Точка зрения: Деловой подход к общественному

В конце 90-х и самом начале 2000-х гг. были популярны закрытые деловые центры - это был признак коммерческого успеха: если ты создал что-то закрытое, значит, оно привлекательное. Сегодня идет неизбежный возврат к открытости. Актуальной и логичной становится совсем другая модель - mixed-use комплекс, в котором соседствуют коммерческие и общественные площади.

Для работы и отдыха

Лучшие примеры такого подхода подают, пожалуй, немцы. Из новых проектов можно назвать реализуемый Hafencity в Гамбурге. Это многофункциональный квартал, объединяющий деловую зону, жилье, здание медиасити, променады и многое другое. Это не только место работы для 40 000 человек, но и комфортная территория для отдыха всех желающих. Именно такая среда, где кипит жизнь в любой день недели и любое время суток, является эффективной для всех бизнесов - от булочной до штаб-квартиры крупной компании.

Та же логика у собственников крупных деловых кварталов: чтобы повысить доходность, нужно сформировать вокруг проекта более востребованное и разнообразное пространство. Там, где в «проектный пакет» заложены развитая инфраструктура и красивая ухоженная территория, гораздо легче и дешевле создать точку притяжения, которая усилит коммерческую привлекательность делового центра.

Естественный процесс развития любого города - создавать новые точки притяжения. Например, Невский проспект уже несколько столетий сохраняет статус главной торговой улицы Петербурга. В городе есть еще несколько «естественных», исторически сложившихся торговых коридоров - Большой проспект Петроградской стороны, кусочек Московского. Все остальное - искусственно созданные центры притяжения: «Мега», «Галерея», «Стокманн». Для 5-миллионного города таких точек, комфортных для посетителей и привлекательных для арендаторов и собственников, должно быть не менее полутора-двух десятков. Как только возникает центр притяжения, включается обычный рыночный механизм: арендаторы начинают конкурировать, растет арендная плата, идет отбор наиболее профессиональных игроков и т. д.

Но пока ответить на вопрос, какие опции нужно добавить, чтобы не только торговый, но и деловой центр «включился» в общественную жизнь, непросто - не накоплен достаточный опыт. И в Европе, и в Америке проводятся предпроектные исследования, после чего рекомендуют набор дополнительных сервисов и общественных институтов, необходимых кварталу для развития.

Конкретный функционал [комплекса] зависит от места, социального состава проходящих людей, их возраста и профессии. Для студентов должен быть один набор инфраструктуры, для пенсионеров - другой. Так, в «Лахта центре» основой будущего общественного пространства станет научно-образовательный комплекс «Мир науки», созданный в сотрудничестве с ведущими вузами. Будет центр занимательной науки для детей, инновационный центр для старших. Безусловно, общественный центр не даст моментального экономического эффекта. Но мы уверены, что вокруг этого научного ядра естественным образом будет развиваться коммерческая активность - от детских магазинов и кафе до кинотеатров и туристических бюро. Частью комплекса станут и общегородские общественные зоны - променад и амфитеатр со спуском к Финскому заливу, большой сквер с арт-объектами.

Три фактора центра

Успех любого общественного пространства - и деловые центры тут не исключение - зависит от трех вещей: расположения, уровня реализации проекта и людей, которые будут его посещать. Есть места, которые перевешивают любые недостатки продукта. К примеру, даже невкусные сосиски возле «Метрополитен музея» всегда будут распроданы - тут бал правит место. Но это скорее исключение.

Качество воплощения задуманного имеет особое значение. Студия, спортивный клуб, чайная - не важно: если проект сделан на совесть профессиональными и увлекающимися людьми, его востребованность гарантирована.

Третий фактор, влияющий на судьбу девелоперского объекта, - люди. Их образ жизни и меняющиеся потребности способны изменить модель градостроительной политики. Например, стремительное развитие интернета снимает необходимость постоянного передвижения - с помощью современных средств коммуникаций можно и зарабатывать, и тратить, не выходя из дома. Люди будут все реже покидать район своего проживания. Некоторые компании уже работают по принципу «два дня в офисе, два дня дома».

Соответственно, город постепенно начнет трансформироваться в микрогорода, где в пешей доступности будет сосредоточено все необходимое. Изменится логика размещения рабочих мест. Раньше стремились отодвинуть жилье от работы, потому что город был нашпигован большими индустриальными зонами, не совместимыми с комфортным жильем. Сейчас можно жить рядом с офисом и даже не знать, что это офис.

В дальнейшем в городах будут появляться большие деловые кварталы, а остальное пространство займут дома, парки, кафе и рестораны, детские сады, спортивные и развлекательные объекты. Будут формироваться относительно небольшие жилые кластеры, где до центра микрорайона можно дойти за 20-25 минут пешком. Таким должно стать городское пространство через 10-15 лет. Подобная модель развития уже применяется в европейских городах, например в Дюссельдорфе, Гамбурге. Индустриальная составляющая постепенно отмирает, замещаясь офисно-деловой.

Конечно, в любом историческом городе, а в Петербурге в особенности главной точкой притяжения останется исторический центр. Но средний класс будет уезжать туда, где формируется новая городская среда. И уезжать он должен не в чистое поле, а в нормальный и комфортный «городок внутри города», где есть инфраструктура, зоны досуга, общественные пространства.