Практикум: За квартирой в Лондон

Состоятельные люди всего мира охотно приобретают английскую недвижимость премиум-класса для проживания или долгосрочного вложения денег c небольшим, но стабильным доходом. Несмотря на отличную репутацию Лондона и низкие ипотечные ставки, есть нюансы, о которых нужно знать заранее, чтобы не попасть в налоговый капкан. Неправильное структурирование владения недвижимостью может привести к тому, что ожидаемого дохода она не даст, размер наследства детей окажется существенно меньшим, а в случае развода 50% актива отойдет бывшей второй половине.

В апреле этого года к нам обратилась успешная русская бизнес-леди, мать двоих несовершеннолетних детей. Ей требовалась помощь в подборе и приобретении квартиры в Лондоне стоимостью до 5 млн фунтов стерлингов. В настоящий момент она с детьми живет в Москве, но не исключает переезда в Англию через несколько лет. До тех пор квартира должна служить объектом инвестирования и способом сохранения капитала, а в дальнейшем может стать основным местом проживания семьи.

Несколько лет назад наша клиентка жила в Лондоне в собственном доме, подаренном на свадьбу. Но в результате развода дом пришлось продать, а половину вырученных денег отдать мужу - в Англии свадебные подарки считаются собственностью обоих супругов независимо от того, кто был дарителем, сколько времени длился брак, с кем остались дети, конечно, если иное не оговорено в брачном контракте.

У нашей клиентки на выбор было три варианта владения будущей квартирой: собственность, оформленная напрямую на ее имя, как в России; через офшорную компанию, как принято во Франции и некоторых странах континентальной Европы; либо через траст, как это делают в Англии и США.

Важным аспектом при обсуждении этих вариантов стали налоги и сборы.

Размер гербового сбора в Великобритании при покупке на физическое лицо или на траст - 7% от стоимости недвижимости, а на юридическое лицо - 15%.

К тому же если английскую недвижимость зарегистрировать на компанию (например, офшорную), дополнительно возникает ежегодный налог на недвижимость (ATED) с прогрессивной шкалой от 15 400 до 143 750 фунтов в зависимости от стоимости объекта. Так что от офшора мы сразу отказались.

Мы рассказали клиентке о трех основных видах прямых налогов для владельцев английской недвижимости - на доходы от сдачи в аренду, на прирост капитала (удерживается с разницы между ценами покупки и продажи) и на наследство - и вариантах их оптимизации.

«Арендный» налог будет взиматься по прогрессивной шкале, достигая 45%, если объект принадлежит физлицу, и 50% - если трасту. Впрочем, его можно существенно снизить, если недвижимость приобрести в ипотеку, тем более что сегодня в Великобритании ипотечные ставки не превышают 4%. Суммы платежей по кредиту и другие непосредственные расходы на содержание недвижимости можно вычесть из налогооблагаемой базы.

Если же квартиру придется продать, наша клиентка будет освобождена от налога на прирост капитала, который взимается только с резидентов Великобритании, по крайней мере сейчас. Правда, в настоящий момент в стране обсуждается законопроект, позволяющий с 2015 г. распространить этот 28%-ный налог и на иностранцев-нерезидентов. Но даже в этом случае можно будет свести его к нулю, если заранее задекларировать недвижимость как основное место проживания (с него налог не взимается). Собственно, так поступают все англичане: получают Рrivate residence relief и освобождаются от налога на прирост капитала независимо от формы владения - на физлицо или траст.

Самый существенный недостаток владения физическим лицом недвижимостью в Великобритании - налог на наследство. Если нашей клиентки не станет, ее дети, наследуя расположенную в Лондоне квартиру стоимостью выше 325 000 фунтов стерлингов, будут обязаны уплатить государству 40% ее стоимости, даже если они проживают в другой стране.

К счастью, есть несколько способов уменьшения налога на наследство. Среди них уже упомянутое обременение актива через ипотеку, при котором сумма ипотеки и все платежи по ее обеспечению вычитаются из налогооблагаемой базы. Еще один очень популярный у англичан способ минимизации налога на наследство - записать недвижимость на траст. Причем лучше, чтобы траст был создан до начала оформления покупки. В противном случае покупателю недвижимости придется заплатить лишние 20% от стоимости квартиры при переводе ее в траст. Также для сведения к нулю налога на наследство необходимо, чтобы учредитель траста прожил не менее семи лет после его создания. Автоматически от налога на наследуемое имущество освобождаются только супруги, а вот на детей это, увы, не распространяется.

Мы напомнили клиентке, что оформление собственности «на физическое лицо» не совсем подходит тем, кого беспокоит конфиденциальность: реестр сделок с английской недвижимостью открыт и любой человек за символическую плату может узнать, кто, когда, где и за какую сумму приобрел тот или иной объект. Траст в этом смысле привлекательнее, поскольку позволяет сохранить информацию о конечных собственниках и их бенефициарах.

В итоге она выбрала дискреционный траст для приобретения квартиры с использованием ипотеки.

На поиск недвижимости, создание траста, согласование наиболее интересных условий по ипотеке и ее оформление у нас ушло два месяца. Еще несколько недель понадобилось на непосредственное оформление сделки.

В результате наша клиентка обзавелась квартирой в Лондоне стоимостью 4,5 млн фунтов стерлингов, взяв ипотеку в одном из английских банков на 60% этой суммы.

Благодаря выбору формы владения «через траст» и налоговому планированию мы в несколько раз уменьшили налогооблагаемую базу клиентки, окупив таким образом все юридические расходы, связанные с приобретением недвижимости, созданием траста и ежегодным обслуживанием ипотеки.