Технологии рынка: Министерство платит

Накопительно-ипотечная система (НИС), или военная ипотека, обеспечила собственным жильем 68 000 военнослужащих - четвертую часть всех ее участников. В настоящее время эта программа объединяет 271 000 человек по всей России.

Как рассказали в Росвоенипотеке, в Москве и области жилье приобрели 11 500 военнослужащих. В Московском регионе самый большой выбор, но и самые высокие цены на недвижимость в стране, а государство готово погашать лишь определенную сумму кредита. Собственные же накопления есть далеко не у всех.

Однако девелоперы, работающие в Московском регионе, считают военную ипотеку перспективным направлением. Многие застройщики мечтают попасть в программу, но сделать это не так-то просто.

Стать частью системы

Вступить в НИС может любой военнослужащий, решивший служить Родине по контракту начиная с 1 января 2005 г. Участниками системы также могут стать определенные категории военнослужащих (в частности, прапорщики и мичманы), заключивших первый контракт о прохождении военной службы до 2005 г. Всех желающих обрести крышу над головой заносят в специальный реестр, откуда данные попадают в Росвоенипотеку. После этого на каждого нового участника НИС открывается именной накопительный счет, на который перечисляются средства из федерального бюджета.

Государство ежегодно выделяет на каждого участника НИС определенную сумму, которая копится на именном счете военнослужащего. Размер этого накопительного взноса прописывается в федеральном бюджете на соответствующий год. В этом году он составляет 222 000 руб. Законодательно закреплено, что накопительный взнос ежегодно индексируется.

Воспользоваться накоплениями контрактник может спустя три года с момента вступления в НИС. Если же у офицера или солдата нет острой потребности в скором приобретении жилья, он может подождать и накопить на своем счете большую сумму.

Все, что военнослужащий накопил на счете, он может использовать в качестве первоначального взноса. За дополнительными же средствами можно обратиться в один из банков, которые работают по программе «Военная ипотека».

Если продолжать служить по контракту, то основной долг и проценты гасит за военнослужащего государство. Максимальный размер кредита зависит от остатка срока службы до предельного возраста (до 45 лет) и обычно не превышает 2,2-2,4 млн руб. Как рассказали в Росвоенипотеке, в среднем сумма накоплений и ипотечного кредита, которую получает военнослужащий, составляет 3,3 млн руб. К этим деньгам он при желании (и возможности) может добавить и собственные.

Новое или старое?

Законодательство не ограничивает военных в выборе жилья. Контрактник может купить как уже готовую квартиру, так и новостройку, а также приобрести жилой дом с земельным участком или таунхаус. Однако покупают, как правило, квартиры в многоэтажных домах экономкласса, на которые только и хватает военных денег.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-новострой» Ирины Доброхотовой, квартиры на первичном рынке Москвы и Подмосковья по программе «Военная ипотека» продают в основном крупные застройщики, такие как «Мортон», «Пересвет-инвест», «Кортрос», МИЦ, «ЮИТ дом», «Гранель», «Лидер», которые могли получить соответствующую аккредитацию. Риэлторским компаниям получить такую аккредитацию сложно - они не могут отвечать за действия всех девелоперов, жилье которых продают. Впрочем, сами риэлторы надеются, что ситуация изменится и будет найден способ расширить количество предлагаемых военным вариантов.

В Росвоенипотеке объясняют: аккредитация застройщиков осуществляется банками-партнерами. Главное условие - компания обязана работать в строгом соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и не может ни на один день сдвинуть прописанные в разрешительных документах и договорах сроки сдачи объекта. Если стройка затянется, то застройщика помимо того что оштрафуют, еще и лишат аккредитации и он уже не сможет попасть в программу.

«Действительно, получить аккредитацию на вхождение в программу «Военная ипотека» было непросто, - подтверждает гендиректор ФСК «Лидер» Софья Старкова. - Программа субсидируется государством, поэтому Росвоенипотека тщательно проверяет репутацию застройщика. Для нашей компании возможность работать по программе - это не только подтверждение нашей надежности, но и расширение ранка сбыта, а также способ привлечения новых клиентов». Военным предлагают квартиры в подмосковных ЖК «Западное Кунцево» (Одинцовский район, от 3,9 млн руб. за квартиру) и «Новое Измайлово» (Балашиха, от 3 млн руб.). По словам Старковой, «Лидер» начал работать с военной ипотекой с сентября этого года. «Но мы уже можем уверенно говорить, что спрос на военную ипотеку большой», - добавляет она.

Крупнейший продавец по программе военной ипотеки - «Мортон», у которого большой опыт госконтрактов по строительству жилья для военных. «Для нас госконтракты и военная ипотека - это серьезные и важные задачи. Их решение - это социальная ответственность бизнеса», - говорит директор департамента ипотеки и субсидий «Мортона» Алена Анцышкина. А также понятный круг покупателей. «Мортон» включился в программу в июне 2012 г. и сейчас предлагает военнослужащим метры в 11 микрорайонах и жилых комплексах: «Завидное», «Бутово» (1-2-3-я очереди), «Путилково», «Солнцево-парк», «Жемчужина Балашихи», «Южное Кучино - 2», «Сакраменто», «Ильинская слобода», а также в ЖК в Щелкове на ул. Заречной, 4. «Общая площадь жилья в этих проектах - более 3,3 млн кв. м, а это около 63 000 квартир», - уточняет Анцышкина. Цены стартуют от 3-4 млн руб. за квартиру. В основном по программе военной ипотеки продаются 1-2-комнатные квартиры площадью от 38 до 56 кв. м.

Ежемесячно приобретают квартиры 150-170 семей военнослужащих. Ключи от квартир, построенных «Мортоном», уже получили около 500 семей. Еще более 1000 военнослужащих получат квартиры в следующем году. Компания планирует расширить список проектов для покупателей в погонах. «Военные - дисциплинированные и ответственные покупатели и заемщики, - говорит Алена Анцышкина. - Единственной сложностью в работе с ними иногда является нехватка времени для подписания документов. Для решения этого вопроса мы совместно с Газпромбанком, банком «Зенит», Связь-банком и «ВТБ 24», с которым мы начали сотрудничество этой осенью, упростили процедуру оформления ипотеки, организовав ее по принципу «одного окна». В наших офисах продаж военнослужащие имеют возможность на месте получить консультацию как эксперта по недвижимости, так и представителя банка, подобрать квартиру, заполнить и подать документы на одобрение кредита».

Банковская повинность

Практически все крупнейшие банки страны - Газпромбанк, «ВТБ 24», Связь-банк, банк «Зенит», Сбербанк России, Россельхозбанк, а также ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) подключились к военной ипотеке. Банкам удобно работать с военными заемщиками, говорит заместитель гендиректора АИЖК Марина Малайчик, так как за них четко платит государство. Риск невозврата кредитов здесь минимален. Ставки по кредитам, которые дают военным, на 2% ниже, чем средние по России, и составляют 11,5%. А для тех, кто решил покупать жилье на вторичном рынке, у АИЖК ставка - 9,5% годовых.

Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости квартиры на вторичном рынке; не менее 30%, если жилье на стадии строительства или это квартира/дом с земельным участком на территории малоэтажной застройки; и не менее 40% от стоимости жилого дома с земельным участком вне территории малоэтажной застройки. Средний срок кредитования в АИЖК - 10 лет.

В Сбербанке годовая процентная ставка, по словам зампредседателя Среднерусского банка - управляющего головным отделением Сбербанка по Московской области Михаила Чачина, - от 10,5%. Первоначальный взнос при покупке любой недвижимости - не менее 10% от стоимости жилья. Максимальный срок кредитования - 20 лет. Комиссия за выдачу кредита не взимается.

Банк «Зенит» готов выдать военным кредит под 10,5% годовых для приобретения жилья на вторичном рынке и под 12% - на первичном. Но когда дом будет готов и покупатель зарегистрирует право собственности на жилье, ставка будет снижена также до 10,5%. Размер первоначального взноса - не менее 10% от стоимости квартиры.

Любой банк запросит от военнослужащего минимальный комплект документов: подтверждение личности заемщика и свидетельство участника НИС. Эти документы проверяются. Также проверяются документы по приобретаемому жилью. Военный может досрочно погасить кредит, никакие штрафные санкции не применяются.

Доступный минимум

Время от времени на столичном рынке появляются квартиры, цена которых сопоставима с ценами в Подмосковье, но такие варианты нужно ждать. Например, стоимость самой дешевой квартиры, выставленной на продажу в Москве в пределах МКАД, в сентябре была 3,4 млн руб. (1-комнатная общей площадью 20 кв. м (кухня - 4 кв. м) на 1-м этаже кирпичной пятиэтажки в Восточном округе.

Более же предсказуемый минимум, на который может рассчитывать покупатель, по словам гендиректора «Метриум групп» Марии Литинецкой, - от 4 млн руб. Товар - 1-комнатные квартиры в старых панельных или блочных домах, вдобавок ни о каком нормальном ремонте там и речи быть не может.

Например, в 10 минутах езды от ст. м. «Царицыно» за 4 млн руб. продается квартира (27 кв. м) на 7-м этаже 9-этажного панельного дома. Самая дешевая однушка в центре стоит от 7,2 млн руб., на севере Москвы - от 4,3 млн руб., на западе - от 4,5 млн руб. и на востоке - от 4,19 млн руб.

Бюджет на 2-комнатные квартиры начинается от 4,7 млн руб. (в Капотне или Некрасовке). Так, одна недорогая двушка (45 кв. м) продается в районе ст. м. «Братиславская» на 4-м этаже кирпичной пятиэтажки. Самая дешевая 3-комнатная квартира - 52,5 кв. м на 1-м этаже 9-этажного панельного дома в 15 минутах от ст. м. «Тушинская» - выставлена на продажу за 5,8 млн руб.

По данным «Миэля», самое бюджетное предложение в регионе нашлось в Серпухове: 1,3 млн руб. за малогабаритную - всего 13 кв. м - 1-комнатную квартиру. Самая дешевая 2-комнатная в Подмосковье обойдется в 1,7 млн руб. - это 43 кв. м на последнем этаже панельной пятиэтажки в Ногинске. Наиболее экономичное предложение в городах ближнего Подмосковья - 1-комнатная квартира общей площадью 36,6 кв. м в Щелкове на 7-м этаже 12-этажного панельного дома за 2,15 млн руб. В строящемся доме в Подольске за 5 млн руб. можно купить 80-метровую трешку, а в новом микрорайоне Щелкова 3-комнатные квартиры площадью 77-85 кв. м продаются за 3,9-4,2 млн руб.