Олег Малис: «Последние, кого здесь ждали, - люди, которые придут наводить порядок», - Олег Малис, управляющий партнер группы Solvers

- По прошествии времени как вы оцениваете сделки, которые вели со «Скартелом» и «Евросетью», - насколько они оказались удачными для «Мегафона»?

Олег Малис, который считался одной из самых заметных фигур на рынке связи и покинул телекоммуникационный бизнес в 2012 г., становится крупным девелопером. Его компания Solvers может в ближайшее время стать крупнейшим владельцем недвижимости в «Москва-сити»: в случае реализации портфель его активов составит 450 000 кв. м. Это десятая часть от объемов строительства всего «Москва-сити». Однако ограничиваться ролью только девелопера он не собирается. ОАО «Сити», основным акционером которого стал Малис, намерено вернуть себе полноправное управление деловым центром: навести порядок, объединить инвесторов и сделать комфортным пребывание в «Москва-сити». Об этом Малис рассказывает в интервью «Ведомостям».

- Расскажите историю вашего появления в «Москва-сити».

- Началось все с делового комплекса «Империя». Я верю, что инвестиции в недвижимость являются крайне выгодными, правильными, долгосрочными, с одной стороны. С другой - за годы накопилась масса мыслей на тему того, что мне в принципе не очень нравится, как девелоперы в Москве создавали офисные и жилые пространства. Я отношусь к категории людей, которые не являются критиками со стороны: если у меня возникают какие-то идеи, я стараюсь их воплощать в жизнь. А тут так получилось, что в «Империи» произошел спор между собственниками, которые владели объектом 50/50.

- Между кем?

- Между Олегом Гранкиным и Павлом Фуксом. Мы вмешались в этот спор и просто предложили выкупить их проект. Вначале выкупили часть Гранкина и буквально две недели назад закончили сделку с Фуксом. Теперь мы владеем около 80 000 кв. м непроданных площадей в деловом комплексе «Империя», нам принадлежит новый проект, прилегающий к «Империи», - около 90 000 кв. м офисных, торговых помещений и паркинга на первой линии Пресненской набережной, а также компания-застройщик и управляющая компания.

- А как вы стали акционером ОАО «Сити»?

- В «Москва-сити» после завершения строительства будет почти 4,5 млн кв. м, т. е. в 2 раза больше, чем сейчас. В процессе управления «Империей» и девелопмента новых объектов мы пришли к выводу, что без гармонизации отношений между всеми инвесторами и без правильного управления деловым центром как взаимосвязанной территорией здесь точно случится коллапс. Это может произойти, если не продумать все заново, начиная с логистики, транспортно-пересадочных узлов, организации движения и обеспечения безопасности. Мы стали разбираться, каким образом управляется территория, и пришли к выводу, что ОАО «Сити» имеет вполне широкопрофильный договор по управлению, но при этом «Сити» свои функции, на наш взгляд, осуществляло недостаточно хорошо. Думаю, и вы не единожды слышали, что «Москва-сити» - это груда пыльного стекла и вечная стройка.

- Да, я даже помню, как я пару лет назад заехала в башню «Федерация» и увидела склады какого-то мусора, выйти из машины было невозможно.

- Вот! Как же можно сделать привлекательным пребывание в деловом комплексе «Империя» наших арендаторов или возможных покупателей, когда у людей, попадающих в «Сити», возникает такое ощущение? Собственно говоря, это и явилось основным мотивом того, что мы выкупили ОАО «Сити». Чтобы своим коллегам поднять настроение, я сказал, что хуже уже быть не может. (Смеется.) Поэтому сначала мы решили выкупить ОАО «Сити».

- Какая у Гранкина была доля?

- Около 49%.

- А у Олега Дерипаски?

- А у Дерипаски было 34%. Мы выкупили долю Гранкина, но при этом весь совет директоров состоял из людей «Базэла» и «Базэл», несмотря на то что у него было только 34%, полностью контролировал компанию. «Базэл» - компания огромная, и ключевой его бизнес связан с металлургией. И поэтому проблемы «Сити» в фокусе его главного акционера были далеко не приоритетом. Думаю, на «Сити» смотрели как на держателя одного из участков.

- Переговоры вы только с Гранкиным вели? Валентин Юмашев не участвовал?

- Только с Гранкиным. Участие Юмашева в проекте - утка, непонятно откуда взявшаяся.

- Почему утка? Гранкин женат на родственнице Юмашева и, по словам его окружения, везде представлял интересы Юмашева.

- Я не знаю, кто там кем представлялся, я точно знаю, что Валентин Борисович никогда не являлся ни акционером, ни инвестором этого проекта. Это факт. Это легко прослеживается не только с точки зрения акционерного владения, но и с точки зрения всех тех переговоров, которые мы вели, и кто принимал решение. Это, бесспорно, был Гранкин.

- Какова сумма сделки?

- С «Базэлом» - $80 млн.

- А с Гранкиным и Фуксом?

- Там все сложнее, потому что там были серии сделок. Не могу сказать.

- Откуда у Solvers средства?

- Заработала.

- Все собственные деньги?

- Да.

- Кредитных нет?

- У нас внутри проекта есть кредитные деньги, но на выкуп я тратил исключительно свои.

- Вы ранее говорили, что приобрели «Сити» с группой инвесторов. Кто они?

- Это российские инвесторы, но это финансовые инвесторы. Они не вовлечены в процесс управления.

- Среди ваших инвесторов есть кто-то из ваших бывших коллег по телекому?

- Не коллеги - скорее партнеры.

- Функциями управляющей компании «Сити» наделяла Москва. Как она отреагировала на ваше появление? И будет ли продлевать договор с компанией?

- У нас действительно существует договор с московским правительством, и он довольно старый, продлевать его не надо, потому что он бессрочный и действует с 1994 г. С тех пор кое-что изменилось, поэтому, бесспорно, мы с мэрией ведем разговор на тему актуализации некоторых положений этого договора. В целом договор очень широкий и его условия позволяют «Сити» осуществлять все необходимые функции управляющей компании.

- Какие?

- Их целый список, но основная функция управляющей компании - это разработка концепции развития всего делового центра, создание среды для комфортного пребывания. У нас под управлением находится вся территория между зданиями: переходы, подземное кольцо, надземные дороги, проезды и т. д. Все это должно быть гармонизировано с пешеходными потоками, движением транспорта, освещением, уборкой, обеспечением безопасности... Есть еще непростая на первый взгляд проблема: когда строился «Сити», ни одна из башен не проходила «ветровую» экспертизу, т. е. как само строение повлияет на ветровые потоки. В Нью-Йорке вы, например, не можете построить ничего, если вы не прошли экспертизу по ветру. Здесь всегда дует сильный ветер, и это не очень приятно, особенно зимой. Эта проблема решаема - можно установить специальные защитные конструкции, мы сейчас ищем инженерное решение. Много оказалось и неожиданных проблем, например мытье окон. Их невозможно помыть водой, так как они покрыты некой смесью из строительной пыли, цемента, копоти и всего остального. К примеру, в «Империи» мы лишь с четвертого раза подобрали химию, которая это все отмывает. Только мы вымыли окна, как выяснилось, что между ними есть швы, в которые тоже набилась какая-то пыль. Пошел дождь, пыль из этих швов потекла обратно на окна... В общем, разбираемся с технологиями.

- В общем, повезло клининговой компании?

- Повезло. (Смеется.) Здесь, в принципе, никто сильно про экстерьер не задумывался, списывая все на стройку. И жили в концепции: «Ну это же временно, вот стройка закончится, тогда мы все отмоем, все швы, все окна». Некоторые люди почему-то согласны жить каждый день в этой пыли и грязи, вероятно, их сознание позволяет комфортно существовать в концепции, что это «временное», несмотря на то что они каждый день сюда приходят. Мы так жить не готовы.

- Какими будут первые меры?

- Важная веха для «Сити» - создание координационного совета. Мы пришли к выводу, что без объединения всех инвесторов проекта ММДЦ, всех владельцев башен нам не справиться. Поэтому мы создали координационный совет «Москва-сити», куда входят представители всех значимых объектов, находящихся на территории ММДЦ. У кого-то проблемы с парковками, у кого-то вопросы к городу, друг к другу. Если мы наладим диалог внутри, мы значительно сдвинем процесс.

- Так ведь изначально ОАО «Сити» и создавалось, чтобы всех здесь объединять.

- Одно могу сказать: когда мы пришли сюда, здесь никто никого ни с кем не объединял, никто никому ничего не объяснял, «Сити» инвесторы не сильно любили и правильного диалога не было. А «Сити» должна, с одной стороны, снимать часть проблем с города, с другой - разрешать часть проблем инвесторов. То есть создавать value и для города, и для тех, кто здесь находится. Мы, бесспорно, в своей концепции собираемся жить именно так - быть полезными и городу, и инвесторам.

Чтобы сделать территорию привлекательной для человека, конечно, нам много нужно работать. Одна из основных жалоб наших резидентов состоит в том, что в «Сити» два раза в день огромная пробка. Мы провели недавно ремонт дороги - Пресненской набережной и Тестовской улицы от моста «Багратион» до выезда на ТТК. Три месяца назад здесь были просто гигантские ямы на дороге. Во время ремонта мы расширили проезжую часть, как смогли, для увеличения пропускной способности. Но это не решает проблему. Поэтому мы написали письмо в департамент транспорта Москвы и предложили сделать в «Сити» платный въезд для транзитного транспорта - от моста «Багратион» и до 1-го Красногвардейского проезда.

- У нас же по закону платным может быть проезд, если есть альтернативная дорога.

- Есть для объезда Красногвардейский проезд. На сегодняшний день нет никакого другого варианта, как разрешить проблему с пробкой. Потому что при наличии транзитного трафика через «Сити» здесь всегда будет коллапс. Это нехорошо всем, кто в эту пробку попадает, и людям, которые едут транзитом через «Сити», и резидентам «Сити». Страдают от этого все.

- Что ответил департамент транспорта?

- Мы надеемся, что согласится. Но так как идея революционная, она требует дальнейшей проработки и обсуждения с инвесторами ММДЦ и соответствующими городскими службами. Я считаю, что нам не уйти от лондонской модели - с платным въездом в центр. С одной стороны, это решение транспортной проблемы, с другой - экологической. У нас в последнее время банки выдавали всем потребительские кредиты, народ покупал машины, ездил на этих машинах, мучаясь и выплачивая проценты по кредитам, с одной стороны, и тратя деньги на бензин - с другой. Хотя люди могли бы сэкономить время и точно сэкономить огромное количество денег, если бы пользовались общественным транспортом. По моему мнению, у нас с департаментом транспорта вообще совпадает представление об организации движения - как в «Сити» в частности, так и в городе в целом. Насколько мы понимаем концепцию развития города, это прежде всего развитие общественного транспорта: мэрия активно развивает метрополитен, выделяет полосы для автобусов и т. д. На самом деле пробки, загазованность - это традиционный атрибут столиц стран третьего мира. Я вообще считаю, что у нас мэр гораздо более «экологичный» человек, чем его предшественник. Я больше скажу: думаю, что вряд ли пошел бы в девелопмент, если бы не произошла смена власти.

- Почему?

- Знаете, невозможно сделать то, что ты хочешь, в environment, в обстановке, которая на уровне ДНК является абсолютно противоположной тому, что тебе нравится.

- Но если вы при Юрии Лужкове не пробовали, откуда знаете, при ком лучше?

- Зато я видел, как при Лужкове город превратился в какой-то «банкомат на стероидах», где был поделен и сдан в аренду для извлечения прибыли каждый квадратный сантиметр. Я вообще-то родился в Москве, я москвич, я очень люблю этот город и помню, каким он был. При Лужкове мой город превратился в секретный проход в каморке папы Карло, только он был заклеен не холстом с камином, а перетяжками и билбордами. Сейчас, при Сергее Собянине, лишнюю рекламу, вывески убрали, и мы опять увидели наш город - тот самый, который я с детства помнил и любил.

- Какой департамент в мэрии вас курирует?

- Мы в основном общаемся со стройкомплексом, с Маратом Хуснуллиным, человеком, который произвел на меня неизгладимое впечатление.

- Чем?

- Во-первых, тем, как он знает и помнит все цифры, касающиеся города. Просто феноменальная память! Второе - это скорость, четкость и контроль над решениями. Я даже в бизнесе такого не встречал. Это поручение, четкий контроль, неисполнение - ответственность. Это производит впечатление.

- А вы понимаете, что город хочет видеть на месте этой вечной стройки?

- Город хочет, чтобы стройка максимально быстро закончилась.

- «Сити» - прибыльная компания?

- У «Сити» есть оборот, но нет прибыли. Оборот - это те деньги, которые компания собирает за осуществление контрольно-пропускного режима, уборки, исполнения функции техзаказчика по городским контрактам и организацию временных парковочных мест - примерно 200 000 руб. с одного здания в месяц. С учетом концентрации людей, высотности и плотности застройки эта территория требует повышенных мер безопасности. Поэтому «Сити» осуществляет функцию охраны, контрольно-пропускного режима, которую мы, бесспорно, будем модернизировать и усиливать, с одной стороны. С другой - охрана должна выглядеть таким образом, чтобы никому не мешать жить, с этим работаем.

- А какие активы у нее есть?

- Несколько участков - 20-й, 29-30-й и участок на наб. Тараса Шевченко. На 20-й участок выдан ГПЗУ на 180 000 кв. м. Сейчас мы выбираем фасадное решение. Интересная история с этой башней, она находится на прямой линии с Новым Арбатом. То есть, когда вы из центра выезжаете на Новый Арбат, она будет очень хорошо видна. И, разумеется, в обратном направлении тоже - из башни будет прямой вид на Новый Арбат. В башне планируются офисы и апартаменты, подземный паркинг.

- Какие инвестиции будут в этот проект?

- Мы сейчас только просчитываем необходимый объем инвестиций, он будет зависеть от итоговой выбранной концепции, примененных инженерных и фасадных решений. Наши затраты только в строительную часть мы оцениваем в сумму около $400 млн.

- Маловато. Обычно консультанты всегда выше оценивают вложения в высотные здания.

- Больше бывает, когда плохо управляют взаимоотношениями с подрядчиками и когда сторонний технический заказчик хорошо зарабатывает. На самом деле стоимость конструктива здания больше $2000 за 1 кв. м быть не должна даже с учетом банковских процентов.

- Сами собираетесь жить там?

- Конечно. Например, мы планируем один этаж посередине оставить как общественное пространство и создать там огромный зимний сад площадью 2500 кв. м. Технологии это позволяют сделать, вопрос только в жадности. Здесь основная проблема в чем? Апартаментов настроили, но любой нормальный человек с детьми сюда ехать не хочет - девать их здесь абсолютно некуда.

- А вы не жадный?

- Я рациональный. (Смеется.)

- А какая разница? Жадный всегда рационально объяснит свою скупость.

- Разница в том, что жадность, как известно, порождает бедность. Рациональность говорит о разумности инвестиций, т. е. я готов делать инвестиции, когда понимаю, что они должны приносить. Иногда это странные инвестиции, мои сотрудники, например, иногда считают, что я чуть-чуть перебарщиваю. Вот, например, взять это здание, я с ними борюсь за то, чтобы полностью переделать лобби - найти другое архитектурное решение. Хотя, наверное, можно было бы жить и с нынешним.

- Что будет на наб. Тараса Шевченко?

- Концепция разрабатывается. Считаю, что важно развить набережную - она сейчас в довольно необжитом состоянии. Для финансирования благоустройства набережной нужны деньги. Вероятно, появится малоэтажное жилье рядом - до 100 000 кв. м. Возможности города не бесконечны.

- Вы говорите, как городской чиновник.

- Пройдя большую школу в корпоративном мире, я хорошо представляю себе, насколько тяжелые клубки городу приходится распутывать здесь в отношениях между собственниками, арендаторами. Поверьте, за десятилетия последние, кого здесь ждали, - это люди, которые придут порядок наводить.

- А на 29-30-м участках?

- Наша идея - построить вертодром. Район «Сити» с точки зрения своего местонахождения уникален, от нас до МКАД идет река. Если взять опыт других больших городов, пролеты над рекой являются самыми безопасными и разрешенными. В Москве в какой-то момент это тоже должно случиться. У нас есть возможность построить здание с крышей для нескольких вертолетных взлетно-посадочных площадок и парковкой до 10 машин. Здание должно быть несколько выше ТТК. Думаю, что спрос будет большой, здесь огромное количество больших компаний, у каждой есть свои executives, и они все время в перелетах. И можно существенно ускорить переезд из аэропорта до центра. Потом маршруты можно соединить с вертодромами в области.

- Это прибыльный проект?

- Мы не являемся оператором вертолетного сообщения. Наша задача как управляющей компании - дать площадку, создать сервисы. Мы работаем, чтобы людям хотелось здесь находиться. Вертолеты, например, для executives, которые невероятно спешат. Для людей, для которых это непозволительная роскошь, существуют другие наборы сервисов. Кстати, мы обсуждаем сейчас с департаментом транспорта вопрос о запуске здесь гибридных или электрических автобусов.

- То есть «Москва-сити» будет открытым пространством? Пока же оно воспринимается как нечто с отдельными шлагбаумами.

- Вот с этим мы тоже будем бороться, не будет никаких отдельных шлагбаумов. Будет единая территория, у вас не будет дискомфорта, когда вы не знаете, куда и как попасть. Вас никто не будет гонять от шлагбаума к шлагбауму, будет понятная навигация. Поразительная история: здесь, с одной стороны, большие сложности с парковкой, но с другой - под башнями все время есть значительное количество пустых машино-мест. Они все проданы, но тем не менее они не используются. Мы хотим здесь создать парковочного брокера, который будет управлять пустующими машино-местами с выгодой для их владельцев, сделать валет-паркинг. Когда вы въезжаете в «Москва-сити», отдаете машину парковщику. И эта услуга не будет дорогой - на уровне стоимости городских парковок.

- Какой срок вы себе даете, чтобы привести все в порядок?

- Пару лет. На самом деле изменения здесь происходят каждый день с того дня, как мы вошли сюда. Убираем строительные заборы, начинаем что-то вымывать, чистить, ремонтируем дороги.

- Отличается ли управление девелоперским и телекоммуникационным бизнесом?

- В целом нет, хотя девелоперский гораздо менее структурирован. Мой опыт в телекоме говорит, что, если у людей есть правильная система мотивации, человек может зарабатывать честно: если ты выполняешь перед ним свои обязательства, не обманываешь его, то человеку гораздо приятнее не брать откаты, а делать все честно. Я считаю, что мы можем точно по такой же системе жить в девелопменте. Я готов делиться большой частью прибыли со своими сотрудниками, у меня нет с этим никаких проблем.

- Чем они могут поплатиться в обратном случае?

- Хорошей работой и большим бонусом в случае реализации проекта. В случае удачной реализации эти проекты генерируют значительную прибыль.

- Есть ли среди ваших сотрудников бывшие коллеги из Altimo?

- Да, есть. Например, Алексей Гаврилов из Altimo. На этом список заканчивается.

- Мне кажется, что капитализация «Мегафона» является ответом на этот вопрос. «Мегафон» заложил такой потенциал в свое развитие, который еще до конца не отыгран, но рынок во многом понимает, что тот частотный ресурс, то технологическое преимущество, которое есть у «Мегафона», еще долго будет платить «Мегафону» дивиденды.

- Интерес в телекоммуникационном бизнесе остался?

- Кое-какой экономический остался, управленческого - никакого.

- Это не крупные компании, не акции?

- Нет-нет, это ничего заслуживающего внимания, скажем так. Но думаю, что я оттуда не ушел навсегда.

- Еще с Turkcell история не закончилась.

- Да. Но я даже не про это, а про то, что в целом телеком/интернет, бесспорно, по-прежнему является сферой моего инвестиционного интереса.

- Вас интересуют проекты, в которые можно вложиться, - приложения, соцсети?

- Я не вкладываю ни в приложения, ни в соцсети, только в людей. Для меня вообще ничего не существует, кроме людей.

- Тогда что вы имели в виду под тем, что у вас остается интерес к интернету?

- Люди, с которыми я общаюсь, которые что-то делают; люди, в которых я верю.