Анатомия проектов: Дефект масштаба

В быту, употребляя слово «мегапроект», игроки рынка обычно говорят о масштабной жилой застройке или знаковых и, как правило, высокобюджетных проектах. «Википедия» определяет мегапроект как «целевую программу (крупный инвестиционный проект), содержащую совокупность взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью, выделенными ресурсами и отпущенным на их выполнение временем. Мегапроекты характеризуются высокой стоимостью, трудоемкостью, длительностью реализации, имеют целью развитие экономики, создание инфраструктуры (транспортной, социальной), реализацию больших социально-экономических задач, дающих качественно новое развитие территории, страны, региона. Важная сторона мегапроекта - его публичность, общественная значимость. Крупный мегапроект, как правило, не только влияет на материальную жизнь общества, но и закладывает основы нового качества жизни людей».

В России к мегапроектам можно отнести стартовавший в 2007 г. «Академический» в Екатеринбурге (13,2 млн кв. м на 1300 га, в том числе 9 млн кв. м жилья для 325 000 человек. Планируемая дата завершения - 2026 г.). К концу первого полугодия 2014 г. в «Академическом» введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м. На 38 га предусмотрено размещение предприятий высоких технологий, где будет создано до 10 000 рабочих мест. Строительство осуществляется по схеме проектного финансирования (основной кредитор - Сбербанк).

Неподалеку от «Академического» расположена площадка еще одного района комплексной застройки - «Солнечного». Ленд-девелопер - екатеринбургская «Форум групп» за свой счет разработала проект планировки 360 га и предполагает построить на них около 2,5 млн кв. м жилья. Сейчас компания заканчивает строительство магистральных сетей и предлагает девелоперам, прежде всего региональным, участки под застройку. Как рассказал «Ведомостям» глава «Форум групп» Олег Черепанов, продано четыре участка, на которых уже в будущем году должно появиться примерно 110 000 кв. м жилья. Ввод в эксплуатацию первого квартала на 35 000 кв. м намечен на апрель 2015 г.

Еще один пример - в Казани при непосредственном участии местных властей сейчас реализуется проект Smart City на площади более 500 га. Инициатор - Корпорация развития Татарстана финансирует начальные этапы проекта и ищет соинвесторов. Концепцию разработали эксперты из JLL: выставочный центр, офисы крупных местных, федеральных и международных компаний, торговые объекты, гостиницы, качественное жилье комфорт- и бизнес-класса. А также специализированные медицинские учреждения и частные российские и международные школы.

Другой проект, над которым работали консультанты из JLL, - спутник Самары «Южный город», где более чем на 2000 га должно появиться около 6,5 млн кв. м жилья. Строит его девелоперская компания «Древо». В настоящее время реализуются первые фазы.

Набирают обороты и такие проекты, как «Завидово» и «Ярославское взморье» (группа компаний «Агранта»). Первый занимает около 2000 га и включает жилую застройку (элитные коттеджи и многоквартирные дома попроще), рекреационные объекты - гольф-поле, яхт-клуб и т. д., а также бизнес-парк «Демидово» (территория на левой стороне Ленинградского шоссе, между существующей трассой М10 и строящейся новой скоростной автотрассой Москва - Санкт-Петербург). Отдельное внимание будет уделено пространству для малого и среднего бизнеса. Как надеются девелоперы, бизнес-парк привлечет корпоративных покупателей и арендаторов из Тверской и Московской областей, а в дальнейшем и из Москвы. Спектр представленных отраслей - от архитектурных и дизайн-бюро до телекома и информационных технологий. Планируется создать систему поддержки традиционно сильных для Тверской области издательских бизнесов, связанных с разработкой печатной продукции, мозгового центра полиграфического бизнеса. Еще один проект - создание в Завидове Гуманитарного центра, на базе которого будут проходить конференции и семинары, мастер-классы, программы по повышению квалификации, объединенные темой гуманитарного знания.

«Ярославское взморье» на берегу Рыбинского водохранилища запланировано как туристический кластер. Проект реализуется на площади в 8600 га и по задумке создателей должен стать российской Юрмалой - курортным городом высокого уровня.

Из сравнительно недавно анонсированных можно назвать проект комплексного освоения территорий в Южном федеральном округе - жилой район «Ахтуба сити парк» в Волгоградской области (разрешение на строительство получено в августе прошлого года). На территории в 232 га будет возведено более 1 млн кв. м жилья и сопутствующей инфраструктуры более чем для 42 000 жителей. Проектом также предусмотрено строительство объектов коммерческой и торговой недвижимости. Девелопер - компания «Классик», в портфеле которой более 2 млн кв. м инвестпроектов.

Столичные образцы

В столичном регионе свои мегалидеры. Самым «старым» из которых можно назвать ММДЦ «Москва-сити» - он строится уже более двух десятилетий. На сегодняшний день построены и функционируют восемь башен.

До кризиса было заявлено более 15 мегапроектов. Лендлорды планировали привлекать инвесторов и возводить на своих землях города-спутники с инфраструктурой и рабочими местами. Но до реализации, по сути, дошло только два «безоговорочных» мегапроекта.

Первый - «А101» на территории новой Москвы. Сейчас этот пул, по сути, самостоятельных проектов считается самым крупным не только в столичном регионе, но и в России в целом. Ведет проект созданная в 2005 г. ГК «Масштаб», учредителем которой выступает компания «Авгур эстейт». По официальной информации, «Масштаб» владеет более чем 2500 га земли, компактно расположенной на территории новой Москвы в границах от 3-го до 23-го км от МКАД по Калужскому шоссе. Планируется строительство более 30 млн кв. м недвижимости (15-20 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости, 600 000 кв. м объектов социнфраструктуры). На сегодняшний день уже построены ЖК «Зеленая линия», 78 969,6 кв. м; ЖК «Квартал А101», 145 687,6 кв. м; ЖК «Москва А101», 20 6563,3 кв. м; кварталы таунхаусов «Кронберг» и «Вяземское», 59 083,76 кв. м. В стадии строительства находится индустриальный парк «Индиго», который должен обеспечить рабочие места и стать центром деловой активности мегапроекта. Завершить весь проект планируется через 20-25 лет. В качестве источников финансирования используются собственные средства застройщика, кредиты Сбербанка России и средства участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ.

Долгое время не мог стартовать проект, получивший название «Рублево-Архангельское» (460 га, сейчас это земли Сбербанка, вошедшие в состав Москвы). В 2013 г. было принято решение о строительстве здесь международного финансового центра с соответствующей инфраструктурой. Ожидается, что строительство начнется в 2015 г. По проекту центра уже прошел конкурс. После выхода окончательной версии проекта будут определены пропорции жилья, офисов, гостиниц, коммерческой и социальной инфраструктуры. Срок реализации проекта - 10-15 лет, объем инвестиций - ориентировочно $8-12 млрд.

Первая масштабная презентация «Тушино 2018» - проекта комплексного развития территории Тушинского аэрополя - состоялась на каннской выставке MIPIM-2013. Концепция мини-города площадью 160 га предполагает разделение его на отдельные кластеры: спортивные, офисные, жилые и социальные, торговые и рекреационные. Здесь будет жить 19 000 человек, создано 13 750 рабочих мест. На сегодняшний день концепция проекта предполагает строительство более 1 млн кв. м, в том числе 715 000 кв. м жилья, 165 000 кв. м офисов, 125 000 кв. м торговых площадей; 40 000 кв. м займут отели и апартаменты, 80 000 кв. м - объекты социальной инфраструктуры, 72 500 кв. м - транспортная и коммунальная инфраструктура. Более 15% возводимого объема (180 000 кв. м) придется на спортивные объекты, в том числе стадион «Открытие арена» на 42 000 мест, который примет Кубок конфедераций - 2017 и чемпионат мира по футболу - 2018 в России. Кроме того, здесь появятся тренировочная база футбольного клуба «Спартак-Москва», теннисный центр, центр водного спорта, ледовый дворец, два физкультурно-оздоровительных комплекса. Спортивные объекты возводятся за счет инвестора и передаются Российской Федерации.

Весной 2013 г. был принят проект планировки территории бывшей промзоны «ЗиЛ» в Москве (400 га). На этой территории появятся спорткомплекс «Арена легенд», МФЦ, жилье и апартаменты, а также ТПУ и другие инфраструктурные объекты. Только один из крупных участников - группа ЛСР (компания застраивает 65 га) планирует построить на этой территории около полусотни зданий, общая площадь которых превысит 1,5 млн кв. м. Жилая застройка и апартаменты составят около 950 000 кв. м, остальные площади - торговая, офисная, необходимая социальная инфраструктура, паркинги, которые займут подземное пространство практически всего участка. Как рассказывает управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов, проект планируется реализовать в семь очередей. В течение ближайшего года в основном запланированы подготовительные работы на площадке, параллельно им будет идти проектирование. Весь же проект будет реализован к концу 2022 г. Что касается обязательств перед городом, то по условиям конкурса группа ЛСР обязана передать правительству Москвы 25 га для строительства транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры.

Еще одна новинка столичного рынка - научно-образовательный кластер «Физтех XXI» в пос. Северный (около подмосковного Долгопрудного), который член «Физтех-союза», руководитель Центра живых систем МФТИ Андрей Иващенко называет проектом «науки, государства и индустрии», аналогом таких инновационных кластеров, как Бостонский или Стэнфордский. «У нас планируется на границе Москвы и Московской области построить технопарки, инжиниринговые центры, школы, создать комфортную среду. Ядром кластера, конечно же, будет легендарный Физтех, - раскрывает масштабы проекта Иващенко. - Московское правительство предоставило землю, уже заканчивается строительство здания IT-технопарка. Нашу идею поддержало также Агентство стратегических инициатив, а Минэкономразвития и руководство Московской области включили мегапроект «Физтех XXI» в список пилотных территориальных кластеров. Сдвинулось строительство двух эстакад через железную дорогу и другой транспортной инфраструктуры. Сейчас на повестке дня вопрос о создании единой управляющей компании (УК) для координации всех этих инициатив и дальнейшего привлечения инвесторов, и мы надеемся, что вопрос будет решен в этом году».

На создание технопарка столичные власти выделили около 1,5 млрд руб., еще около 500 млн руб. добавило Министерство связи РФ. Кроме того, Московская область профинансировала создание нового областного Физтех-лицея, который открылся 1 сентября этого года. Все остальное будет строиться за счет частных инвесторов. Объект рассчитывают построить в сжатые сроки - всего за семь месяцев. 60% его площадей уже зарезервировали 15 компаний из индустрии высоких технологий. Среди них - «Яндекс», Acronics, ABBYY и др. Всего планируется возвести научно-технический комплекс совокупной площадью свыше 430 000 кв. м, что создаст около 30 000 рабочих мест. Половину сотрудников обеспечат социальным жильем.

Архитектурно-строительную концепцию «Физтеха XXI» разработала ГК «Мортон». Эта же группа выступит застройщиком центра, а также инвестором отдельно стоящего корпуса Русского технического общества площадью 30 000 кв. м. Предполагаемый объем инвестиций «Мортона» составит $1 млрд.

Риски и господдержка

«У той или иной компании в портфеле есть крупный участок земли, который она начинает застраивать самостоятельно или делить на части и продавать другим компаниям для постепенного освоения, - объясняет возможные причины появления мегапроектов начальник отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева. - Когда речь идет о городах-спутниках, то с такой инициативой обычно выступают местные власти, которые заинтересованы в повышении привлекательности региона, создании рабочих мест и т. д.». Девелоперы не всегда могут трезво оценить риски мегапроектов, хотя экономисты давно вывели как минимум три: превышение бюджета (иногда реальные затраты на проект превышают запланированные более чем на 100%), переоценка прогнозируемого спроса (расхождение между прогнозируемым и реальным спросом иногда может достигать 70%) и переоценка прогнозируемой жизнеспособности проекта.

Взаимодействие власти и бизнеса, которое в идеале должно вырастать в государственно-частное партнерство, является основой для реализации практически любого масштабного проекта. Юлия Никуличева говорит, что горизонт планирования российских девелоперов - 5-7 лет, западных - 12-15 лет, тогда как проекты комплексного освоения территорий - это перспектива 20-30 лет. Без активного участия государства, особенно на начальном этапе, подобные долгоиграющие идеи не будет интересны и понятны частному бизнесу - деньги и силы можно сложить и в более «быстрые» проекты.

Помимо непосредственного финансового участия государство может оказать мегапроектам и другую вполне осязаемую помощь. Президент компании «Завидово девелопмент» Дмитрий Окороков считает, например, что создание особых экономических зон (ОЭЗ) могло бы привлечь в проект новые силы: «Такой статус играет обычно позитивную роль». «Любая инфраструктурная поддержка была бы кстати - либо особый налоговый режим, либо помощь в подведении инженерных сетей могли бы сократить срок окупаемости, условно говоря, с 12-15 до 7-8 лет. Для инвестора это имеет практически критическое значение», - говорит Окороков.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-новостроя» Сергей Лобжанидзе в числе форм господдержки называет особые условия кредитования на развитие магистральных сетей, отсрочки кредитных платежей на развитие инфраструктуры и т. д. «Наиболее острым является вопрос проектирования системы магистральных инженерных сетей, их подключения к инфраструктурным и жилым зданиям. Без поддержки со стороны властей строительные издержки в пересчете на 1 кв. м продаваемой площади могут быть увеличены на 25-30%», - считает он.

Развитие мегапроектов могло бы стимулировать государственное участие как на уровне административного ресурса, так и на уровне финансирования. Схемы организационной, юридической и финансовой помощи государства в мире давно известны и неоднократно доказывали свою эффективность. Елизавета Некрасова, гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have, напоминает про пример преобразования района Docklands в Лондоне. В конце 1970-х гг. территория старого лондонского порта представляла собой грязный заброшенный пустырь, излюбленное место бомжей и маргиналов. Британское правительство потратило 2 млрд фунтов стерлингов на выкуп земли у собственников, рекультивацию почвы и обеспечение территории необходимой инфраструктурой. Затем была создана ОЭЗ, инвесторов освободили от уплаты налогов на имущество и создали льготные схемы привлечения кредитов. Результаты говорят сами за себя - в развитие района удалось привлечь более 6 млрд фунтов стерлингов частных инвестиций. Заброшенные старые доки на Темзе превратились в современные престижные деловые центры и жилые комплексы, население выросло вдвое. «На Болотном острове федеральные власти точно так же могли бы выкупить все земельные участки, определить назначение каждого участка, разработать единую концепцию застройки, создать ОЭЗ с налоговыми преференциями», - считает эксперт. Но ничего подобного не произошло из-за разногласий собственников и отсутствия единой концепции развития Болотного острова вкупе с довольно утопичными и дорогостоящими планами по использованию «подводного пространства» и т. п.

По мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, градостроительная правовая база далека от совершенства. «В последнее время мы наблюдаем заметные улучшения, но до сих пор почти у любого чиновника есть немало способов затянуть время выдачи необходимого для получения исходно-разрешительной документации постановления или согласования. Привлекательные участки земли зачастую становятся не площадками для активного строительства новых деловых центров и жилых кварталов, а мишенями для рейдерских атак и многолетних судебных тяжб», - сетует президент ГК Fedeco Валерий Шумилин. Проблемы возникают на всех стадиях - от привлечения денег покупателей, отнесения затрат на строительные расходы до управления построенным жилым комплексом, говорит он. Новые, абсолютно оригинальные инвестиционные проекты слишком рискованны для инвестора.

Научный идеал

В проектах инновационного характера, ориентированных на развитие научного и творческого потенциала, взаимоотношения между инициаторами проекта, государством и инвесторами выстраиваются в не совсем привычном для рынка ключе. «Инвестиции - это вложения капитала с целью получения прибыли. В нашем случае в проекте «Физтех XXI», когда речь идет о науке и новых технологиях, все не совсем прямолинейно, полученный результат может быть в новых технологиях или идеях, которые если и принесут прибыль, то не в ближайшее время», - объясняет Андрей Иващенко. «В биофармкластере «Северный» (некоммерческое партнерство фармацевтических предприятий, малых инновационных фирм), который уже работает как часть проекта «Физтех XXI», компании вкладывают 1 млн руб. ежегодно на поддержание общей оргструктуры, которая помогает создавать новые лаборатории, развивает кооперацию на базе МФТИ. О какой-либо коммерциализации результатов проекта можно будет говорить не ранее чем через несколько лет, и то она будет в форме модернизации производств участников кластера и появления в их портфелях инновационной продукции», - приводит пример Иващенко. Инвесторами в данном случае выступают отдельные участники «Физтех-союза», которые заинтересованы как в развитии в России новых технологий, так и в развитии территории вокруг МФТИ как научно-образовательного кластера.

На примере «Физтеха» директор по инфраструктуре и стратегии Центра инновационного развития Москвы Екатерина Булычева описывает практически идеальный случай взаимодействия инвестора, УК и государства: «Задача государства - развивать инфраструктуру, выступать «ускорителем» роста приоритетных отраслей. В масштабных проектах государство заинтересовано именно в форсированном развитии сфер экономики, которые при естественном ходе вещей будут расти значительно медленнее. В случае с IT-технопарком это малые инновационные компании, амбициозные студенческие проекты, которые должны создаваться в достаточно жестких условиях, чтобы быть сильными, но и в достаточно дружественной среде - чтобы выжить и набраться необходимой энергии для прорыва. Инвестор ориентирован на прибыль и бизнес-результат, если его оставить в этой ситуации один на один с рынком, то могут произойти максимально допустимое снижение стоимости инвестиционного проекта и максимальный рост арендной ставки. Понятно, что малые компании в этой ситуации в технопарке могут появиться только случайно». А технопарк может быстро превратиться в обычный бизнес-центр. «С другой стороны, без инвестора мы получим богадельню, где за государственный счет будут создаваться условия для работы как эффективных, так и «бракованных» малых компаний, - рассуждает эксперт. - Опыт показывает, что в этом случае «бракованные» забивают по-настоящему эффективные организации».

Управляющей компании в идеальной ситуации Екатерина Булычева отводит роль «честного брокера», соблюдающего баланс интересов государства и инвестора. «Позиция «честного брокера» в крупных проектах - самая тонкая материя и значимый элемент системы. Именно от качества этого участника сделки зависят в конечном счете «красота» и масштабность проекта. Если УК «снесет» в одну из двух сторон, то весь проект может оказаться пустышкой», - резюмирует Екатерина Булычева.

На особых условиях

Дмитрий Окороков, президент «Завидово девелопмента»:

- В проекте «Завидово» мы выделяем два основных вида сотрудничества с инвесторами и компаниями-резидентами. Первый - «территориальный». В совместном проекте с «Хонкой» мы отдали им часть своей территории под застройку. Зафиксировали стоимость земли для конечного покупателя (около $10 000 за сотку). «Хонка», таким образом, «садится» на наши коммуникации и дороги, делает свой мастер-план, планировку и ставит свои дома на земле с фиксированной (ниже рынка) стоимостью. Есть сотрудничество «функциональное». Компании «Гранд-марин Завидово» - оператору яхт-клуба отдали часть берега в аренду, они занимаются парковкой, обслуживанием яхт. Также работаем с компанией «Акватория лето», они занимаются индустрией развлечений на воде и на берегу, скалодромом и подобными вещами. С теми, кто привносит в общий проект нечто новое, соответствующее общей идее проекта, мы работаем на особых условиях.