Овал с амбициями

Шестидесятиэтажная «Империя» (239 м, общая площадь - 203 191 кв. м) находится в окружении настоящих рекордсменов - 75-этажного «Меркурий сити тауэра» (338,8 м) и 76-этажного «Города столиц» (301 м). Объект, строительство которого было завершено в 2011 г., ранее был известен как Imperia Tower. В декабре 2013 г. новый владелец - компания Solvers Estate провела ребрендинг, и теперь официальное название объекта на участке № 4 - «Деловой комплекс «Империя», или Empire business high-rise.

Инвестиционно-консалтинговая группа Solvers (основной акционер и управляющий партнер - Олег Малис) выкупила комплекс у бизнесменов Олега Гранкина и Павла Фукса (Mos City Group была девелопером проекта, инвестором - ЗАО «Флейнер-сити»). Сделка была полностью закрыта в феврале 2014 г. Сумма сделки не разглашается. Управляет проектом Solvers Estate (входит в группу Solvers). В 2013 г. Solvers стала основным владельцем «Сити» - управляющей компании ММДЦ.

От проекта к реальности

За десятилетия ММДЦ «Москва-сити» разросся. Но, не имея возможности расти в ширину, он рос в высоту. Все здания оказались выше, чем предполагалось по первоначальным проектам, минимум в 2 раза, оценивает Сергей Ткаченко, архитектор делового комплекса «Империя». Проект «Империи», концепция которой разрабатывалась еще в 1990-х гг., тоже претерпел ряд существенных изменений. Собственно, в концепции проекта поменялось почти все, кроме фасада самой башни, темой которого стал эллипс, многократно повторяющийся снаружи и внутри, описывает архитектор. «Вписанные в фасады эллипсы обозначают видоизмененную бесконечность, которая бы отражала и бесконечность бизнеса, и бесконечность архитектуры «Сити»; два эллипса - двойная бесконечность», - уточняет Олеся Кошкина, PR-директор Solvers Estate. Эллипсы здесь повсюду: и в отделке фасадов, и в интерьерах лобби - на полу, стенах и потолке.

Генплан застройки столичного «Сити» 1990-х гг. предполагал, что комплекс «Империя», парящий аркой над набережной, станет главным торговым центром ММДЦ с аквапарком и гостиницей «3 звезды». Но торговые функции взял на себя обустроившийся по соседству «Афимолл», а «Империю» стандартно заполнили офисы и премиальные апартаменты.

Американская компания NBBJ разработала концепцию этого небоскреба, под местные нормы ее адаптировали российские проектировщики из «Моспроекта № 5». «Функционал башни, так же как и инженерия комплекса, был пересмотрен, изменились и технические требования, - уточняет Сергей Ткаченко. - Мы должны были грамотно, с учетом российских норм, ГОСТов и СНиПов спроектировать здание, требующее особого конструктивного и инженерного подхода. Одним из пожеланий заказчика было сохранить внешний облик, адаптировав предпроектное предложение американского бюро. Таким образом, концепция принадлежит NBBJ, а проект и экспертиза - нашей команде «Моспроекта № 5».

По мнению Ткаченко, архитекторам из NBBJ удалось создать уникальный объект, который не похож ни на один из небоскребов не только в «Москва-сити», но и в мире: «Многие здания в деловом квартале так или иначе имеют свои прототипы, проект «Империи» достаточно уникален».

По проекту 1998 г. комплекс должен состоять из двух строений. Одно уже сдано госкомиссии, другое - более скромное по размерам, между первой башней и рекой - только согласовано, строительство вот-вот начнется. Проект многофункционального центра (14 этажей, 105 000 кв. м общей площади) был одобрен градостроительно-земельной комиссией в конце сентября 2014 г. В новом здании появятся торговые помещения, общественные зоны, лечебно-профилактические, физкультурно-оздоровительные учреждения, предприятия общественного питания, помещения сферы обслуживания, а также автомобильный паркинг (многоуровневый автоматизированный), при проектировании которого были учтены возросшие потребности делового квартала. Площадь подземной части составит 20 000 кв. м. Работы на этом объекте будут завершены в 2018 г.

Директор по России и СНГ компании JLL Елизавета Голышева относит недостаток машино-мест к основным минусам «Империи»: «Значительная доля парковки делового комплекса запланирована во второй фазе проекта, реализация которой в связи с пересмотром концепции (от аквапарка к офисам и ритейлу) завершится лишь через четыре года». Пока для легковых авто в «Империи» есть 815 мест. По данным Solvers Estate, после ввода второго здания парковочное пространство комплекса в общей сложности вместит 1500 машин.

Империя в разрезе

В «Империи» на минус 1-м этаже (на одном уровне с паркингом) есть подземная пешеходная галерея, позволяющая попасть во все здания, расположенные вокруг центрального ядра «Сити». Сейчас там ведутся ремонтные работы (обустраивают торговые, сервисные павильоны), но уже через пару месяцев, по информации менеджеров Solvers, посетители «Империи» смогут за считанные минуты попасть и в «Афимолл», и в метро (ст. м. «Деловой центр» и «Выставочная»), а также во все башни ММДЦ. Также постоянные резиденты и посетители «Империи» время от времени могут заглядывать в окна соседних небоскребов и наслаждаться панорамой города. Дома-сталинки с верхних этажей небоскреба выглядят миниатюрными и пожелтевшими от времени.

В образцово-показательном двухуровневом пентхаусе на 58-59-м этажах (950 кв. м, выставлен на продажу за $20 млн) с панорамным обзором и двойным светом оборудована смотровая площадка, попасть на которую можно, предварительно записавшись на 50-минутную экскурсию за 300-400 руб. Площадка открылась весной 2014 г. и работает ежедневно. В подзорную трубу можно увидеть Москву-реку, МГУ, Останкинскую телебашню, Кремль и, конечно же, грандиозную стройку вокруг. Также в программе - подъем на лифтах со скоростью 7 м/с, рассказ о новых инженерных, архитектурных решениях в башне и особенностях высотного строительства. В фойе 58-го этажа установлен макет ММДЦ.

Экскурсия с гидом весьма увлекательна. Правда, не без риска остаться в башне навсегда - дверь на лестничную площадку, ведущую в пентхаус, открывается только снаружи. На помощь приходят русская смекалка и кирпич, который придерживает дверь. Впрочем, если во время прогулки (в сопровождении сотрудников управляющей компании) забыть про кирпич, на выручку придет специально обученный человек, который отопрет дверь снаружи.

Экскурсия по деловому центру с подъемом на смотровую площадку соседней башни «Федерация-Восток» обойдется дороже - от 690 до 3000 руб. с человека. За эти деньги предлагаются прогулка по ТРК «Афимолл» с остановкой у фонтана, подъем на 31-й этаж небоскреба и осмотр комплекса «Федерация» изнутри. В качестве бонуса - кофе с панорамным видом на Москву.

Есть в башне «Империя» места, куда посторонним вход строго воспрещен. Это технические этажи, где сосредоточена вся инженерная начинка небоскреба: системы кондиционирования, вентиляции, отопления, водо- и электроснабжения, пожаротушения и проч. Именно здесь создаются оптимальные, безопасные условия для работы и жизни почти 20 000 человек. Мозг комплекса - диспетчерский пункт. Контроль безопасности здесь компьютеризирован, поэтому, как утверждают в управляющей компании «Сити», в случае чрезвычайной ситуации все инженерные системы останутся работоспособными.

Ставки и виды

Офисные площади в проекте занимают издательство АСТ (арендует помещение), Aegis Media, Bork Industrial, а также «Уралхим» - они купили офисы, перечисляет Елизавета Голышева. «Совместить, как предполагал девелопер, офисы и апартаменты не удалось. Многие из проданных апартаментов в «Империи» были впоследствии переделаны под офисы», - уточняет Голышева.

«На сегодняшний день продано 90% апартаментов. Собственниками сейчас ведутся отделочные работы. Сказать, сколько из них будет использоваться в качестве офисов, можно только после заселения. Кроме того, некоторая часть апартаментов приобретается представителями творческих профессий и фрилансерами под хоум-офисы - развитая инфраструктура «Сити» привлекает эту аудиторию», - уточняет член совета директоров Solvers Estate Алексей Гаврилов.

Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, отмечает, что завершение строительства ММДЦ планируется к 2018 г., уже в следующем году здесь будет введено около 700 000 кв. м (в частности, «Око» «IQ-квартал», «Эволюция», «Федерация»), что, по прогнозам аналитиков компании, увеличит долю вакантных площадей в ММДЦ до 40-50% (сейчас пустует около 20% площадей). «Чтобы быть востребованным в данной ситуации, объект должен обладать рядом конкурентных преимуществ, в частности иметь эффективные планировочные решения», - говорит она.

По оценке Solvers, после окончания строительных работ к 2018 г. объем коммерческих площадей в деловом квартале составит более 1,5 млн кв. м. Уровень вакантных площадей в Solvers оценивают в 15%, «что является нормой не только для «Сити», но и для всего рынка недвижимости», заявляют в компании.

Планировки и архитектура здания - несомненный плюс «Империи», уверен Виктор Садыгов, управляющий партнер «Ника эстейта»: «В основном это неглубокие помещения с высокими потолками. Они удобны для перепланировки, здесь можно воплотить интересные дизайнерские идеи. Но отсюда вытекает и основной минус - фактически коридорная система на этаже, где довольно легко заблудиться из-за отсутствия грамотной навигации». Места общего пользования (МОП), на взгляд Садыгова, простоваты для проекта такого уровня.

Офисы в «Империи» расположены с 4-го по 41-й этаж. Это помещения площадью от 100 до 3000 кв. м с огромными панорамными окнами, высота потолков - от 3,30 до 3,45 м. Вход в деловую часть комплекса - через северное лобби. С 43-го по 59-й этаж расположены апартаменты площадью от 100 до 400 кв. м со свободной планировкой. Эти помещения имеют отдельный вход со стороны набережной (южное лобби) и собственную группу лифтов. В процентном соотношении площадей офисы занимают 60%, апартаменты - 30%, МОПы - 10%. «До 80% от общего спроса в «Империи» приходится на коммерческую недвижимость», - отмечает Наталия Голованова, заместитель гендиректора Soho Estate.

Офисы сдаются в аренду (от 100 кв. м) или продаются как целыми этажами, так и небольшими блоками по 300-400 кв. м ($9500-10 500 за 1 кв. м). «Офисные блоки могут быть объединены в любой конфигурации. Помещения оснащены всеми инженерными системами и полностью готовы к началу отделочных работ. На 6-м этаже, к примеру, предлагаются в аренду помещения с современным дизайном и сервис-менеджером в придачу. Этот этаж поделен на небольшие блоки с общими переговорными комнатами и санузлами. Ставка - от $900 до $1200 за 1 кв. м», - рекламирует Татьяна Суворова, гендиректор Solvers Estate. В «Москва-сити» офисные площади продаются в «Городе столиц» ($9500 за 1 кв. м), «Федерации» ($8500-12 400 за 1 кв. м). Уровень арендных ставок в «Москва-сити» в среднем составляет $700-850 за 1 кв. м.

Апартаменты в «Империи» продаются по $9500-11 000 за 1 кв. м - как без отделки, так и оформленные под ключ. «Кроме того, мы готовы предложить обслуживание и дальнейшую сдачу помещения в аренду», - добавляет Суворова. Расходы на эксплуатацию в апартаментах здесь составляют $90 за 1 кв. м в год (без учета НДС).

Дизайн не должен мешать

«Мы ставили перед собой задачу сделать здание максимально функциональным и надежным, чтобы всем было комфортно работать. Главное в здании - это функционал, а дизайн просто не должен мешать и раздражать. Мы действовали по принципу «сначала безопасность (конструктивная, противопожарная, экологическая), потом удобство». Мы хотели, чтобы холлы не «давили», чтобы посетители их не замечали, но понимали, что находятся в престижном офисе класса А. И если у арендатора появится желание что-то изменить, то нужно обеспечить ему такую возможность изначально, поэтому планировка достаточно свободная», - рассказывает Ткаченко.

«Обитатели здания большую часть времени проводят на рабочих местах в офисах, а общественные пространства используются как транзитные: чтобы быстро переговорить с посетителем, принять корреспонденцию, «проветриться» в «Афимолле», пообедать, посидеть с ноутбуком в общей зоне», - говорит Татьяна Вольцингер, директор по развитию Solvers Estate. Соответственно, МОПы наделены вполне конкретными функциями: лобби с диванами и ресепшн, небольшое кафе при входе.

В «Сити» в плане инфраструктуры сейчас почти все есть и всего хватает: и кафе, и ресторанов, и фитнес-клубов (они есть почти в каждой башне), и магазинов. Недостает лишь открытых благоустроенных общественных пространств, хотя попытки по озеленению (кадки с растениями, стеновые панно) уже предпринимались. Оптимальным решением, наверное, было бы создание зимнего сада, который органично дополнил бы досуговую инфраструктуру всего комплекса.

По словам Татьяны Вольцингер, подземную галерею украсит вертикальный сад, благодаря которому посетители смогут ощущать себя в оазисе, а не под землей в каменных джунглях. На территории вокруг «Империи» «разместят малые архитектурные формы, которые служили бы еще и элементами навигации, лавочки и оборудованную зону для курения», рассказывает она.

Башня в деталях

Работы над проектом начались в 2006 г. Предпроектное предложение было разработано американским архитектурным бюро NBBJ. Генеральный подрядчик - Enka. Адаптация концепции и техническое сопровождение проекта принадлежит команде Сергея Ткаченко («Моспроект № 5»). Объем инвестиций в проект составил более $400 млн (не включая затраты на приобретение участка, о которых компания не говорит). Здание было введено в эксплуатацию в 2011 г. Его высота - 239 м. Общая площадь комплекса - 203 191 кв. м, из них 121 497 кв. м - офисные помещения, 45 377 кв. м - апартаменты.