Эксперты: «Девелоперы на распутье»

После того как Центробанк отпустил рубль, темпы продаж элитного жилья замедлились. Это почувствовали даже те девелоперы, которые ведут лояльную ценовую политику. Между тем девелоперская активность оставалась достаточно большой: на рынок элитного жилья в 2014 г. вышло восемь объектов, наиболее заметными из них стали такие, как «Nегоцiантъ» (КРТ), «Полянка, 44» (группа ПСН), «Театральный дом» («Галс-девелопмент»), «Котельнический» («Русский монолит»), в начале года была запущена вторая очередь жилого комплекса «Садовые кварталы» («Интеко»). До конца года ожидается запуск еще двух проектов в сегменте дорогого жилья.

Объекты, цены на которые в связи с ростом курса валюты были пересмотрены в рубли, по-прежнему обладают достаточной ликвидностью. Если цены в иностранной валюте, такие предложения мало интересуют покупателей.

В ближайшем будущем надо быть готовыми к тому, что прибыль инвесторов и девелоперов уменьшится. Ставки по кредитам достаточно высоки, и собственники земельных активов в Москве попросту опасаются дорогих займов. К примеру, при ставках в 18-24% и при невысоком текущем спросе девелопер может остаться без маржи. Этот фактор и станет основной причиной снижения рентабельности.

Рост цен на импортные материалы и оборудование, думаю, повлияет не в такой степени. Большое количество отечественных производителей обеспечивают рынок качественными материалами и достойно заменяют импортные. Удорожание может произойдет в той части, где пока еще нет российской альтернативы иностранным поставщикам, - это системы кондиционирования и вентилирования, энергоэффективные инженерные системы, высококлассные фасадные материалы.

По нашим прогнозам, в 2015 г. произойдет спад интереса к объектам, строительство которых находится на стадии котлована, так как общая неуверенность в завтрашнем дне увеличивает риски. Вторичный рынок покажет лучшую динамику в силу того, что он более чувствителен к спросу. Так, уже осенью текущего года продажи в элитном сегменте на вторичном рынке увеличились в 2,3 раза. Правда, дисконт при вторичных продажах достигает 20-30%, а некоторые собственники доходят и до скидки в 50%. В выигрышном положении сейчас находятся те клиенты, которые хранили свои сбережения в кэше: сегодня можно купить по-настоящему качественный объект элитной недвижимости по очень привлекательной цене.

Траектория развития рынка недвижимости резко меняется, но это отнюдь не значит, что рынок исчерпал себя. Спрос есть, и пока он достаточно активен в связи с тем, что состоятельные россияне используют высоколиквидную недвижимость как традиционный и надежный инструмент сохранения капитала. Если девелопер выходит на рынок с по-настоящему конкурентным продуктом, то и в кризис он будет по-прежнему востребован. Я абсолютно уверена, что в среде премиального и элитного жилья чрезвычайно низкая конкуренция и если потребителю предложить качественную концепцию с правильно построенной схемой продаж, то никакой кризис не страшен.

Не в моих правилах анализировать рынок в формате «если бы..., то...», но на сегодняшнем фоне, когда будущее рынка недвижимости выглядит туманно, любые прогнозы будут весьма условны. Что это значит? Предположим, государство, тщательно взвесив все «за» и «против», решит поддержать девелоперскую отрасль и проекты, требующие огромных инвестиций, будут реализованы. Однако такой сценарий видится мне маловероятным.

В ближайший год выхода на рынок крупных элитных новостроек ждать не стоит. Понятно, что девелоперы в этой связи находятся на распутье: входить или отложить проекты, привлекать заемные средства или обойтись и т. п. Самостоятельно реализовать чрезвычайно капиталоемкие проекты в элитном сегменте девелоперским компаниям практически не под силу. Скорее всего рынок ждет некое затишье - его участникам потребуется время для наблюдения за ситуацией в экономике, ее анализа в разрезе отрасли недвижимости и выработки нескольких планов действий на тот или иной вариант развития событий.

Россияне по традиции вкладывают деньги в «кирпичи», потому что это для них понятно и просто. Других инструментов вложения и инвестирования практически нет, фондовые рынки в настоящий момент непривлекательны. Эти деньги будут перетекать в рынок недвижимости после того, как спадет панический спрос, который наблюдается сейчас. Выравнивание ситуации и стабилизация на элитном рынке жилья произойдут к 2016 г.