Точка зрения: Как распознать пузырь

В настоящее время на европейском континенте в целом происходит восстановление рынка недвижимости и ипотеки. Но в его разных частях наблюдается разнонаправленная динамика. Например, в странах Центральной и Западной Европы (в Швейцарии, Австрии, Германии) ситуация относительно благополучная. Южная часть Европы (Испания, Португалия, Греция, Кипр и др.) оказалась в менее благоприятном положении. Рынки недвижимости этих стран практически обвалились, что в сочетании с ростом безработицы и резким снижением доходов населения привело к массовым дефолтам. Положение некоторых стран было настолько плачевным, что властям пришлось обратиться к международным финансовым организациям (в Международный валютный фонд, Европейский центральный банк) за финансовой помощью, это усугубило ситуацию. Как правило, условия оказания такой помощи предусматривают серьезное сокращение расходов, в том числе и социальных, а также контроль уровня дефицита бюджета страны. В условиях кризиса в качестве одной из мер власти были вынуждены увеличивать налоги, что также способствовало увеличению нагрузки на домохозяйства.

Особенно сильно пострадала Испания. Достаточно сказать, что в настоящее время уровень безработицы там составляет около 26%, а недвижимость по сравнению с докризисными значениями подешевела на 50%. Совокупность данных факторов спровоцировала массовые дефолты по ипотеке. На балансах банков скопилось много залоговой недвижимости. Власти даже ввели двухлетний мораторий на выселение ипотечных должников. Схожие сценарии наблюдались в Греции и на Кипре.

Интересная ситуация складывается в Северной Европе. С одной стороны, страны достаточно безболезненно пережили кризис (за исключением Исландии). Резкого повышения ставок по ипотечным кредитам не происходило, объем строительства и стоимость недвижимости снизились незначительно и уже восстановились до уровня докризисных показателей. С другой - наблюдается бурный рост ипотечного кредитования, что, в свою очередь, вызывает беспокойство регуляторов. Ипотека играет достаточно значимую роль в финансовой системе этих стран (отношение ипотеки к ВВП в Финляндии, Норвегии и Швеции составляет 43, 69 и 78% соответственно). В последнее время рост стоимости недвижимости в этих странах ускоряется - во многом за счет спроса со стороны иностранцев. Особенно эта тенденция актуальна для Финляндии, правительство которой в конце прошлого года объявило о введении ограничительных мер на приобретение иностранцами недвижимости в стране. В Швеции беспокойство вызывает чрезмерная закредитованность домохозяйств (отношение совокупного объема выданных кредитов к доходам - 170%), что делает их уязвимыми в случае нестабильности в экономике. (Для сравнения: в США, стране, где кредитование сильно развито, этот показатель - около 125%, в соседней Канаде - 150%, а в странах Восточной Европы он варьируется в пределах 40-60%. В России - 26%.)

В Норвегии в течение второй половины прошлого года жилье дешевело быстрее, чем прогнозировал регулятор. Для того чтобы переломить эту тенденцию, было объявлено о возможном снижении минимального размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. По замыслу властей такая мера стимулирует спрос на жилье и ипотеку со стороны молодых заемщиков, которые пока не могут приобрести жилье из-за отсутствия необходимого первоначального взноса.

Программы стимулирования спроса на жилье начаты и в Великобритании. Так, по программе льготного кредитования в дополнение к первоначальному взносу заемщика (не менее 5%) государство предоставляет льготный кредит, в совокупности получается 20% от стоимости недвижимости. Оставшиеся 80% заемщик берет в банке на рыночных условиях. Другая программа предусматривает предоставление кредитору на возмездной основе гарантию по выплате заемщиком льготного кредита (механизм предоставления гарантии и комиссии пока в условиях программы не определены). Однако в отличие от стран Северной Европы недвижимость в Великобритании устойчиво растет в цене и практически ежегодно обновляет рекорды, а строительство не успевает за растущим спросом. Многие эксперты высказывают опасения, что данные программы только еще больше увеличат стоимость жилья, не решив проблему неудовлетворенного спроса.

В целом в настоящее время ситуация на европейских рынках жилья остается несбалансированной. Монетарные власти боятся формирования так называемого пузыря на рынке недвижимости и предпринимают осторожные шаги по профилактике перегрева рынка жилья.

Классический пример последствий такого пузыря - в США в условиях избыточной ликвидности финансовой системы кредитные организации значительно ослабили стандарты выдачи ипотечных кредитов (кредиты с нулевым первоначальным взносом, без обязательного подтверждения доходов, кредиты с «шаровым платежом», растущим аннуитетом и др.), фактически сформировав серьезную долю кредитов subprime (субстандартные кредиты). Отсутствие адекватного регулирования деятельности ипотечных кредиторов в условиях активного использования механизмов секьюритизации привело к тому, что большая часть рисков по таким субстандартным кредитам была передана инвесторам, не подозревавшим об истинном уровне рисков и возможных убытках.

Снижению качества выдаваемых кредитов способствовало также стремление многих участников рынка ипотеки любой ценой достичь целевых показателей объемов выдаваемых кредитов, от которых зависели годовые бонусы менеджмента. В результате среди населения формировалось устойчивое мнение, что если взять ипотечный кредит сейчас, то через год, когда закончится действие рекламной (сниженной) ставки, такой кредит можно будет легко рефинансировать в другом банке под еще более низкую ставку, получив к тому же некоторую сумму наличными за счет роста недвижимости в цене. С помощью ипотеки стали приобретать и вторые дома, а также недвижимость в курортных районах страны, в которых впоследствии и было зафиксировано максимальное падение стоимости.

Однако рост процентных ставок к 2006 г. нарушил сложившуюся идиллию: заемщики осознали, что ставка по новым кредитам выросла и снизить долговую нагрузку путем рефинансирования они не могут. Но и текущие платежи по кредитам из-за роста ставок уже стали чрезмерными, поскольку особенностью американского рынка ипотеки было широкое распространение кредитов с льготным периодом платежей и кредитов с переменной процентной ставкой (в России же, наоборот, популярностью пользуются кредиты, ставка по которым неизменна). Начавшиеся дефолты заемщиков все больше усугубляли ситуацию: инвесторы в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) и рейтинговые агентства вдруг обнаружили, что риски по нестандартным кредитам гораздо выше их ожиданий, спрос на ИЦБ упал до минимума, а банки, не имея возможности выдавать новые кредиты, были вынуждены фиксировать убытки. С другой стороны, заложенная по дефолтным кредитам недвижимость выставлялась на продажу, усиливая тем самым давление на цены на жилье. В результате все больше заемщиков (особенно среди тех, кто брал кредиты с низким - 3% и меньше - первоначальным взносом) обнаруживали, что рыночная стоимость их жилья существенно ниже задолженности по кредиту, и задавались вопросом: «А зачем продолжать платить банку?» И чем больше проходило времени, тем сильнее раскручивалась эта спираль, оказывая все более существенное влияние на экономику страны.

К сожалению, в настоящее время достоверных методов идентификации пузырей в период их формирования не предложено. Как правило, выводы о том, был это пузырь или нет, делаются уже после того, как он лопается. Для того чтобы не упустить момент, когда еще только формирующийся пузырь можно «сдуть» без значительных последствий для экономики, регуляторы вынуждены гадать, является ли наблюдаемая динамика цен на жилье признаком формирования пузыря или такая тенденция безопасна для экономики.

В России ситуация на рынке жилья иная, чем в большинстве европейских стран. Уровень неудовлетворенной потребности в улучшении жилищных условий населения до сих пор высок. Дополнительный спрос населения, формируемый за счет ипотеки, абсорбируется вновь построенным жильем.