Где жить хорошо: С претензией на престижность

Тем не менее у района есть все для того, чтобы со временем превратиться в район элитной застройки, уверен Станислав Лобанов, руководитель отдела маркетинга управления недвижимости компании Millhouse. «Это престижное западное направление Москвы в хорошем окружении. Восточнее - Раменки и элитные Хамовники, дальше к западу - набирающее все большую популярность Сколково, - объясняет он. - Таким образом, с одной стороны, у жителей под боком исторический центр с его культурно-развлекательными объектами, а с другой - Заречье с благоустроенным парком "Мещерский" площадью 397 га и развитой спортивной инфраструктурой, включая 25 км беговых и велосипедных трасс, футбольные поля, баскетбольные площадки и даже гольф-поле на 18 лунок».

Нет только монументальных строений в духе сталинского ампира и привычных для москвичей больших сетевых магазинов. Зато в наличии зеленые дворы с благоустроенными детскими площадками, заповедные места «Долины реки Сетунь», скрытая от посторонних глаз, охраняемая и огороженная территория бывшей «ближней брежневской дачи», больница № 1 управления делами президента РФ, первый в столице дом-кольцо и знаменитый долгострой - аквадром на Аминьевском шоссе. Недавно автор этой статьи переехал в Матвеевское и теперь с интересом изучает новый район.

Очаково-Матвеевское на западе Москвы занимает территорию в 1759 га. Здесь живет почти 110 000 человек. Это не так уж много по сравнению, скажем, с набирающими все большую популярность у столичных застройщиков соседними Раменками (более 130 000 человек). От промышленной застройки Очакова жилое Матвеевское отделяют железная дорога киевского направления и Аминьевское шоссе. И хотя Очаково и Матвеевское формально составляют один район, жилье в Матвеевском дороже и престижнее, чем в Очакове.

Олимпийское кольцо

Городская жизнь закипела на месте сельского поселения Матвеевское в конце 1960-х гг. Новый столичный район стремительно застраивался, прожорливо поглощая деревенские дома, сады и огороды. Он стал своеобразным экспериментальным полигоном для прогрессивного советского панельного домостроения.

Главная архитектурная достопримечательность Матвеевского - круглый 9-этажный 26-подъездный панельный жилой дом по проекту архитектора Евгения Стамо. Он появился на Нежинской улице в 1972 г. Необычное по форме строение окрестили сначала «колизеем», затем «неприступным фортом», а много позже - просто и незатейливо «бубликом». Круглый дом, несмотря на внешнюю нетипичность, полностью состоит из стандартных для девятиэтажек деталей. Автор состыковал между собой панели домов серии I-515 под углом 6 градусов и соединил их в форме круга. Спустя три года в Раменках, на ул. Довженко, появился брат-близнец круглого дома. Московское правительство благосклонно восприняло нестандартную идею во многом благодаря Олимпиаде-80, к которой планировалось построить олимпийскую деревню в виде пяти колец. Но хотя проект понравился чиновникам, на этом строительство круглых домов в столице прекратилось - оно обходилось дороже, чем возведение обычных домов этой же панельной серии, и к тому же оценить архитектурный замысел и олимпийскую символику можно было только с высоты птичьего полета.

Впрочем, существует и другая версия: власти не смогли выделить площадки, чтобы разместить остальные дома-кольца, которые получались довольно внушительных размеров. «Если взглянуть на этот дом с позиции инженера-проектировщика, то это обычная 9-этажная панельная модель - с тем лишь отличием, что стандартные панели стыкуются под углом, равным допустимой при укладке панелей погрешности в 6 градусов. И квартиры в доме по площади такие, как в обычных. Вот только двор огромный. Такого неэффективного использования земельных ресурсов Москва позволить себе не могла ни тогда, ни теперь», - объясняет Анна Цирульская, заместитель руководителя ФГУП «ЦПО при Спецстрое России».

В начале 1970-х сюда переселяли очередников. Внутри дома-кольца - благоустроенный зеленый двор размером с футбольное поле. На первых нежилых этажах по периметру шли магазины, ателье, прачечная, аптека, почта и сберкасса. Незатейливый стрит-ритейл с продуктовым мини-маркетом, аптекой и отделением Сбербанка есть в круглом доме по сей день. Местные жители в форумах и чатах поговаривают о том, что панельную легенду московские власти собираются сносить. Но пока это лишь досужие разговоры. Сносить дома в Матвеевском действительно начали еще в конце 1990-х гг., но лишь хрущевские пятиэтажки, да и то в 2007 г. процесс этот был приостановлен.

Для развития района нужно избавиться от долгостроя - аквадрома, реконструировать кинотеатр, возвести спортивные сооружения и благоустроить скверы и пруд, рассуждает Анна Цирульская. «Требуется развитие автодорог внутри района - они совсем узкие и не справляются с возрастающим потоком машин. Если принять меры для решения этих проблем, то думаю, что у района есть шансы стать одним из самых комфортных в Москве», - уверена Цирульская.

Лоскутное одеяло

Матвеевское уже давно претендует на то, чтобы считаться престижным местом для состоятельных людей. Но жилой фонд здесь удивительно контрастный: еще недоснесенные хрущевки и экспериментальные советские монолитно-панельные дома «чешской» серии с просторными лоджиями во всю стену, классические образцы панельного домостроения конца 1970-х гг. и новые высотные кирпично-монолитные дома. «По неоднородности застройки он напоминает одеяло в стиле печворк, которое сшито из старых, видавших виды лоскутков и нового, дорогого добротного материала, с вкраплениями золотых ниток элитного жилья», - говорит Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки групп».

Современные застройщики осваивают живописные места по периметру района, пристраиваясь все ближе к заповедным местам природного заказника «Долина реки Сетунь», подальше от панельных соседей. Масштабное строительство развернулось несколько лет назад на части территории бывшей «ближней дачи» с примыкающим к ней Волынским лесом на Староволынской улице и вдоль берега речки Сетунь на ул. Нежинской.

По словам Екатерины Фонаревой, коммерческого директора корпорации «Баркли», сейчас на рынке новостроек здесь восемь объектов. Пять - высокого класса: ЖК «Ближняя дача» (девелопер - «Проминдустрия АГ»), ЖК «Кутузовская Ривьера» (печально известный объект бывшего «Миракса»), ЖК «Волынский» и «Дача Сталина» (застройщик - СУ-11 «Липецкстрой») и ЖК «Нежинский ковчег» (компания «Траст», здесь есть также таунхаусы). Три - экономкласса в Очакове.

Современное строительство в Матвеевском - это в основном точечная застройка, поскольку свободных площадей (не относящихся к зеленым зонам) в районе практически нет. Развивать эту часть района без сноса существующего жилого фонда не получится, сходятся во мнении опрошенные «Ведомостями» эксперты. Потенциал для более масштабной застройки имеют только промышленные зоны, расположенные в Очакове.

«Стоимость квартир в старом жилом фонде и в новых домах бизнес- и элитного класса отличается настолько, что средневзвешенную цену 1 кв. м можно сравнить разве что со средней температурой по больнице, - комментирует Котровский, - Так, «убитая» квартира площадью 45 кв. м в старом панельном доме стоит 8-9 млн руб., а цена на жилье в ЖК «Ближняя дача» - 50-70 млн руб.».

В базе компании «Миэль - сеть офисов недвижимости» предложений на вторичном рынке в этом районе мало. Самый доступный объект - 1-комнатная квартира в 38 кв. м на 9-м этаже 16-этажного панельного дома за 6,7 млн руб., говорит Алексей Шленов, исполнительный директор компании. В среднем цену 1 кв. м на вторичном рынке здесь аналитики «НДВ-недвижимости» оценивают в 263 000 руб., но столь высокую стоимость формируют лишь несколько элитных комплексов на Нежинской и Староволынской улицах.

В «Метриум групп» отмечают: в настоящее время в микрорайоне нет ни одного строящегося дома в продаже. Тем не менее в еще не до конца распроданной новостройке на ул. Веерной, по данным «НДВ-недвижимости», продаются квартиры по цене от 184 400 руб. за 1 кв. м. В настоящее время ведется строительство монолитно-кирпичных домов по ул. Веерной по проекту реконструкции 1-го мкр. Матвеевское. По информации с сайта управы района Очаково-Матвеевское, планируется построить жилой дом на 56 квартир на ул. Веерной, вл. 35. Срок ввода намечен на 2015 г., знает руководитель департамента аналитики и консалтинга НДВ Елизавета Гудзь.

Непутевые дороги

От старой жилой застройки в Матвеевском до ст. м. «Славянский бульвар», открывшейся осенью 2008 г., летом можно дойти за 15-20 минут. Зимой в мороз да по сугробам комфортно преодолеть пешком этот путь, пролегающий через овраг в «Долине реки Сетунь», вряд ли удастся. От метро до платформы Матвеевская с остановками в разных концах района ходят многочисленные автобусы и маршрутки. Останавливаются они в 300 м от метро, на другой стороне Кутузовского проспекта. Придется преодолеть еще два подземных пешеходных перехода, прежде чем сесть в маршрутку. Это ближайшая и единственная на весь район станция метро.

Шесть лет назад, когда «Славянского бульвара» еще не было, альтернативу метрополитену составляло железнодорожное сообщение между платформой Матвеевская и Киевским вокзалом. Электричка по сей день популярна и возит жителей района в центр. Время в пути до Киевского вокзала занимает всего 15 минут.

Автомобилистам из Матвеевского добираться до центра города приходится намного дольше. Въездов и выездов из района всего три. Один - со стороны Аминьевского шоссе у «Макдоналдса». Два других - на Кутузовский проспект - пролегают через соседний район Давыдково и сходятся на пересечении Староволынской и Нежинской улиц. Утром и вечером в часы пик только выезд из двора может занять от 15 до 40 минут. Старожилы Матвеевского знают еще один неприметный выезд из района, который ни на одной карте не обозначен, но пользуются им весьма неохотно и крайне редко. Подкоп под железнодорожной платформой Матвеевская был сделан, вероятно, давно. Никто уж и не помнит, когда и каким образом он здесь появился. Ведет этот экстремальный тоннель, в котором с трудом протискивается легковая машина, прямиком к соседнему району Раменки - точнее, к строящемуся жилому комплексу «Мосфильмовский». Но проехать через стройплощадку на Мосфильмовскую улицу не получится. «Пьяная дорога» выводит от тоннеля под железнодорожной платформой к строительному рынку на ул. Лобачевского. А оттуда можно и влево в сторону перекрестка с Мичуринским проспектом повернуть, и вправо - на Аминьевское шоссе. Исходя из планов столичного правительства по развитию улично-дорожной сети до 2017 г. в районе Очаково-Матвеевское у железнодорожной платформы на месте существующих гаражей должно осуществиться строительство Южного дублера Кутузовского проспекта. В настоящее время по нему ведутся проектно-изыскательские работы.

Кроме того, в планах московских чиновников на 2017 г. - строительство новой ст. м. «Аминьевская» вместо строительного рынка, расположенного напротив Очакова. Но это вряд ли облегчит жизнь матвеевцев - строится она далеко от жилого массива. Еще одна станция метро - «Минская» - должна появиться уже в конце этого года на выезде со Староволынской на Минскую улицу. Но от автобусной остановки рядом с Московским государственным университетом статистики и информатики (МЭСИ), что на границе жилого квартала, до ближайшего выхода строящегося метро почти 2 км пешком через поросший бурьяном Волынский лес. Словом, транспортная доступность не слишком хороша.

Хотя Екатерина Фонарева считает иначе, ведь район «расположен между двумя крупными магистралями - Кутузовским проспектом и Аминьевским шоссе» и всего в 12 км от Кремля! Но как раз из-за расположения между магистралями немногочисленные улицы микрорайона используются в качестве транзитных и это создает проблемы, признает Фонарева.

Деревенский быт

Уровень развития социальной инфраструктуры Екатерина Фонарева оценивает как недостаточный: «Несмотря на то что в Матвеевском в последние годы активно строилось жилье, вся застройка происходила точечно. Большинство социальных объектов района советской эпохи, нагрузка на них в настоящее время крайне высока». В Матвеевском действует пять государственных школ, несколько муниципальных и пара частных детских садов. На территории района расположен МЭСИ. Как и во всех районах сложившийся застройки, поликлиники - детская и взрослая, почтовые отделения, банки и магазины шаговой доступности.

«Соседство серых пятиэтажек со строениями бизнес-класса, домами, претендующими на элитность, создает неоднородность социального окружения», - отмечает Котровский. С приходом на «западные земли» строителей ЖК «для богатых» здесь появилось больше платежеспособных людей, для которых в тех же комплексах открываются магазины, парикмахерские, стоматологические клиники, детские сады и школы, но они недоступны по цене для большинства жителей Матвеевского, уточняет он.

На Матвеевской улице множество магазинов, магазинчиков и палаток в более демократичном ценовом сегменте. В том числе ТЦ «Тук-тук», «Гесплей», который, собственно, даже не магазин, а рынок. Здесь продается все - от продуктов питания до товаров для дома. На Нежинской в новой кирпичной многоэтажке приютился «Мини-Перекресток», который также обеспечивает товарами первой необходимости жителей близлежащих домов. Все мало-мальски приличные крупные сетевые магазины территориально относятся к району Давыдково. В самом же Матвеевском с соцкультбытом все просто и незатейливо.

«C учетом местоположения, природных характеристик район мог бы иметь большие перспективы развития, но мест для нового строительства мало. Новые объекты могут появляться точечно (например, на месте каких-то дворовых территорий), а также в зоне планируемых к сносу пятиэтажек. Принципиально местом под застройку могла бы служить также зона гаражей, расположенная вдоль железной дороги, однако по ней планируется пустить дублер Кутузовского проспекта», - рассуждает Фонарева.

Знаковый недострой

Один из самых известных долгостроев Москвы - спортивно-оздоровительный комплекс «Аквадром» появился на Аминьевском шоссе еще в 1997 г. Проект архитекторов Д. Л. Лукаева и А. В. Никифорова из ГУП «Моспроект-2» (10 наземных этажей, три подземных) был одобрен в ходе подготовки к проведению Всемирных юношеских игр. Здесь планировалось расположить пять бассейнов и водные горки, дворец игровых видов спорта, гостиницу, кафе, офисы, медицинские центры. На одном из подземных этажей предполагалась парковка на 107 мест. Инвестором строительства выступило ЗАО «Аквадром», которому принадлежало 60% площадей комплекса; остальные 40% принадлежали городу. Завершение проекта планировалось на конец 2000 г., в 2001 г. строительство было заморожено. За три года построили примерно половину здания.

Сейчас внутри недостроенные лестницы, бассейн и несколько комнат. Территория долгостроя, обнесенная забором, охраняется ЧОПом, что не мешает местной молодежи и «сталкерам» совершать ночные прогулки по заброшенному аквадрому. Его территорию облюбовали и кинематографисты. На фоне изуродованных временем и расписанных граффити бетонных стен снимались сцены из фильмов «Бригада», «Шапито-шоу» и др.

В 2005 г. власти расторгли договор об аренде земли, выплатив ЗАО «Аквадром» 811,46 млн руб. В 2007 г. состоялся аукцион по продаже аквадрома. В торгах участвовали две компании - «Инвест» и «Финленд», последняя вышла победителем и заявила о намерении построить на месте аквадрома торгово-развлекательный комплекс. Но за пять лет строительство ТРК так и не началось. В июне 2011 г. недостроенное здание с участком вновь было выставлено на продажу. Собственником стала группа компаний «Ташир», выложившая за покупку $100 млн. В 2012 г. было принято решение о сносе здания и строительстве на этом месте многофункционального комплекса (МФК) общей площадью 141 000 кв. м. Проект МФК предусматривает создание торговых, офисных площадей и строительство апартаментов (и никаких бассейнов и водных горок).

В «Ташире» рассказывают, что в МФК будет шесть торговых этажей (один подземный, пять наземных). 2-уровневая подземная парковка вместит 800 машин. 4800 кв. м займет продуктовый якорь, 1400 кв. м отведут под супермаркет бытовых товаров и электроники, 1500 кв. м - под магазин товаров для детей. 6-зальный кинотеатр детского развлекательного центра займет 1600 кв. м. ТРЦ разместится на площади около 100 000 кв. м. Еще 41 000 кв. м займут офисные площади и апартаменты. В пресс-службе компании рассчитывают, что новый ТРЦ привлечет в первую очередь жителей Очаково-Матвеевского и соседних районов - Раменок и Фили-Давыдкова. Объем инвестиций в строительство пока не называется - сейчас на объекте ведутся проектные и подготовительные работы.

1-3 магазины

Крупных сетевых ритейлеров в районе почти нет. Продукты, товары первой необходимости местные жители покупают в небольших продовольственных магазинах или на рынке у станции Матвеевская.

4-5 детские сады

Пару лет назад в районе действовало всего три детских сада. Сейчас их здесь уже 10. Большая часть - муниципальные бюджетные образовательные учреждения, но есть и частные.

6-8 школы

Из пяти школ района три - профильные для местного вуза МЭСИ. В школе № 914 углубленно изучают математику, в школе № 814 есть гимназические и лицейские классы.

9 МЭСИ

Московский государственный университет статистики и информатики был основан в августе 1932 г. Готовит специалистов в области экономики, статистики, информационных технологий, менеджмента и маркетинга. Первый российский вуз, успешно прошедший процедуру внешней экспертизы на соответствие европейским стандартам гарантии качества образования (ESG-ENQA). Есть программы для получения второго высшего на базе МВА. Здесь учится более 70 000 человек. 80% выпускников находят работу по специальности, сообщает сайт университета.

10 круглый дом

Дом из типовых панельных секций построен к Олимпиаде-80.

11 парк

Природный заказник «Долина реки Сетунь» занимает 693,2 га. Создан в 1998 г. 17 из 38 км реки находятся в границах заказника.

12 волынская больница

ФГБУ «Клиническая больница № 1» управления делами президента РФ была основана в 1956 г. Началась больница с приспособленного для медицинского учреждения малого дома приемов «ближней дачи» И. В. Сталина.

13 аквадром

Недострой на Аминьевском шоссе на пересечении с ул. Матвеевской. На этом месте до 2015 г. планируется строительство МФК общей площадью 141 000 кв. м.