Регуляторы: Ждем инвесторов, а не спекулянтов

За прошедший год Москва построила 8,6 млн кв. м недвижимости. Вложения в основной капитал составили 1,4 млрд руб. Оба показателя превысили докризисный уровень. Это говорит о том, что Москва остается инвестиционно привлекательным городом. Но расслабляться мы не можем и на текущий год ставим более амбициозные планы. Этим и объясняется наше присутствие на MIPIM - городу нужны дополнительные инвестиции на развитие.

Работа на годы

За период, который работает градостроительно-земельная комиссия, созданная по инициативе мэра Сергея Собянина, мы приняли документов (проекты планировок, ГПЗУ, изменили виды разрешенного использования) на 90 млн кв. м! Для инвесторов это огромное поле для работы - на годы вперед. Но не стоит думать, что все эти 90 млн кв. м будут немедленно построены. Проект планировки и ГПЗУ - это потенциальное право владельца на застройку, сейчас в разной стадии строительства находятся объекты общей площадью около 42 млн кв. м.

Мы надеемся, до конца 2014 г. примем территориальную схему развития «новой Москвы», а в 2015 г. - генеральный план. Что нового будет в генплане, можно сказать уже сегодня: изменится транспортный каркас, появятся новые линии метро, в том числе Третий пересадочный контур протяженностью 54 км, Северо-Западная и Северо-Восточная хорды. Серьезно будет переработан проект развития территории вдоль Москвы-реки.

Образ жизни

Строительство жилья - это самый высокодоходный бизнес: оформил разрешения, вложил $3000 в 1 кв. м, продал за $5000. Но жилье в чистом виде городу не нужно. Нужно создавать полноценную инфраструктуру - в городе не хватает дорог, офисов класса А, торговых площадей, физкультурных объектов, детсадов и школ. При комплексном освоении больших территорий мы предлагаем застройщикам полностью выступить инвесторами в инфраструктуру. Это, конечно, большая нагрузка. Потому что есть еще обязательные затраты на внутридворовые дороги, детские сады, школы. Но в силу того что эти территории имеют относительно невысокую стоимость земли, риск себя оправдывает. Когда мы утверждаем проекты планировки, то сразу прописываем, что должен сделать город, что - инвестор. За последнее время четверть всех детских садов и школ построены на внебюджетные средства.

Мы думали, что объекты спорта инвесторам не интересны. Оказалось, ошибаемся. В прошлом году было реализовано 12 участков с превышением цены под физкультурно-оздоровительные комплексы. Есть много спортивных проектов, требующих миллиардных инвестиций. Группа компаний ТЭН представила на MIPIM проект микрорайона, который включает строительство ледового дворца в промзоне «ЗиЛ». Ледовый дворец станет центром притяжения для всей территории вокруг. Строятся спортивные объекты в Тушине, идет реконструкция «Динамо» и т. д.

Инвесторы сегодня понимают, что уже нельзя просто строить отдельные здания-коробки. Нужно создавать образ жизни. Покупатель недвижимости хочет понимать, в какой детский сад будут ходить его дети, в какую школу, как он будет добираться до работы, какие вокруг магазины и поликлиники. Серьезные инвесторы готовы сегодня заниматься комплексным развитием территорий и расходовать часть прибыли на инфраструктурные объекты.

Инфраструктура как нагрузка

Транспортная инфраструктура в городе на 95% строится пока за счет бюджета. Наша задача - создать условия, чтобы инвесторам было выгодно вкладываться в строительство дорог. Как правило, город сам строит дороги там, где ситуация критическая, и предлагает инвесторам строить за свой счет, если они хотят застраивать большие территории. Яркий пример - Южный дублер Кутузовского проспекта. Наверное, лет через 10-15 мы могли бы построить этот объект за счет бюджетных средств. Но на этой территории есть как минимум четыре крупных инвестора, которые владеют большими участками земли. У них есть варианты - ждать, пока в бюджете появятся дополнительные деньги на Южного дублера, либо построить его самим. Разработку проектно-сметной документации город берет на себя - это около 2 млрд руб., эти затраты включены в адресную инвестиционную программу. Сама дорога стоит около 30 млрд руб. Инвесторы готовы взять на себя затраты на строительство.

Всего проектов, где владельцы участков могут сами проинвестировать в строительство, около 29. Например, ГК «Мортон» в «новой Москве» хочет построить микрорайон площадью более 1 млн кв. м жилья и готова взять на себя финансирование строительства 9 км дорог плюс создание 7 км трамвайных путей. «Масштаб» готов вложить средства в строительство метрополитена - вернее, поделиться прибылью, которую получит благодаря появлению новых транспортных узлов рядом с его стройками. Инвестиции оцениваются в 40 млрд руб. Кроме как спасибо, таким инвесторам сказать нечего.

«Новая Москва» - новый город

В 2013 г. в «новой Москве» было сдано 2 млн кв. м недвижимости и создано 35 000 рабочих мест. Но мы не хотим, чтобы присоединенные территории были застроены, как спальный район Москвы или Подмосковья. Мы хотим создать новый город, интегрированный в существующую Москву: со своими центрами, функциональным делением на рабочие места, жилье, с хорошей транспортной инфраструктурой.

На одной из сессий MIPIM выступал инвестор, который на новой территории реализует проект бизнес-парка в 500 000 кв. м рядом с Калужским шоссе. Он уже фактически подписал меморандум о покупке земли с одним из землевладельцев. И официально заявил нам, что хочет построить большой логистический, офисно-логистический производственный комплекс на 4 млн кв. м. Для сравнения: площадь «Москва-сити» составляет 4,5 млн кв. м. У инвестора есть опыт: аналогичный проект он уже реализовал в Китае, на стадии строительства находится еще один - на границе Франции и Бельгии. Это системный инвестор мирового уровня. Вот вам, пожалуйста, реальный результат развития новых территорий. Новый иностранный капитал, новый формат бизнеса, которого раньше у нас никогда не было.

Приоритеты промзон

Развитие промышленных зон - непростое направление, требующее больших затрат: и финансовых, и интеллектуальных, и административных. В прошлом году было сдано как минимум 1,3 млн кв. м недвижимости на территории бывших промзон. Принят ряд градостроительных решений: на 4 млн кв. м выданы ГПЗУ, начато строительство 1 млн кв. м. Поскольку в промзонах большое количество собственников, которые не могут договориться между собой, мы предлагаем инвесторам формировать пул участков. Тогда город сможет принять комплексные градостроительные решения.

Для нас приоритет - создание рабочих мест. В больших проектах мы не даем разрешение только на строительство жилья - всегда настаиваем на смешанном назначении. Если участок на престижном направлении, соотношение жилой и нежилой недвижимости - 50 на 50; если окраина, 70% жилья, остальное - коммерческая недвижимость. В Москве люди очень много передвигаются по городу в том числе из-за того, что не могут поменять квартиру. Предложение на рынке не сбалансировано, да и в ментальности российского человека, особенно у старших поколений, привязанность к своему дому. Яркий пример - Зеленоград. Около 60% зеленоградцев ездят на работу в Москву, при этом 30% работающих в Зеленограде - приезжие. А вот в Европе или США, если человек находит выгодную работу далеко от места жительства, он скорее снимет квартиру поближе к работе.

Поддержка инвесторов

Паники из-за политической ситуации у крупных иностранных инвесторов, которые давно работают в России, нет. Много европейских инвесторов проявляют к московским проектам интерес, но, думаю, ждут, как будет развиваться ситуация. Активный интерес есть со стороны азиатских инвесторов - китайских, гонконгских, сингапурских, арабских фондов. Иностранные инвесторы работают на перспективу. Они не стремятся строить жилье, их интересует первоклассная недвижимость - гостиницы, офисы класса А в хороших местах.

Всех интересует программа по строительству транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Все понимают, что это гарантированный пассажиропоток. В этом году мы закончим разрабатывать градостроительную документацию по ТПУ. Закончим оформление земельных участков, а также определим условия привлечения инвестиций. Конкретные предложения по каким-то объектам начнем выставлять на торги уже в ближайшие месяц-два.

Мы ждем инвесторов, готовых построить объект и эксплуатировать его, т. е. инвесторов с долгосрочными планами. А не тех, кто хочет поиграть на спекулятивном рынке. Инвесторы, конечно, ждут от нас понятных правил игры. Мы готовы оказывать им административную поддержку и, если нужно, в ручном режиме разбирать возникающие вопросы.