Точка зрения: Промзоны: мертвый груз или резерв?

В XXI в. промышленная территория в мегаполисе должна представлять собой концентрацию технологичных производств, которые снижают зависимость экономики города от непроизводственного сектора и создают качественные рабочие места. В зарубежных мегаполисах от 7% до более чем 20% жителей занято в производстве. Состояние московских промзон явно не соответствует имиджу современного города.

Недоходные метры

В 2004 г. был принят закон «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала Москвы». В соответствии с ним промзоны - территории, предназначенные для размещения научных и промышленных предприятий города, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. В 2006 и 2008 гг. постановления правительства зафиксировали границы 209 промышленных зон совокупной площадью около 7700 га, это около 7% территории «старой Москвы». Но законодательное закрепление за земельными участками нового статуса не превратило их в средоточие высокотехнологичных производств.

Как показывает наше исследование, проведенное в отношении более 45 промышленных зон Москвы, эффективность использования их территорий сегодня низка. Не соблюдена базовая идея промзоны: профильными объектами, т. е. предприятиями науки и промышленности, занято менее 50% территории. Около 30% находится под допустимыми, но менее желательными для промзон предприятиями сопутствующего назначения (склады, транспортные, коммунальные хозяйства). Более 20% земель занято непрофильными объектами (офисы, гаражи и стоянки, автосервисы).

Средняя выручка с 1 кв. м сопутствующих и непрофильных площадей составляет около 5000-7000 руб. У большинства производственных предприятий эта цифра больше - не менее 15 000-20 000 руб. с 1 кв. м. В среднем выручка с 1 кв. м территорий обследованных промышленных зон составляет сейчас менее 20 000 руб., что ниже даже целевого значения, заложенного госпрограммой «Стимулирование экономической активности Москвы на 2012-2016 гг.», - 35 000 руб. с 1 кв. м. Это не идет ни в какое сравнение с показателями промышленных парков за рубежом - там речь идет о десятках тысяч долларов с 1 кв. м.

В московских промзонах есть предприятия, которые эффективно используют территорию. Больше всего таких примеров в пищевой промышленности, где выручка доходит до 300 000 руб. с 1 кв. м в год. Но это скорее исключение из правил. Например, производители стройматериалов занимают большие участки земли, демонстрируя выручку лишь по 10 000-20 000 руб. с 1 кв. м. Производители машин и оборудования, которые исторически имели масштабные площадки, также стабильно не дотягивают до целевых 35 000 руб.

Нерациональная структура землепользования тянет вниз показатели занятости - в среднем 90-100 человек на 1 га территории, в компаниях сопутствующего и непрофильного назначения эта цифра не превышает 20-30 человек на 1 га. В результате в среднем на территориях обследованных промзон работает 60-65 человек на 1 га - показатель немногим меньше, чем 70-100 человек на 1 га в западных индустриальных парках, но его нельзя считать следствием эффективного использования территории, скорее это результат низкой производительности труда.

Между тем, как показывают результаты опросов населения Москвы, за рамками Бульварного кольца наблюдается острый дефицит рабочих мест в сфере обрабатывающих производств. Нельзя забывать и о вкладе промышленных предприятий в валовой региональный продукт города - в 2012 г. он составил 16%.

Без стимулов

Несмотря на активную демонстрацию интереса к промзонам со стороны властей, ситуация меняется медленно. До сих пор большинство инвесторов и представителей бизнеса не понимают политику города: какие отрасли город хочет сохранить, а какие - нет, каковы будут льготы и прочая поддержка и т. д. Также до сих пор нет необходимых стимулов для повышения экономической эффективности предприятий. Статус промзоны в Москве в отличие от многих зарубежных мегаполисов практически не влечет за собой каких-либо льгот для ее резидентов, даже эффективных.

Проблема Москвы - отсутствие участков, свободных от прав третьих лиц. У обследованных промзон около 75% земли находится в аренде у предприятий и организаций, еще 20% не оформлено либо находится в стадии оформления, но тем не менее используется компаниями различного профиля, оставшиеся 5% переданы в бессрочное пользование. При всем желании администрации города привлечь на территорию какой-либо промзоны более эффективных пользователей она не может этого сделать без согласия существующих правообладателей или выкупа земель.

Для развития производства в городе арендная плата за землю чересчур высока. С 1 января 2013 г. арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земли и ставки в 1,5%. В результате земля в столице для промышленных предприятий оказалась в 2-3 раза дороже, чем в соседних регионах. Московские расценки впечатляют даже в сравнении с США. К примеру, в Сиэтле или Лос-Анджелесе рыночная цена индустриальной земли составляет $1-3 млн за 1 га. По некотором участкам московских промзон кадастровая стоимость достигает $10-15 млн за 1 га.

Точечные меры

Москва сейчас проходит стадию, в которой Англия и США находились несколько десятилетий назад, когда еще не случилось перехода к формату промышленных парков, не зародился класс профессиональных промышленных девелоперов и управляющих компаний.

Как показывает опыт западных мегаполисов, успех развития промышленных зон во многом определяется активной позицией городской администрации. Правительство Москвы в последние годы нельзя обвинить в бездействии по этому вопросу. С принятием в июне 2012 г. закона № 22 «О научно-технической и инновационной деятельности в Москве» и серии подзаконных актов, включая постановление № 492-ПП, наметились изменения в городской политике в отношении промзон.

Управляющим компаниям и резидентам специализированных территорий предоставляются льготы по налогу на имущество. Управляющие компании дополнительно получают льготы по земельному налогу, резиденты - по налогу на прибыль. Всем участникам процесса обещана административная поддержка в виде политики «одного окна» и мер по продвижению. Намечено создание более 10 специализированных объектов, для каждого из которых ведется работа по поиску управляющих компаний, привлечению резидентов. Как минимум три объекта (технопарки «Строгино», «Слава», технополис «Москва») уже функционируют.

Но разрабатываемые сегодня полтора десятка специализированных проектов - это не более 200-300 га земли (из 7700 га промзон), ориентированных к тому же на поддержку узкого перечня инновационных отраслей (перечень закреплен подзаконными актами закона № 22).

Даже если город сейчас не может или не хочет выделить средства для выкупа части неэффективно используемых территорий для последующей их продажи профильным инвесторам (как часто происходит в международной практике), для улучшения ситуации можно принять ряд мер.

Например, уточнить и документально закрепить, какие виды промышленных производств Москва хочет сохранить в своих границах - только ли связанные с технологиями или, к примеру, отрасли с традиционно высокой занятостью (производство продуктов питания, полиграфию, производство мебели и отделочных материалов).

Также администрация должна четко определить потребность города в объеме промышленных территорий и где они должны располагаться. Очевидно, что не все промзоны необходимы для удовлетворения потребности города в рабочих местах.

Задача властей - сформировать список значимых преференций для приоритетных отраслей промышленности или отдельных секторов. Они могут включать льготы по землепользованию, налогам, для новых инвесторов - административную поддержку в подведении необходимых коммуникаций.

По образовавшимся резервам земель надо выбрать наилучшее с точки зрения города использование: для объектов транспортного назначения, социальной сферы, рекреации, жилья. И решить вопросы перепрофилирования территорий с нынешними землепользователями.