Личный опыт: Без бумажки дом - букашка

В этом случае предстоит затратить немного личного времени, немного денег, испытать немного нервного напряжения и проявить немного терпения, чтобы вновь делать с собственностью что заблагорассудится: продавать, дарить, отдавать в залог за кредит. Но для начала - совершить малоувлекательный круиз по инстанциям.

От винта!

Много лет тому назад автор купил квартиру в строящемся доме. Повезло: дом успешно и почти в срок построили. Довольные новоселы получили ключи и занялись отделкой. А вот с оформлением прав собственности у покупателей вышла традиционная заминка на пару-тройку лет. Наиболее нетерпеливые столбили права через суд, а основная масса дождалась, когда застройщик окончательно урегулировал свои отношения с городскими властями, когда БТИ все замерило и перемерило и процесс регистрации пошел как по маслу. Впрочем, к этому времени люди уже обжились, успокоились и завершать бюрократические операции особенно не спешили. Кто-то не хотел тратиться на услуги посредников-оформителей и ждал подходящего момента, чтобы справиться с задачей самостоятельно. Среди последних оказался и автор.

Решив, что тянуть с оформлением уже неприлично, в конце февраля этого года, без проблем получив от застройщика необходимые документы, я сдал их в окружной отдел регистрации прав собственности, находясь в полной уверенности, что в установленный срок получу заветное свидетельство. Во-первых, соседи ранее уже прошли этот путь. Во-вторых, никаких претензий к составу документов и их качеству в момент приемки не возникло. Но, придя получать документы, я узнал, что регистрация приостановлена. Причина - сведения о моей квартире «отсутствуют в составе государственного кадастра недвижимости, государственный учетный номер не присвоен». Еще не понимая, что, собственно, произошло, я робко поинтересовался, один ли я такой невезучий. На что сотрудница, не вдаваясь в подробности, «успокоила»: мол, с некоторых пор такие случаи не редкость.

Оказывается, с января 2013 г. с этой проблемой сталкиваются поголовно все владельцы квартир, подтвердил и застройщик. Как объяснили клерки компании, «что-то там изменилось в госучете, кто-то кому-то что-то не передал вовремя, а как с этим бороться, пока не совсем ясно». Пришлось разбираться самому.

Хотели как лучше

Порядок в учете объектов недвижимости поддерживается по двум направлениям. Государство регистрирует права собственности на объекты недвижимости в едином государственном реестре прав (ЕГРП) и отслеживает сами объекты: их местоположение, назначение, размеры, состояние и т. д. А самое главное - подтверждает факт наличия этих самых объектов в реальности.

Неискушенным гражданам иногда кажется, что можно было бы обойтись лишь первым учетом - прав собственности, а хозяева сами не хуже государства проследят за своим добром. На самом деле второй учет важен не менее первого. Иначе может получиться, как у Гоголя в «Мертвых душах», когда права на объекты есть, а собственно объектов нет. А уж дальше мошенники найдут способ, как извлечь из этого выгоду.

До недавнего времени учетом объектов в стране занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Не вдаваясь в детали, скажем, что претензий к работе системы было немало, и в 2007 г. Госдума специальным законом учредила новый институт - государственный кадастр недвижимости в качестве систематизированного свода сведений об учтенных объектах. Каждому присваивается собственный уникальный номер. Кадастр ведется по единой технологии на всей территории страны, обеспечиваются общедоступность и непрерывная актуализация содержащихся в нем сведений.

Понятно, что в единый миг сменить одну систему учета на другую невозможно, поэтому законом о кадастре был установлен переходный период - пять лет, в течение которых прежние органы учета (БТИ) продолжали свою работу и были обязаны постепенно до 1 января 2013 г. передать все сведения о ранее учтенных объектах вновь учрежденной Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для формирования кадастра. Соответственно, с 1 января текущего года все полномочия по учету перешли Росреестру. И с этого же момента регистрация прав собственности на объекты, не включенные в кадастр, запрещена.

Казалось бы, на бумаге законодатель предусмотрел все, но получилось так, что на практике 1 января передача сведений от БТИ к Росреестру не завершилась, а, судя по всему, только началась. В результате тем, кто регистрировал права собственности до 1 января, было достаточно бумаг БТИ и у них все шло как по маслу, но с 1 января необходима запись в кадастре, а в нем, как говорится, хоть шаром покати. В БТИ кивают на Росреестр (мол, там не все приняли), а в Росреестре - на БТИ (мол, они не все нам передали). Но тех, кого это напрямую коснулось, мало интересует, кто виноват. Важен результат.

Не ждать милости от Росреестра

Справедливости ради надо сказать, что регистратор права не только известил меня о приостановке действий, но и сообщил, что по собственной инициативе направил соответствующий запрос в кадастровую палату для уточнения сведений. И только если ответ не поступит в течение месяца, мне окончательно откажут в регистрации. Впрочем, и в этом случае я могу просить о продлении срока ожидания еще на три месяца.

Таким образом, сохранялась надежда, что в результате запроса в кадастровой палате за месяц устранят недостатки и внесут квартиру в кадастр, т. е. наконец-то выполнят то, что должны были сделать давным-давно. Однако через отведенный месяц из палаты не поступило ни ответа ни привета. Как с грустью признали сотрудники отдела регистрации прав, «коллеги, к сожалению, игнорируют наши запросы».

Естественно, я продлил срок приостановки еще на три месяца. Но стало очевидно, что ждать милости от Росреестра нельзя - надо проявлять собственную инициативу. Выяснив через интернет адреса и пароли явок, я отправился в кадастровую палату (ФГБУ «ФКП Росреестра») на Зеленый проспект, 20. Уже на входе консультант, поколдовав пару минут на компьютере, сообщил, что дом в целом в кадастре присутствует, а моя конкретная квартира отсутствует. И порекомендовал самостоятельно заняться ее постановкой на кадастровый учет. Совету консультанта я не доверился, а записался на беседу к начальнику отдела кадастрового учета. Ждать приема пришлось почти два месяца.

Перед самым приемом я на всякий случай еще раз заскочил в отдел регистрации прав и поинтересовался, не поступил ли официальный ответ из кадастровый палаты. Нет, не поступил. Уже на приеме в палате помощники подтвердили начальнику, что дом в кадастр внесен, а составляющие его квартиры оказались за бортом системы учета. В кадастр не была зачислена ни одна квартира (но на большую часть из них права собственности были уже оформлены ранее)! Как это могло произойти, никто толком объяснить не смог. Даже если в БТИ, передавая документы на здание, «забыли» про квартиры, то в Росреестре-то, принимая сведения, могли бы заметить, что громадный многоквартирный дом остался без квартир, которые должны бы в нем присутствовать просто по определению?

Посетовав на трудности переходного периода, начальник на Зеленом проспекте предложил на выбор два варианта действий. По первому предполагалось, что сотрудники под его контролем запросят в БТИ необходимые сведения на все квартиры дома и затем внесут в кадастр соответствующие записи. По второму заявителю предлагалось самостоятельно и за свои деньги обратиться в БТИ за теми же документами и потом самому сдать их в кадастровую палату на оформление. Первый был бы предпочтительнее, если бы не была очевидна его бесперспективность. На всякий случай на выходе из офиса я повторно записался на прием к тому же начальнику, благо время позволяло.

В тот же день я обратился в БТИ, заплатил 500 руб. и заказал документы на квартиру. По ходу дела мне довелось пообщаться с начальником бюро, который выразил удивление ситуацией, поскольку, по его утверждению, они давно уже «все передали в кадастровую палату». Через неделю я получил-таки паспорт на квартиру, но опять не без приключений. Оказалось, что к назначенному дню в БТИ к моему заказу еще не приступали, вежливо попросили подождать минут 40 и через три часа выдали готовую работу.

В тот же день я сдал документ в палату для внесения в кадастр. Рекомендую сдавать документы по предварительной записи - это позволит избежать утомительного стояния в очереди. И еще одно наблюдение: ожидая очереди на сдачу, я обратил внимание, что все, кто обращался в окошко за получением в установленный день, делали это напрасно - им предлагали повторно прийти дня через 2-3.

Сам я тоже взял дополнительный тайм-аут и пришел за готовым кадастровым паспортом и учетным номером двумя днями позже назначенного срока. Тем не менее документ не был готов. Но все было рассчитано. Я пришел как раз в день повторного приема к начальнику отдела кадастрового учета, куда я и направился. Начал разговор издалека, не раскрывая карт, поинтересовался, что ими сделано по первому варианту и каковы результаты. Концы не отыскивались. Я рассказал о собственных параллельных действиях и попросил ускорить оформление моих документов, ибо через несколько дней истекал срок ожидания у регистратора прав. В этом мне помогли: через два дня позвонили по телефону и пригласили за получением документов - и даже без очереди (ведь я ее уже отстоял в предыдущий визит). В тот же день сдал документы в отдел регистрации прав и через две недели получил долгожданное свидетельство о праве собственности. Можно было открывать шампанское.

А итог истории таков: вместо положенных двух недель процесс регистрации прав занял без малого полгода. Плюс 500 руб., отданных в БТИ. Впрочем, если бы я сразу приступил к действиям, то уложился бы в 1,5 месяца.

Предупрежден - значит вооружен

Может показаться, что описанный случай - особый, из-за того что, во-первых, речь шла о новостройке, а во-вторых, автор откровенно протянул время с оформлением права собственности. На самом деле проблема способна коснуться любого собственника, зарегистрировавшего право собственности до 1 января 2013 г., потому что его объекта может не оказаться в кадастре. Выясниться это может при попытке совершить какие-то юридически значимые действия с квартирой, например при купле-продаже. Лишь права, зарегистрированные после 1 января нынешнего года, не подвержены этой опасности, поскольку они уже неминуемо прошли сквозь сито кадастрового учета. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум групп», приводит пример, когда в микрорайоне «Царицыно» из-за технической ошибки при присвоении кадастровых номеров люди почти полгода не могут оформить право собственности. Исправить оперативно ошибку не получается из-за внутриведомственной неразберихи.

По словам одного из руководителей Росреестра, просившего не называть его имени, там знают о проблеме. Сейчас «выясняют статистику отказов, разбираются, что не зарегистрировано, выстраивают системную работу по устранению недостатков». От региона к региону ситуация развивается неравномерно. Где-то обещают все наладить до конца года. Что касается столицы, то, по признанию чиновника, для наведения учетного порядка в Москве потребуется еще весь следующий год.

Спрашивается: в какую сторону дергаться хозяевам квартир в этой ситуации? И дергаться ли вообще? Все зависит от планов, которые владелец строит в отношении собственной недвижимости. Если не планируется совершать с ней каких-либо действий, можно не дергаться. Скорее всего в течение пары лет проблема действительно рассосется сама собой. В то же время не стоит забывать о возможной бюрократической «неполноценности» недвижимости, которая может в случае изменения планов привести к дополнительным затратам времени.

Если же предполагается совершать какие-то операции с собственностью в ближайшем будущем, целесообразно заранее поинтересоваться, есть ли соответствующая учетная запись в кадастре, и при необходимости обратиться в кадастровую палату на основании имеющегося свидетельства о праве собственности. Не исключено, что, вопреки закону, колеса бюрократического механизма откажутся проворачиваться. Тогда придется самим заказать необходимые документы в БТИ и сдать их на регистрацию в кадастровую палату.

Зачем нужен технический учет

Владимир Денисов, гендиректор Московского областного БТИ:

- Российские законодатели провели масштабную реформу, результатом которой стало введение государственного кадастрового учета зданий и нового порядка регистрации прав на объекты недвижимости. Цель преобразования - объединение земельного участка и объекта капитального строительства (ОКС) в один объект недвижимости, что должно значительно упростить процедуру регистрации. Однако из этого, без сомнения, положительного нововведения следует, что в России перестает действовать как таковой государственный технический учет жилищного фонда, необходимый в том числе для осуществления контроля состояния зданий, строений и сооружений, а также объективной оценки степени их износа. Важно понимать, что государственный учет жилищного фонда и кадастровый учет объектов недвижимости - это различные виды деятельности, имеющие не только разные цели, но и предмет, объекты, элементы и единицы учета. Технический паспорт изготавливается по результатам инвентаризации и отражает фактическое состояние и технические показатели объекта капитального строительства. В техническом паспорте содержится развернутая информация о количественном и качественном составе строения, его конструктивных элементах, инвентаризационной стоимости и степени износа. Кадастровый паспорт здания также содержит некоторые важные сведения, так как изготавливается на основе технического плана, однако оба этих документа отражают лишь необходимый для регистрации минимум данных об объекте, включая его координаты. Этой информации явно недостаточно для осуществления государственного контроля строений. Однако регулярный мониторинг состояния жилищного фонда, включая многоквартирные дома, и проведение полной инвентаризации жилищного фонда - актуальные задачи, которые были обозначены президентом Владимиром Путиным на совещании по вопросам повышения качества жилищно-коммунальных услуг в ноябре 2012 г. Отсутствие технического учета может привести к ряду серьезных проблем как для собственников жилья и управляющих компаний, так и для органов государственной власти. Техническая инвентаризация важна для контроля вводимого в эксплуатацию жилья, поскольку фактические характеристики могут не совпадать с проектной документацией и собственники могут, например, получить квартиру меньшего метража. Технический учет необходим для своевременного выявления перепланировок, ветхого и аварийного жилья, составления плана капитальных ремонтов. Он является основой для оптимизации расходов по текущей эксплуатации ОКС, рационального планирования территорий, актуализации созданных в сфере ЖКХ и градостроительства информационных систем, наполнения информационных ресурсов для принятия управленческих решений, в том числе нацеленных на повышение инвестиционной привлекательности и социального развития субъектов. Представители государственной власти, реально работающие с этой сферой, хорошо представляют всю опасность и риски исчезновения государственного технического учета. В настоящее время идет активная работа по формированию законодательных инициатив, нацеленных на сохранение этой отрасли, ее трансформации под современные реалии.

Проблема года

Александр Зубец, гендиректор компании «Новые Ватутинки»:

- Жители первых трех домов микрорайона «Центральный» в строящихся «Новых Ватутинках» начали получать свидетельства о праве собственности на квартиры. Однако вместо обычных 2-3 месяцев им пришлось ждать документов практически полгода. Теперь застройщик сначала должен поставить объект на кадастровый учет, т. е. обратиться в Роскадастр со всеми необходимыми документами (поэтапная подача технического плана на само здание и отдельно на каждую квартиру). Одновременно сотрудники БТИ проводят обмеры и загружают данные в свои базы. Росреестр, как конечная инстанция, сначала должен получить все данные от Роскадастра и БТИ в электронном виде, а затем уже начать процесс оформления права собственности. Так выглядит идеальная схема. Но между тремя базами нет ни обмена, ни регламента взаимодействия, как нет и понимания того, каким образом и в каком виде информация должна передаваться. У всех покупателей, у которых в этом году жилье вводилось в эксплуатацию, возникают проблемы с получением прав собственности. Многие уже живут в квартирах, но на руках имеют только ДДУ. Ипотечники не могут понизить ставки по кредиту. Жители регионов не могут, как положено, оформиться по месту жительства, потому что фактически у них нет собственности, а без этого не получить постоянную регистрацию. Владельцы нежилых помещений не могут начать работать, пока не получат документ о собственности. Словом, регистрация недвижимости - проблема № 1 этого года. Регламенты не согласованы, люди не обучены, а сама система не прошла тестовый режим. Все это дает возможность чиновникам спокойно отказать девелоперу: «У нас нет соответствующих документов на объект, приходите завтра». Спустя полгода система потихоньку заработала - процесс пошел, и новоселы начали получать свидетельства о праве собственности. Но нельзя сказать, что схема полностью отлажена и никаких проблем в будущем не возникнет. Сейчас власти вводят новый порядок, который предусматривает возможность одновременной постановки на кадастровый учет самого здания и всех квартир, что, по идее, должно привести к упрощению всей процедуры.

Инвентаризация коммерческой недвижимости отменяется

Николай Андрианов, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро Vegas Lex:

- Государственный кадастровый учет в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, который осуществляется с 1 января 2013 г., в отличие от инвентаризации не предполагает проведения фактических обмеров объекта и вычисления его площадей. Можно ли изменения назвать позитивными? Институт технической инвентаризации объектов недвижимости в России имеет достаточно давнюю историю. Первый государственный наказ по описи недвижимого имущества, содержащий порядок описания недвижимости и правила расчета площадей, был утвержден Иваном Грозным еще в 1555 г. В 1927 г. в стране была создана система государственного учета и технической инвентаризации, в задачи которой входили сбор и систематизация информации о наличии, составе, местоположении, состоянии и стоимости имущества, а в структуре коммунальных органов появились специальные бюро технической инвентаризации (БТИ). Принятый в 1994 г. Гражданский кодекс РФ (ГК; ч. I) ввел в оборот понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовые основы которой были определены федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Создание Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) не упразднило систему технической инвентаризации и учета объектов недвижимости. Специалистами организаций технической инвентаризации (ОТИ) проводились натурные обмеры объектов недвижимости и составлялись технические паспорта с описанием таких объектов. 1 марта 2008 г. вступил в силу федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которым в стране должна быть создана единая федеральная информационная система, объединяющая сведения о существующих объектах недвижимости и земельных участках. Одной частью такой системы должен являться ЕГРП, содержащий сведения о правах на недвижимость, второй - Государственный кадастр недвижимости (ГКН), включающий сведения об уникальных характеристиках недвижимого имущества. Согласно «дорожной карте», утвержденной распоряжением правительства РФ от 1.12.2012 № 2236-р, объединение ЕГРП и ГКН в единый информационный ресурс должно быть завершено к 2016 г. 1 января 2013 г. закончился установленный законом о кадастре переходный период, в течение которого положения этого закона не применялись в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (закон действовал только в отношении земельных участков). Вместо технической инвентаризации и учета осуществляется кадастровая деятельность, в ходе которой сведения об объектах вносятся в ГКН. Источником сведений для ГКН являются технические планы объектов, которые составляются имеющими квалификационный аттестат кадастровыми инженерами по результатам кадастровых работ. Кроме тех сведений об объекте, которые ранее указывались в технических паспортах, технический план включает описание местоположения объекта на участке с указанием координат характерных точек контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке. Однако в отличие от технической инвентаризации при проведении кадастровых работ не проводятся натурные обмеры объекта недвижимости: сведения, например, о площади здания или помещения вносятся в технический план на основании подготовленного до 1.01.2013 техпаспорта, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации, а при отсутствии указанных документов - на основании составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости декларации. Без проведения натурных обмеров объекта, которые ранее выполнялись ОТИ, вероятность включения в ГКН и ЕГРП недостоверных сведений о технических показателях недвижимости достаточно велика. Характеристики объекта, указанные в проектной документации, в абсолютном большинстве случаев отличаются от фактических показателей законченного строительством объекта, поэтому включенные в технический план на основании проектной документации сведения не будут отражать реальных показателей. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также не может быть источником сведений об объекте, поскольку согласно постановлению правительства РФ от 1.03.2013 № 175 оно выдается на основании технического плана. Между тем и участники оборота, и государство заинтересованы в том, чтобы в ГКН и ЕГРП отражались достоверные сведения (собственно, достоверность - один из основных принципов ведения реестра). Технический учет и инвентаризация (не исключено, что по чистой случайности) продолжают осуществляться только в отношении объектов жилого назначения, поскольку это прямо предусмотрено в п. 5 ст. 19 ЖК РФ. Этой же нормой предусмотрено оформление технических паспортов жилых помещений. При этом технический учет и инвентаризация жилищного фонда не подменяют собой государственного кадастрового учета этих объектов, который осуществляется на основании технических планов. Что касается участников рынка нежилой недвижимости, они с учетом произошедших изменений фактически лишены возможности получить достоверные сведения о технических характеристиках объекта из публичного реестра и при принятии решений о совершении сделок будут вынуждены самостоятельно устанавливать такие характеристики. Если данные обмеров ОТИ воспринимаются участниками рынка как достоверные, то самостоятельные обмеры могут вызвать разногласия, которые осложнят заключение сделок (ведь площадь объекта является одним из основных факторов, формирующих цену объекта, а нередко цена определяется в расчете на единицу площади (п. 3 ст. 555, п. 3 ст. 654 ГК РФ). Несовпадение содержащихся в ГКН и ЕГРП сведений о площади объекта с его фактическими характеристиками, в свою очередь, может существенно подорвать доверие участников рынка к публичному реестру. Таким образом, модель государственного кадастрового учета недвижимости, предложенная законодателем взамен просуществовавшей более 85 лет системы технической инвентаризации, не позволяет решить стоящие перед ней задачи. Поскольку цель такого учета состоит в сборе и систематизации достоверных сведений о недвижимости, необходимо включить в состав кадастровых работ проведение работ по технической инвентаризации (натурному обмеру) объектов с вычислением их площадей и других характеристик, а также исключить возможность внесения в технические планы сведений на основании проектной документации.