Зарубежная недвижимость: Иностранцы теснят жителей Лондона

Но надувания пузыря на лондонском рынке не происходит, говорят девелоперы: иностранцы покупают недвижимость не ради инвестиций, а потому, что сами живут и работают в британской столице.

Этим летом перестроенная из гаража квартира в северном Лондоне была выставлена на продажу за 250 000 фунтов ($398 000). Это 2-комнатная студия площадью 70 кв. м. В ней одно маленькое окно в стене, два окна в потолке и тесный туалет, совмещенный с ванной. Это скромное жилье, но сейчас и оно многим лондонцам не по карману.

В течение нескольких десятилетий жилья в стране строилось мало. А спрос рос, в том числе за счет инвестиций иностранцев. Теперь доступного жилья не хватает. Особенно это заметно в столице. Люди уезжают из города, говорит Данкан Стотт из группы Priced Out, лоббирующей интересы тех, кто не может позволить себе купить жилье. «Есть 40-летние, которые понимают, что из-за возраста их шансы получить ипотечный кредит невелики», - описывает он. Стотт призывает правительство ограничить иностранные инвестиции в недвижимость за счет введения пошлин, чтобы дома не пустовали, будучи приобретенными только ради инвестиций. «Это пузырь. По мере улучшения ситуации в глобальной экономике лондонская недвижимость перестанет быть надежной гаванью и деньги отсюда уйдут», - утверждает он.

Правительство прилагает недостаточно усилий, чтобы контролировать растущие цены, говорит руководитель аналитического отдела жилищной благотворительной организации Shelter Роджер Хардинг. «Скоро покупка жилья в Лондоне перестанет быть возможной, - отмечает он. - Выбор будет между совместным владением и долгосрочной арендой». По его мнению, правительство должно создать хороший вторичный рынок, на котором могли бы выбирать квартиры профессионалы из среднего класса. «Неравенство в Лондоне все растет, - отмечает он. - За последние 30 лет жители со средними доходами уезжают отсюда: здесь остаются либо те, кто много зарабатывает, либо те, кто имеет право на социальное жилье».

Никакой пузырь иностранцы не надувают и дома, которые они покупают, не пустуют, утверждают риэлторы. Причина роста цен на лондонскую недвижимость заключается в том, что столица Великобритании все больше превращается в международный мегаполис.

Обвинения иностранных инвесторов в надувании пузыря «почти на грани ксенофобии», говорит директор по исследованиям рынка из Savills Иоланда Барнс. «В Лондоне много денег, будь то деньги британских подданных или иностранцев, но не хватает жилья, - отмечает она. - Это правда, что средний класс никогда не мог позволить себе жить в Мейфэре, но теперь Мейфэр стал гораздо больше и включает в себя, например, Бермондси». По словам Барнс, 38% нового жилья покупают иностранцы и это сопоставимо с долей лондонского населения, которое родилось за пределами Великобритании, - 35%.

В 2001-2011 гг. доля домов, купленных на ипотечный кредит, сократилась в Лондоне на 18%, а доля арендуемого жилья выросла на 63% (данные переписи населения).

Риэлторы, впрочем, признают, что из-за иностранных покупателей местные жители не могут себе позволить купить жилье. «Это прекрасно, что Лондон обладает магнетизмом, но реальность такова, что цены взлетели и для многих местных жителей стали недоступными, - говорит риэлтор Чарльз Макдоуэлл. - Так давно происходит в верхнем сегменте рынка, но интерес иностранцев к жилью средней и низкой цены - явление относительно новое».

Иностранные покупатели выбирают жилье за пределами традиционных Кенсингтона и Челси именно потому, что живут и работают в Лондоне, говорит начальник глобального отдела исследований жилой недвижимости Knight Frank Лайам Бейли. Из-за кризиса в еврозоне многие профессионалы переехали сюда. «Это особенно заметно в [деловых] районах, таких как Сити-Фриндж и Саут-Банк, которые 10 лет назад не были интересны богатым иностранным покупателям», - отмечает он.

Иностранцы покупают три четверти новых домов в центральном Лондоне. По данным Knight Frank, большая часть такого жилья сначала рекламируется, например, в Сингапуре и Гонконге, прежде чем будет предложена британским покупателям. Но доля первичного рынка жилья в Лондоне небольшая - 20% от общего числа сделок в 2012 г. Нередко покупатели сдают купленные квартиры, говорит Барнс. «Если в 8 вечера свет в доме не горит, это значит, что жильцы веселятся в городе или работают допоздна, а не потому, что жилье пустует», - добавляет она.

Говоря об иностранных покупателях, министр жилищного строительства Марк Приск призывает не выплеснуть ребенка вместе с водой. По его словам, деньги покупателей-иностранцев помогают девелоперам строить новые дома, благодаря чему расширяется и предложение более доступного жилья. «Было бы ошибкой полагать, что, если мы запретим иностранцам инвестировать в жилищный сектор, от этого будет польза», - говорит Приск.

Профессор экономической географии London School of Economics Хенри Оверман предлагает не искать сложных объяснений росту цен на жилье в Лондоне: «Как показала перепись 2011 г., население за 10 лет увеличилось на 4 млн человек, но за то же время мы построили 1,4 млн домов». По его словам, тот же тренд прослеживается в других городах, где иностранных покупателей гораздо меньше. «В южной части Манчестера цены на недвижимость довольно высоки по сравнению с доходами, и это связано с недостаточным предложением и внутренним спросом. Во всех успешных британских регионах цены высокие», - говорит Оверман. Но в самых дорогих частях Лондона цены на недвижимость в 6,5 раза выше, чем в среднем в Великобритании, а за последний год они выросли более чем на 20%.

Цены в дорогих районах центрального Лондона в большей степени зависят от состояния глобальных рынков капитала и валютного рынка, чем в остальных частях Великобритании, считает директор Fathom Consulting Дэнни Габэй. По его мнению, сокращение программы количественного смягчения Федеральной резервной системы США представляет наибольшую угрозу ценам на жилье в самых дорогих частях центрального Лондона. Такая недвижимость уже переоценена на 10%, добавляет он. «Постепенная отмена смягчающих мер центробанками разных стран может привести к тому, что мировые активы, включая цены на новую лондонскую недвижимость в центре, лишатся одной из ключевых опор», - говорит Габэй.

Чтобы изменить ситуацию, понадобятся большие усилия, признает Приск. «Я не вижу проблемы в том, что девелоперы хорошо зарабатывают, - отмечает он. - Но рынок изменился, и спрос очень высок, поэтому я спрашиваю их, что они будут с этим делать». Британское правительство призывает крупные организации, в том числе страховщиков и пенсионные фонды, инвестировать в социальное жилье и частный рынок арендуемого жилья. В Великобритании действует 10-летняя программа, которая гарантирует инвесторам, строящим доступное жилье, минимальный доход от его сдачи, а частным арендодателям правительство помогает заключить долгосрочные контракты.

Все дорожает

Стоимость жилья в Лондоне с июля 2012 г. по июль 2013 г. выросла на 9,7% (данные британского Бюро национальной статистики). Сейчас средняя цена дома - 438 000 фунтов ($692 000), это рекордно высокий показатель с кризисного 2008 года. В среднем цены на жилую недвижимость в Великобритании выросли за год на 3,3%. В Англии она подорожала на 3,7%, в Северной Ирландии - на 1,7%. В Шотландии и Уэльсе, напротив, наблюдалось снижение - на 2 и 0,7% соответственно. На 2,5% выросли цены в Юго-Восточной Англии. По данным Бюро национальной статистики, без учета роста цен в Лондоне и на юго-востоке жилье в Великобритании подорожало лишь на 0,8%. Данные бюро основаны на документах ипотечных кредиторов и не учитывают единовременную покупку недвижимости за наличные.

По данным ассоциации London Councils, в ближайшие 10 лет население увеличится еще на 1 млн человек. Для удовлетворения спроса до 2021 г. в Лондоне должно быть построено 800 000 новых домов и квартир.