Точка зрения: Без спекуляций на эмоциях
Еще год назад из всех сегментов коммерческой недвижимости складской выделялся активным ростом и столь же активным спросом, стабильно высокими ставками и почти полным отсутствием свободных площадей. Превышение спроса над предложением притягивало на рынок все новых и новых игроков. Объемы ежегодного ввода складов класса А в Московском регионе в 2013 г. вплотную подошли к отметке в 1 млн кв. м, но спрос все равно почти на треть превысил и этот показатель.
В 2014 г. разгоряченный рынок на высоких оборотах столкнулся сразу с двумя усиливающими совокупный дисбаланс факторами. Девелоперы в расчете на растущий спрос только за три квартала этого года построили 0,9 млн кв. м и планировали до конца года ввести еще 0,8 млн кв. м. Но геополитика и экономические санкции подвесили рынок в состоянии неопределенности. Как результат, за первое полугодие спрос упал на 20%, вакантных площадей прибавилось, девелоперы занервничали, что отразилось на ставках: качественные склады с начала года подешевели со $140 за 1 кв. м в год до $125-130. Все эти показатели складываются в картину если не кризиса, то как минимум спада на рынке.
Но спрос и сейчас есть, сделки идут. Ритейлеры - главные потребители складской недвижимости - не остановились в своем развитии. По предварительным данным, объем сделок в III квартале составил 230 000 кв. м против 140 000 кв. м во II квартале (125 000 кв. м, или около 45%, - это сделки по продаже складских помещений, остальные площади были сданы в аренду). Помимо ритейла спрос также продолжает приходить со стороны FMCG-компаний и логистических операторов. Есть заметные признаки оживления спроса и со стороны компаний производственного сектора, что также является важным позитивным индикатором.
В 2008 г. спрос совсем ушел с рынка. В 2008-2009 гг. был период, когда сделок не было вообще, вакансия выросла до 18%, ставки просели с $139 до $104 и рынок просто встал. Сейчас другая ситуация. Однако общая неопределенность, к сожалению, делает свое дело, и рынок уже морально готов к негативным сценариям. Но, на мой взгляд, по одним позициям это преждевременно, а по другим - просто необоснованно. Безусловно, внешнеполитическая ситуация и состояние российской экономики в глобальном контексте не добавляют бизнесу оптимизма. Однако в целом негативные ожидания базируются больше на опасениях сильного падения потребительского спроса, нежели на фактических цифрах розничного товарооборота и динамики доходов населения (реальные располагаемые доходы населения с января по август 2014 г. прибавили 0,7% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., мы еще не падаем, а всего лишь медленно растем). Для многих российских компаний экономические санкции против России пока имеют достаточно ограниченные негативные последствия. Иностранные компании, которые как раз весьма чувствительны к экономической и политической нестабильности, за всю историю российского рынка формировали не более 30% общего спроса на склады.
За 2013 - первую половину 2014 г. 76% сделок пришлось на счет российских компаний. Ритейл - и в первую очередь российские игроки - продолжает инвестировать в логистическую инфраструктуру своего бизнеса. Например, компания «Магнит» не отступает от ранее обозначенного курса на наращивание собственной складской базы: до конца этого года должен быть введен в эксплуатацию распределительный центр «Парфентьево» в Московской области (около 90 000 кв. м), в мае компания завершила строительство распределительного центра в Ленинградской области (50 800 кв. м). Компания «Фрешмаркет» (входит в группу компаний «О'Кей») открыла собственный распределительный центр на юге Подмосковья общей площадью более 50 000 кв. м.
Под влиянием эмоционального фона в России формируется разница в ценовых ожиданиях собственников и арендаторов. Иначе говоря, девелоперы преимущественно ориентируются на ставки, которые были в 2013 г., в то время как их клиенты под влиянием негативных новостей ждут более низких цен и ставок. Колебания валютного курса создают дополнительные аргументы для торга. А это, в свою очередь, является еще одним фактором для того, чтобы нажать на «паузу» в ожидании большей определенности. Вместе с тем достаточно много игроков находит возможности для компромисса даже в текущей ситуации, о чем и свидетельствуют приведенные выше объемы сделок в III квартале. Как брокеры, мы чувствуем значительный отложенный спрос. Приходит достаточно много запросов, происходит много показов, т. е. компании смотрят на рынок. Решения принимаются медленнее, но это связано с ожиданиями ясности в макроэкономике.
Во временном переизбытке предложения в настоящее время «виноват» не только исчезнувший спрос, но и вывод на рынок рекордного количества новых площадей. Но с учетом структуры и качества предложения девелоперы при желании могут скорректировать эту ситуацию уже со следующего года, так как строительный цикл в складском девелопменте достаточно короткий. Например, перенести на более поздний срок запуск новых проектов и сосредоточиться на реализации уже введенных в эксплуатацию помещений, тем самым скомпенсировав сложившийся в этом году дисбаланс между спросом и предложением.
С учетом того что ставки действительно несколько снизились и девелоперы готовы быть более гибкими, я уверен, что сейчас самое удачное время выходить с запросами на аренду/покупку качественных складских площадей.