Зарубежная недвижимость: Кнутом и пряником

По данным Global Property Guide, во время жилищного бума 1997-2007 гг. цены на жилье во Франции выросли на 150%. В 2008 г. из-за финансового кризиса рынок начал слабеть, и тогда недвижимость подешевела на 3,8%, годом позже - еще на 4%. В 2010 г. началось оживление, цены выросли на 7,6%, затем, в 2011-м, - на 3,7%. В 2012 г. случился небольшой спад (-2%). Согласно информации Knight Frank в I квартале 2014 г. цены во Франции понизились на 1,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Но весь этот спад несущественен на фоне того, как сильно выросли цены с 1997 по 2007 г.

На французском рынке нет избытка предложения, поскольку объемы строительства сокращаются. Те, кто покупает недвижимость в первый раз, все больше предпочитают повременить с приобретением. Впрочем, большинство из них рано или поздно решатся: аренда во Франции нет так популярна, как в соседней Германии, где жилье снимает 54% населения. По данным Евростата за 2011 г., 63% французов являются собственниками жилья.

Налоговые льготы на покупку в новостройках

Одним из стимулов рынка служит закон Дюфло (loi Duflot): часть стоимости квартиры компенсируется за счет налоговых вычетов. Если французский гражданин покупает квартиру на первичном рынке и обязуется сдавать ее в аренду в течение девяти лет, то он может вычесть до 18% ее стоимости из подоходного налога за этот период.

Закон Дюфло распространяется только на резидентов, но обратная аренда (leaseback) доступна всем. Покупая квартиру в leaseback, инвестор получает возврат НДС, но также обязуется сдавать квартиру в течение девяти лет, подписывая коммерческий договор с управляющей компанией. В этом случае компании обычно предлагают доходность около 4% годовых и возможность использования апартаментов несколько недель в году. Наша статистика показывает, что россияне плохо осведомлены об этой возможности инвестирования во французскую недвижимость.

Благодаря такому подходу квартиры «работают»: их предложение на рынке аренды уравновешивает спрос, отчего цены растут не слишком быстро. Тем временем государство получает доход в виде НДС от аренды.

В отличие от Франции рынок съемного жилья России не отрегулирован, и налог на доход от аренды платят не более 30% собственников. Российское правительство обещает штрафовать арендодателей, уклоняющихся от уплаты налогов (хотя доказать наличие такого дохода сложно), и предлагает уменьшить ставку налога с 13 до 10%. Эффективных мер по выводу рынка съемного жилья из тени на российском рынке пока нет.

Закон Дюфло и обратная аренда также направлены на стимулирование продаж новостроек, увеличение темпов строительства и рост французской экономики в целом. После кризиса объемы строительства сокращаются: по сообщению capital.fr, в 2013 г. были начаты проекты по возведению 331 900 единиц жилья, что на 4,2% меньше, чем годом ранее. Президент Франсуа Олланд обещает поправить ситуацию и в перспективе увеличить объемы строительства до 500 000 единиц жилья. В этом поможет и закон Дюфло. Среди других положительных факторов - увеличение численности населения и низкие процентные ставки по кредитам.

Еще одной мерой для снижения риска пузыря является высокий налог на прирост капитала. Тот, кто продает недвижимость через короткое время после покупки, вынужден уплатить до 48% от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. Налог уменьшается со временем, но полностью исчезает только через 22 года после покупки. Эта жесткая мера делает невыгодными спекуляции на перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе.

Разрешение на строительство

Во Франции трудно получить разрешение на строительство. Этот вопрос регулируется местными властями на основании плана развития территорий (plan local d'urbanisme, PLU), который есть в каждой коммуне. Нельзя возводить объекты, которые не соответствуют стратегии развития, описанной в PLU.

В плане развития фигурирует коэффициент занятости земель (coefficient d'occupation des sols, COS), который определяет максимально допустимый процент застройки по отношению к площади земельного участка. Например, площадь жилого дома нельзя увеличить больше, чем позволяет COS.

Для некоторых экологичных проектов допускается превышение градостроительных норм до 30% - например, для домов, которые соответствуют стандартам Effinergie и потребляют существенно меньше энергии, чем обычные здания. Но это актуально скорее для строительства в частном секторе.

Жесткий подход к разрешениям на строительство уменьшает риск того, что будет построено больше площадей, чем нужно рынку. Более того, по подсчетам Лары Парэнан, директора департамента Восточной Европы компании AS et Associes, реальная потребность французского рынка жилья - 750 000 единиц ежегодно: «Мы ожидаем улучшения законодательства и экономической ситуации для восстановления темпов строительства».

Любой девелопер, который планирует продавать построенные квартиры на открытом рынке, до начала строительства обязан получить поручительство банка. Это нужно, даже если у застройщика есть собственные средства на проект. Такая мера гарантирует, что, если девелопер обанкротится, банк все равно достроит объект и покупатели не пострадают. В то же время банк не имеет права выступать поручителем, если у застройщика нет предварительных заявок от конечных покупателей хотя бы на 20% будущего жилья. Это страхует от возведения объектов, не востребованных рынком.

Тут есть интересная возможность для российских покупателей. Упомянутые первые 20% объектов часто продаются с небольшой скидкой (около 5%). Скидки также возможны на последней стадии строительства, когда застройщик торопится закрыть поручительство банка и тем самым получить доступ к новому поручительству на следующий проект. Часто получается так, что, закрывая предыдущий проект, девелопер может получить кредит на более выгодных условиях, чем с висящим прежним проектом.

Платежи и налоги

Все новое строительство ведется на основании стандартов эффективного энергосбережения, которые ежегодно ужесточаются. Кроме того, тарифы на электроэнергию в новых квартирах ниже, чем в старых. Поэтому покупатель квартиры в новостройке может быть уверен, что плата за коммунальные услуги в ней будет существенно меньше, чем в похожей квартире на вторичном рынке.

Коммунальные платежи состоят из общей и индивидуальной частей. Общая часть включает плату за лифт, воду и услуги консьержа (в среднем 18 евро за 1 кв. м в год). Индивидуальные платежи вносятся за электричество, газ и отопление. Всего коммунальные услуги во Франции стоят в среднем около 40 евро за 1 кв. м в год. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов Франции (FNAIM) содержание жилья в Париже обходится в среднем в 2167 евро в год, или 32,90 евро за 1 кв. м. В эту сумму входят расходы на зарплаты обслуживающего персонала (970 евро), отопление (610 евро), содержание лифтов (182,85 евро), страховку (150,26 евро) и отчисления домоуправлению (155,20 евро). От налога на недвижимость (taxe fonciere) на два года освобождаются покупатели нового жилья.

Кроме того, размер налогов зависит от экономической успешности района. В районах с большим количеством фирм и предприятий налоги обычно ниже. А там, где мало зарегистрированных юридических лиц, taxe fonciere часто бывает выше, так как местные власти «добирают» налоги с жителей.

Например, по информации capital.fr, в Булонь-Бийанкуре, престижном пригороде Парижа, taxe fonciere составляет в среднем 614 евро, в Париже - 635 евро, а в Тулоне - 1033 евро. За счет налогов местные власти надеются получить больше денег в бюджет; чем беднее регион, тем больше нужно денег.

Похожий принцип действует в Швейцарии: самый маленький подоходный налог (примерно до 19%) платят в коммуне Воллерау (кантон Швиц), где живут лица с самыми высокими доходами на душу населения в Швейцарии. У них большой размер налоговых платежей в денежном выражении, поэтому ставка уменьшена.

Описанные меры государственного регулирования во Франции позитивно сказываются на состоянии рынка недвижимости. Снижаются риски для всех участников рынка как в тактическом смысле, так и в долгосрочной перспективе. Стимулируется строительство, соответствующее современным стандартам инженерии и эффективного энергопотребления. n Автор - руководитель tranio.ru. Статья написана специально для «Жилого фонда».