На асфальте: Снос с перебоями

Сейчас, по данным департамента градостроительной политики, инвестконтракты на снос пятиэтажек остались только у пяти компаний. Дочерняя компания «Галс-девелопмента» - ЗАО «Кунцево-инвест» занимается реконструкцией кварталов в Кунцеве, ЗАО «ФЦСР» реконструирует кварталы № 1, 2 района Фили-Давыдково, ПСФ «Крост» работает в кварталах № 75, 82 района Хорошево-Мневники, компания «Ремстройтрест» - в кварталах 37 и 38 в Обручевском районе. ОАО «Центр-инвест» получило контракт на застройку 458 000 кв. м в районе Левобережный.

К 1 апреля 2014 г. в столице снесли 1451 5-этажное здание первого периода индустриального домостроения общей площадью 5,35 млн кв. м из 1722, подлежащих сносу, рассказал «Ведомостям» руководитель департамента строительства города Андрей Бочкарев. По его словам, в настоящее время программа сноса выполнена на 84,4%. Полностью она завершена в Центральном, Южном и Зеленоградском административных округах.

По словам чиновника, осталось снести 271 жилое здание сносимых серий (989 500 кв. м). С начала года уже снесено 15 домов общей площадью 57 200 кв. м. Всего же в этом году планируется избавить столицу от 114 домов первого периода индустриального домостроения. Из них 93 пятиэтажки ликвидируют за счет средств городского бюджета и 21 - за счет инвесторов. В 2014 г. планируется завершить снос в Восточном и Юго-Восточном округах.

Пять этажей за пять дней

Немногочисленные уцелевшие «гости из прошлого» сейчас выглядят довольно убого на фоне современных жилых комплексов. Но в начале 1950-х гг. появление индустриальных домов было прорывом в сфере проектирования и массового жилищного строительства. Задача, стоявшая перед архитекторами, - разработать проекты зданий, которые легко и быстро собираются и стоят недорого, - решалась за счет радикального уменьшения всех площадей. Так появились кухни по 5-6 кв. м, совмещенные санузлы, смежные маленькие комнаты.

Экспериментальный квартал из 283 домов упрощенного типа для строителей, привлекаемых в Москву по лимиту, был построен в 1953 г. в районе Новые Черемушки. Скоро большая стройка закипела по всему Союзу. Дома сооружались из готовых блоков. В черновом варианте, т. е. без отделки, - в среднем за 12 дней. Стахановцы на всесоюзных соревнованиях ставили рекорды, собрав дом и вовсе за пять дней.

Полностью же под заселение пятиэтажка была готова на 45-50-й день после начала строительства. К началу 1970-х гг. в стране их возвели около 400 млн кв. м. Москва по числу новых квартир на количество жителей обгоняла почти все крупные города стран Запада. Впрочем, уже тогда проектировщики понимали, что срок жизни такого жилья недолог: для первых серий хрущевок он составлял примерно 25 лет. По истечении этого времени их планировалось снести и заменить более долговечным и комфортным жильем. Но срок эксплуатации хрущевок более чем вдвое превысил отведенное им время.

Волна остановилась

В конце 1999 г. мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 г.». Согласно документу новое комфортабельное жилье до конца указанного срока должны были получить жители 1722 пятиэтажек серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 (общая площадь сносимых домов - 6 млн кв. м). Именно эти серии в настоящее время принято называть сносимыми. Они возводились с 1959 по 1962 г. и отличались тонкими наружными стенами из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Использованные при строительстве технологии не позволяли их реконструировать.

Сносить ветхий фонд предполагалось волновым методом: сначала строится дом, в который переселяются люди, затем пятиэтажки разбираются, а на их месте возводится новое жилье. Таким образом получалось, что москвичи переезжают недалеко от того места, где жили раньше. Стройкомплекс Москвы разработал график сноса, и до начала 2009 г. строители его придерживались. За это время было демонтировано примерно 70% домов. Самыми урожайными на снос стали 2006 и 2007 годы, когда удалось расселить 680 пятиэтажек. Однако очередной экономический кризис 2009 г. спутал все карты. В 2010 г. удалось снести 48 домов, а в 2011 г. - и того меньше: 31.

Первоначально основной объем работ по реновации кварталов выполняли строительные компании на основе инвестиционных контрактов. Девелоперы сносили хрущевки и возводили на их месте новое жилье, передавая городу за пользование участками определенную долю, которая выражалась в квартирах, объектах инфраструктуры или перечислении в бюджет живых денег. Однако после обновления Земельного кодекса реализация всех инвестконтрактов на реконструкцию 5-этажных кварталов остановилась. Согласно вступившим с начала 2013 г. в силу поправкам городские власти больше не могли передавать землю под сооружение стартовых домов без конкурса. Кроме того, не оправившись от экономического кризиса, часть девелоперов не смогли справиться со взятыми на себя обязательствами по переселению людей.

Завершать программу сноса домов первого периода индустриального домостроения власти решили за счет бюджета. В частности, в феврале 2013 г. заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил журналистам: «Мы не очень хотели этим заниматься. Хотели, чтобы инвесторы свои обязательства выполнили, но видим, что без вмешательства города выполнить их будет сложно». И подчеркнул, что именно вмешательство города позволит закончить ликвидацию основной части домов сносимых серий до конца 2015 - начала 2016 г. Как сообщил Андрей Бочкарев, к 2016 г. должно остаться не более 30 домов. «Москвичи, которым пообещали переселение, не должны страдать от того, что кто-то не выполнил взятые на себя обязательства», - отмечает Бочкарев.

В целях экономии бюджетных средств решено отказаться от подземных паркингов под домами для переселенцев. По словам руководителя департамента градостроительной политики Сергея Левкина, сегодня потенциал строительства жилья на месте пятиэтажек сносимых серий таков: вместо них возводится новое жилье с небольшим увеличением объемов застройки.

Последние контракты

В двух кварталах Хорошево-Мневников на пр-те Маршала Жукова концерн «Крост» снес 28 домов, из которых было переселено 2000 семей. «Людям предоставлены квартиры в жилых комплексах бизнес-класса Wellton Park и Union Park в шаговой доступности от их бывшего жилья, - рассказывает заместитель гендиректор концерна Денис Капралов. - Дворы «без машин», с ландшафтным дизайном, безопасные для прогулок, общения и занятий спорта. Есть подземные паркинги. В проекте реконструкции 75-го и 82-го кварталов в разные периоды принимали участие такие известные архитекторы, как Рикардо Бофилл, Рем Кулхаас».

Жилье в Wellton Park продается по цене от 8,5 млн руб. за 1-комнатную квартиру площадью 33 кв. м на 6-м этаже корпуса, который выходит на пр-т Маршала Жукова. Панорамные же квартиры (начиная с 11-го этажа) с видом на Москву-реку на Карамышевской набережной стоят уже от 17 млн руб. В новых кварталах «Крост» создает комплексную инфраструктуру: детские сады, школы, парки, паркинги, объекты бытового обслуживания. В прошлом году был введен в эксплуатацию образовательный центр, объединяющий детсад и начальную школу.

По инвестконтракту городу планируется передать 60% квартир в будущем доме. «Паркинги, как неотъемлемую часть жилых комплексов, концерн эксплуатирует сам, - уточняет Капралов. - Территории кварталов и объекты благоустройства, спортивные и детские площадки - тоже. Объекты образования мы передаем городу. Исключение - детский образовательный центр в Union Park. Заказчик и инвестор этого объекта - «Хорошевская школа», соответственно, объект передан заказчику».По словам Капралова, если бы сегодня власти предложили им участие в аналогичном социальном проекте, «Крост» бы его принял. «Сейчас мы как раз обсуждаем перспективные проекты», - говорит он.

«Ремстройтрест», который участвует в проекте по переселению жителей из пятиэтажек с 1996 г., сейчас инвестирует около 15 млрд руб. в девять жилых домов (14 309 кв. м общей площади застройки, 155 000 кв. м квартир) на месте кварталов 37 и 38 в Обручевском районе (ЮЗАО). По словам заместителя гендиректора компании Александра Ломакина, уже демонтировано 0,5 млн кв. м пятиэтажек. Построено более 0,8 млн кв. м жилья серий П-44 и КОПЭ, более 0,5 млн кв. м домов по индивидуальным проектам. Более 12 000 жителей переехало в новые квартиры. В 2008-2010 гг. сданы в эксплуатацию четыре дома (130 000 кв. м) с подземными паркингами.

Помимо жилья запланированы подземная автостоянка более чем на 1000 машино-мест, два детских сада (один уже построен, также благодаря компании открылась молочная кухня) и школа на 1000 учеников. «Ремстройтрест» планирует завершить реконструкцию квартала в 2017 г. Для переселенцев «Ремстройтрест» передает 30% жилой площади. По словам Ломакина, этого вполне достаточно, для того чтобы все люди переехали в комфортабельное жилье в своем же районе. Что касается школы и садиков, то их девелопер будет эксплуатировать совместно с городом.

Инвестконтракты не продлили 18 компаниям из 23. Эти контракты предполагали снос старых домов в районах Левобережный, Свиблово, Марьина Роща, Северное Измайлово, Лефортово и др.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, многие девелоперы охотно входили в программу сноса пятиэтажек в 2000-е гг., когда недвижимость постоянно росла в цене и в экономике преобладали позитивные тенденции. «До 2008 г. у инвесторов была полная уверенность, что все их вложения даже в социальные проекты окупятся. В каких округах в первую очередь удалось снести пятиэтажки? В ЦАО, Западном, Юго-Западном. Там, где самое дорогое жилье», - подчеркивает Репченко. После кризиса ситуация резко изменилась: «Сейчас никто не хочет рисковать. Мало кто верит в рост цен на недвижимость. Наоборот, многие опасаются, что она начнет дешеветь. Сам процесс расселения связан с массой рисков и непредвиденных ситуаций - нужно договориться с массой жильцов, всегда есть опасность столкнуться с неадекватными требованиями по расселению. Это может затягивать сроки строительства». «Имеющиеся обязательства перед городом инвесторы постараются исполнить, но вряд ли захотят брать новые», - полагает аналитик.

Областные планы

В Подмосковье девелоперы не прочь заняться сносом пятиэтажек, поскольку потенциальные покупатели жилья все больше интересуются обжитыми районами в областных городах. По мнению гендиректора компании «Континент» Галины Гараевой, несмотря на относительно небольшое пятно застройки, которое освобождается от сноса хрущевки, потенциал для возведения нового жилья значительный.

По опыту «Континента», даже при ограничении высотности количество квартир по сравнению с пятиэтажкой увеличивается в среднем в 5 раз. Например, при сносе квартала из восьми стандартных панельных 5-этажных домов по 80 квартир в каждом можно будет получить 3200 квартир. Для понимания масштаба: стандартный 14-этажный дом серии П-3М на семь подъездов - это 392 квартиры. «Например, в микрорайоне № 2 Одинцова наша компания строит 14 монолитно-кирпичных жилых дома, - рассказывает Гараева. - Каждый дом уникален, плотность застройки сохраняется на комфортном уровне. За счет переменной этажности этот параметр как минимум не уступает хрущевской застройке. Зато благодаря тому что дома растут ввысь, а не вширь, высвобождается место для инфраструктуры, которая ранее не была представлена в районе».

650-700 из этих 3200 квартир уйдет под переселение жителей, для коммерческой продажи останется не менее 2500 квартир в центральной части города, со сложившейся транспортной инфраструктурой, магазинами «у дома», поликлиниками, школами. «В наших жилых комплексах на первых этажах размещаются нежилые помещения: детский сад, предприятия сферы обслуживания, магазины», - добавляет Гараева.

Обмен по норме

Сейчас переселенцы получают жилье в новых домах не по принципу «метр за метр», а по социальной норме, действующей в столице. То есть по 18 кв. м на человека.

Впрочем, такой принцип действовал не всегда. До 2011 г. он соблюдался. Когда бульдозер добирался до очередной пятиэтажки, переселенцам-очередникам сразу предлагали квартиры с учетом реальных потребностей семьи. Например, если в 2-комнатной квартире были прописаны 10 человек, им предоставляли жилплощадь в 180 кв. м. В реальности такую большую семью расселяли в несколько квартир. Но столичная прокуратура усмотрела в этом нарушение Жилищного кодекса РФ, которое, по ее мнению, ставит одних очередников в более выгодное положение перед другими. Подпала пятиэтажка под снос? Получай просторную квартиру. Не подпала? Жди новоселья больше двух десятков лет, как ждут остальные очередники. Сейчас, к примеру, квартиры в городе дают тем, кто встал в общую очередь до 1990 г. Мосгордума внесла в закон «О внесении изменений в отдельные законы г. Москвы в целях защиты жилищных прав граждан» от 29.05.2013 поправку, в соответствии с которой вводился принцип «метр за метр», и очередники из хрущоб, получив новую квартиру, продолжали оставаться в общей очереди на улучшение жилищных условий, ожидая очередного новоселья. Это привело к многочисленным протестам.

В мае прошлого года правительство Москвы вновь поменяло правила. Как объяснял тогда мэр Москвы Сергей Собянин, «город намерен отказаться от ныне действующего принципа предоставления нового жилья «метр за метр» и обеспечивать горожан жилплощадью сразу по социальной норме, действующей в столице». То есть завершить расселение оставшихся домов на тех же условиях, на которых обеспечены новым жильем большинство обитателей уже снесенных пятиэтажек.

Недешевая хрущевка

Как рассказывает глава департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, собственник квартиры в идущей под снос пятиэтажке имеет право ее продать, может и прописать туда родственников. Может зарегистрироваться в квартире и человек, купивший ее. Но все регистрационные действия должны завершиться до момента подписания с собственником договора мены, по которому ему предоставляется жилье в новом доме. Изменение в последний момент состава собственников или количество нанимателей в договоре социального найма на размер будущей квартиры никак не влияет.

Руководитель департамента «НДВ-недвижимости» Светлана Бирина говорит, что спрос на пятиэтажки стабильный и предложения достаточно. «В НДВ предлагают помощь в обмене пятиэтажки на новостройку, - рассказывает Бирина. - Такой обмен в некоторых случаях возможен и без доплат, так как по стоимости 1 кв. м пятиэтажки зачастую превосходят строящиеся дома». «2-комнатная квартира (45 кв. м) в пятиэтажке в районе Люблино стоит около 6,6 млн руб. - это около 146 000 руб. за 1 кв. м, - приводит примеры Бирина. - 3-комнатная в районе ст. м. «Щелковская» в панельном 5-этажном доме (57 кв. м) предлагается за 7,8 млн руб. - это 137 000 руб. за 1 кв. м, 2-комнатная на ул. Куусинена (42,3 кв. м) - уже за 10 млн руб. (более 200 000 руб. за 1 кв. м)». По данным irn.ru, индекс стоимости 1 кв. м жилья в Москве колеблется около отметки в 170 000 руб.