Зарубежная недвижимость: Инвестор в погоне за экзотикой

«Экзотические страны» - манящее словосочетание. Страны Азии, Южной Америки, Среднего Востока и Карибского бассейна всегда интересовали российских граждан в силу удаленности от родных берегов. Но те, кто решает инвестировать в дальние рынки, зачастую приобретает кота в мешке. Становясь налоговым резидентом незнакомого государства, россиянин рискует столкнуться с проблемами, решение которых может обойтись слишком дорого.

Многие любят отдыхать на других континентах, однако мало кто задумывается о том, чтобы инвестировать в местную недвижимость. Даже прекрасный климат и низкие цены на виллы и апартаменты порой не способны привлечь человека, испытывающего ужас при мысли о 10-часовом перелете и невероятно дорогих билетах. Но среди российских инвесторов все же находятся те, кто решает прочно связать жизнь с одним из далеких государств или таинственных островов. Таким любителям приключений, а также тем, кто только начинает свой путь в сфере инвестиций в недвижимость, для начала стоит разобраться, какие трудности для иностранцев припасла та или иная страна.

Азия

Малайзия сейчас демонстрирует неплохую динамику. Несмотря на антиспекуляционные меры, цены на местную недвижимость продолжают расти на фоне уменьшения предложения - почти на 75% по сравнению с 2013 г. Правда, доходность от аренды в настоящий момент снижается и арендная плата не в состоянии догнать стоимость жилых объектов. Доход от аренды квартир в Куала-Лумпуре - 5-7% годовых, тогда как бунгало - лишь 3-4%.

После многолетнего кризиса рынок недвижимости Камбоджи наконец начинает восстановление. Цены медленно растут, как и количество выданных ипотечных кредитов. Настроения застройщиков и инвесторов, решивших поэкспериментировать, заметно улучшаются. В сфере строительства нарастает активность, и к 2016 г. на рынке появятся несколько тысяч новых квартир. Благодаря новому закону об иностранной собственности зарубежным покупателям теперь разрешено владение квартирами выше 1-го этажа (раньше вообще нельзя было владеть апартаментами и кондоминиумами, потом разрешили, но с этим ограничением). Право собственности на землю по-прежнему является серьезным нарушением Конституции страны (иностранец не может быть собственником земли). Доход от аренды стандартной квартиры в Пномпене - от 3 до 5% в год.

На фоне устойчивой экономики и увеличения государственных расходов ситуация на рынке недвижимости Филиппин выглядит довольно позитивно. Доход от аренды в районе 7-9% годовых выглядит привлекательно не только для местных, но и для зарубежных инвесторов. Но налоговые обязательства для иностранных граждан могут немного охладить пыл потенциальных покупателей сектора buy-to-let: налогом облагается не только ведение бизнеса иностранцем, но и сдача недвижимости в аренду. Иностранцы, которые занимаются торговлей или бизнесом, облагаются налогом по прогрессивной ставке (от 5 до 32%) от их чистой прибыли. Арендная плата более 10 000 филиппинских песо ($248) в месяц также облагается налогом в 12%. На прирост капитала - также от 5 до 32%.

Средний Восток

Залитые солнцем песчаные пляжи и удивительная атмосфера древней Медины - центра Туниса не первый год привлекают миллионы туристов со всего мира. Россияне не стали исключением - Тунис уже давно завоевал звание одного из самых любимых мест отдыха. Довольно низкие цены на недвижимость по сравнению с другими курортами на побережье Средиземного моря на первых порах привлекают внимание россиян, но трудности возникают уже при оформлении сделок. Все покупки такого рода иностранцами должны быть одобрены правительством страны. Рынок, открытый для международных операций с недвижимостью только в 2006 г., с точки зрения зарубежных инвестиций лишь начинает набирать обороты. Доходность сдачи в аренду стандартных жилых объектов составляет не более 4-6% годовых.

Экономика Марокко, ослабленная кризисами и «арабской весной», начала восстанавливаться лишь пару лет назад. Благодаря амбициозной программе короля Мохаммеда VI туризм в стране вышел на новый уровень. Следующий шаг - Марокко планирует войти в топ-20 лучших мировых туристических направлений. Тем не менее пока экономический рост происходит слишком медленно. Изначально ориентированный на международных покупателей марокканский рынок борется с обилием спекулятивных сделок. Доходность от аренды в Марракеше и Касабланке достигает от 5 до 6,5%. Планы планами, но замедление экономики инвестору не на руку. Рисковать, вкладывая средства в объекты на этом рынке, не стоит.

Латинская Америка

На фоне множества экзотических стран рынок Чили выглядит вполне презентабельно. Несмотря на последствия землетрясений, последнее из которых произошло 2 апреля 2014 г., рост ВВП страны высокий, темпы развития экономики обещают оставаться стабильными и в следующие годы. Прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в Чили может достигать 8-10% в год. Активно развивающийся чилийский рынок может оказаться привлекательным для инвестиций. Однако отсутствие серьезных управляющих компаний и фондов может стать большим препятствием на пути к вложению средств в местную недвижимость. Для приобретения объектов придется самостоятельно отправляться в страну, но билет обойдется в сумму, равную как минимум годовой аренде.

Из-за последствий стихийных бедствий и гражданской войны Никарагуа остается одной из самых бедных стран Латинской Америки. Иностранцы, которые свободно могут приобретать недвижимость в стране, ограничены лишь тогда, когда речь идет об объектах, расположенных в морской зоне: первые примерно 400 м береговой линии они купить не могут. Доход от аренды стандартных объектов жилой недвижимости может достигать 7-8% годовых. Проблема как раз в том, что сдавать их некому, так как это одна из самых бедных стран Латинской Америки.

Рынок Перу за последние пару лет демонстрирует экономический рост. На фоне снижения ипотечных ставок большой спрос обеспечивал почти 30%-ное увеличение продаж объектов недвижимости, однако перенасыщение рынка покупателями привело к повышению цен на жилье. Главным фактором, охлаждающим инвестиционный интерес к жилому фонду страны, по-прежнему являются крайне высокие налоги - 70% от прибыли при сдаче недвижимости в аренду. Доходность по сравнению с предыдущими годами слегка упала и не превышает 6-8%.

Карибы

Многие экзотические страны для привлечения зарубежного спроса обещают невероятные программы, гарантирующие получение вида на жительство (ВНЖ) в некоторых европейских государствах в обмен на инвестиции в недвижимость. Такова, например, иммиграционная программа острова Аруба, которая рассматривается многими россиянами как отличная возможность при покупке местной недвижимости стать гражданином Нидерландов. На самом же деле смыла в таких инвестициях нет. Во-первых, стоимость недвижимости там высока, а доходность, напротив, довольно низкая и достигает лишь 4-5% годовых. Во-вторых, при покупке недвижимости на острове существует возможность получения лишь местного ВНЖ. Для получения ВНЖ и гражданства Нидерландов, так же как и многих других европейских стран, требуется натурализация, т. е. знание государственного языка и истории страны. Кроме того, несмотря на то что экономическая ситуация на острове сейчас постепенно восстанавливается, чему способствует увеличение туристического потока, местный рынок недвижимости с точки зрения инвестиций все еще остается слишком слабым и совершенно непривлекательным.

В отличие от большинства карибских островов Ямайка хорошо знакома многим россиянам. Чаще всего о покупке местной недвижимости наши соотечественники задумываются после отличного отдыха на острове. Но стоит ли отправлять свои сбережения так далеко, учитывая, что инвестиционная ситуация в стране складывается далеко не самая благоприятная? Предложение на ямайском рынке жилья некоторое время назад слишком превышало спрос, что способствовало снижению цен. Безработица в стране перешагнула рубеж в 14%. Кроме того, слабый экономический рост, повышенная инфляция и высокий уровень преступности также повлияли на серьезный отток инвесторов из страны. Довольно высокий налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду - почти 25% - также не прибавляет оптимизма инвестиционному сектору. Несмотря на то что жилой рынок Ямайки обещает доходность от сдачи в аренду до 10% в год, на самом деле риск остаться ни с чем может оказаться слишком велик.

Вкладывая собственные средства в объекты жилой или коммерческой недвижимости, прежде всего нужно выяснить, существует ли возможность получения подобной доходности на более стабильных рынках, которые не сулят таких невероятных рисков. Доходность большинства вышеописанных стран ниже или приблизительно равна доходности устойчивых рынков, таких как Великобритания.