а потенциал строительства на таких площадках оценивается в десятки миллионов квадратных метров. Реорганизация промзон - это также возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, местами приложения труда, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками. Проект непростой, так как зачастую у нескольких собственников на одной территории нет согласованных проектов по дальнейшему развитию площадки. Существующая законодательная база носит фрагментарный характер и не позволяет решать задачу комплексной реорганизации промзон. Частичная же реновация не позволяет в полной мере решать задачи, стоящие перед городом. Выход - нужно создать единое правовое поле в виде нового ФЗ, что позволит вовлечь всех собственников в процесс комплексной реорганизации. Сейчас федеральный закон «О реорганизации производственно-коммунальных территорий» дорабатывается Минстроем с участием специалистов стройкомплекса Москвы. Он должен создать работающий механизм вовлечения в процесс всех заинтересованных участников.
Есть серьезная тема - ветхий жилой фонд. В 2016 г. мы закончим программу переселения пятиэтажек сносимых серий. Но в городе есть еще 25 млн кв. м жилья, которое не попало в эту программу, но требует обновления. По данным БТИ Москвы, около 52 млн кв. м жилья (23,8%) имеет износ 41% и более, поэтому, если не предпринимать никаких действий, к 2025 г. объем жилья, находящегося в состоянии, требующем особого внимания, увеличится почти вдвое. Поэтому мы в любом случае будем принимать решение их реконструировать.