Искусство побеждать: Арендаторам на вырост

Уйдет ли деловая активность из центра Москвы на ее окраины и дальше за МКАД и какие проекты будут нужны арендаторам и жителям столицы в перспективе, рассуждали участники очередного круглого стола «Ведомости. Недвижимости».

- Городские коворкинги - совместные офисы для мелких предпринимателей - открылись в начале 2013 г. Власти, не входя в большие затраты, на базе территориальных подразделений ГБУ «Малый бизнес Москвы» открывают коворкинги. По формату это офисное пространство (есть техника, переговорные комнаты, кухня, детская комната). Их уже три: в Нагатине, Измайлове и Троицке. Помещения на 40-80 рабочих мест являются точкой входа в бизнес для стартаперов и удобным местом работы для фрилансеров. В дальнейшем они арендуют коммерческие площади, которые предлагаются девелоперами на офисном рынке Москвы.

Леонид Лопатин, гендиректор BPS International, хоть и признался, что сейчас арендаторы рассматривают деловые центры за кольцевой, только если не могут найти ничего подходящего в Москве, все-таки верит в возможность объединить жизнь и работу за МКАД. Когда в 2004 г. в Химках он нашел площадку под «Кантри парк», задумав его как IT-кластер, ни один банк не хотел финансировать проект, аргументируя тем, что «за Садовое кольцо нормальный арендатор не поедет». Девелопер понимал, что добираться до работы сотрудникам будет неудобно, поэтому сразу задумался об инфраструктуре для комфортного пребывания внутри кластера. Сейчас уже открыта третья очередь «Кантри парка» («Из офисного здания мы превратились в кластер на 5 га»). Это, говорит Лопатин, «не просто офисы, а территория для работы где угодно - хоть на набережной, хоть в сквере». Бизнес-парк стал местом для штаб-квартир компаний реального сектора экономики, в основном зарубежных автомобильных концернов. Арендные ставки там одни из самых высоких за МКАД - 1 кв. м обойдется в год в 330 евро. Лопатин уверен, что, планируя, где построить новый деловой центр, тем более кластер, девелоперы должны учитывать историческую сегментацию Москвы: «Юг ее всегда был рабочим, а электронная, химическая и космическая промышленность сосредоточена на севере». «Кантри парк» рассматривают как место для работы жители не только Москвы, но и Зеленограда, Сходни, Химок. «Люди согласны на зарплату на 20-30% меньше, только чтобы не тратить 4 часа жизни на дорогу в столицу», - утверждает Лопатин. Уже треть персонала в бизнес-парке - областные жители.

Capital Group, напротив, верит в перспективы кластера внутри мегаполиса и строит в «Москва-сити» второй многофункциональный комплекс, рассказала Мария Сергиенко, замдиректора департамента коммерческой недвижимости компании. Первый, «Город столиц», по ее словам, заполнен более чем на 90%, на помещения во втором уже есть договоры о предварительной аренде. «Из инфраструктуры делаем самое необходимое: конференц-зал, рестораны, бассейн, SPA и диагностический центр», - отметила она. Очевидно, это помогает привлекать арендаторов, хотя немало тех, «кто с сомнением смотрит на этот квартал - из-за пробок и нехватки парковок». В комплексе «Око» девелопер предлагает 1 машино-место на 50 кв. м.

Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield, называет вышеупомянутые комплексы «кластерами, которые сформировались в эпоху дефицита», когда не было качественных офисных площадей. Новые кластеры, прогнозирует аналитик, будут жить по другим законам. Сейчас развитие офисной недвижимости толкает вперед самая обычная конкуренция, в том числе ценовая. Но, безусловно, положительным является тот факт, что девелоперы начали задумываться о создании «некоей добавочной стоимости к проекту». Например, для новых деловых районов потребуются детские сады. «В условиях кризиса все актуальнее становятся нематериальные факторы поощрения сотрудников», - утверждает он.

Наталья Никитина, замдиректора отдела по работе с собственниками офисных помещений Jones Lang LaSalle, видит в развитии кластеров два пути: либо «а-ля «Москва-сити», либо «за МКАД». Бизнес-парки строить дешевле, чем деловые комплексы либо кварталы в центре мегаполиса, но, по ее словам, их концепция подходит для определенного типа компаний, в частности IT и фармацевтов. Или тех, кто исповедует философию «Тратить время нужно не на пробки, а на жизнь».

«Крупным компаниям с именем, занимающимся клиентским бизнесом, выбирать особо не из чего - основным критерием для них является месторасположение, в первую очередь - в центре, - утверждает Ольга Архангельская, партнер EY, - и стоимость аренды». Для остальных важными становятся и другие критерии, в частности дополнительная инфраструктура.

Михаил Курнев, гендиректор Storm Properties, полагает, что «замкадные проекты» должны уделять больше внимания созданию особенной среды. Первому «дальнему» проекту компании - бизнес-парку «Крылатские Холмы» - тоже предрекали проблемы. Но девелопер наполнил его всем необходимым «с точки зрения инфраструктуры, планировок, дизайна, правильной управляющей компании». И объект стал успешным. Проект «К2» на Калужском шоссе - некое компромиссное решение. «Идет борьба между необходимостью создать привлекательное (по цене аренды) предложение, и поэтому мы не можем быть щедрыми в плане инфраструктуры, и тем, что мы должны сделать объект удобным и создать комфортную среду», - поделился Курнев.

Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE, объяснила, что сейчас арендаторы, которые смотрят на удаленные бизнес-парки, понимают, за что они будут платить: за атмосферу, комфорт, синергию офисной деятельности и качества жизни за городом. По словам консультанта, большинство крупных пользователей, которые «исторически» оказались в центре города, сейчас смотрят на объекты за пределами ТТК: там новые технологии, высокое качество, и все это дешевле.

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН, отметила, что «набора технических параметров оказывается недостаточно, чтобы создать проект, привлекательный для арендаторов и покупателей. Надо думать о создании среды». Комплексы, которые кроме качества и инфраструктуры предлагают правильную среду, даже в условиях насыщенного рынка могут получать доход от аренды на 10-15% выше среднерыночной. ПСН, обладающая большим портфелем участков, намерена создавать продукты с «правильной» атмосферой. Такими площадками, полагает Тикова, могут стать промышленные территории. Впрочем, в Москве большая часть перспективных проектов компании будут жилыми. Офисная часть не будет приоритетной, но появится, поскольку «нельзя застроить 20-30 га жильем». «Город желает видеть рядом с жилыми массивами практически такой же объем «нежилья», но не в каждом месте это востребовано. Гарантии, что люди будут работать именно там, где будут жить, нет никакой», - рассуждает Тикова.

Евгений Поташников, технический директор "АФИ девелопмента", говорит, что одной из проблем работы с промзонами является то, что там недостаточно большие площадки: «Они неинтересны крупным девелоперам». Плюс надо развивать транспорт, делать рекультивацию земли, что требует колоссальных затрат.

У компании «Главстрой девелопмент», рассказал ее гендиректор Иван Богатов, «больше 100 га под промобъектами». По его оценке, в Москве на 17 000 га промтерриторий можно построить 100 млн кв. м. Город заинтересован в их вовлечении в градостроительный оборот. Но властям хотелось бы сделать там много инфраструктуры, организовать общественные пространства. Девелоперам создавать такие места, особенно имея в распоряжении небольшие промзоны (по 2-7 га), достаточно затратно, так как они считают выход продаваемых площадей. Значит, подытожил Богатов, надо работать с городом, чтобы сочетать эти интересы, хотя «в отношении промзон город будет играть роль сильного регулятора и не допускать высокой плотности застройки», будь это жилье или коммерческая недвижимость. Зато изменение маятниковых перемещений людей дает, по словам девелопера, «большую перспективу инфраструктурным проектам между ТТК и МКАД».

Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости MR Group, объясняет, что девелоперы, создающие бизнес-парки, «вынуждены придумывать какие-то новые интересные модели для арендаторов, чтобы их удержать». Наличие инфраструктуры, по его словам, - большой плюс для покупателей офисов. Например, создавая кластер «Савеловский-сити», его компания не намерена «делать крепость посреди промзоны», а хочет, чтобы «этот проект гармонировал с другими зданиями или комплексами, как существующими, так и будущими». Тогда люди, покупая офисы, будут понимать, что они покупают площади в новом районе, который будет развиваться и предложит им желаемую инфраструктуру - и досуговую, и транспортную. На развитие транспортной инфраструктуры в своих проектах MR Group готова потратить более 700 млн руб. собственных средств.

Сергей Матюхин, гендиректор KR Properties, тоже за кластеры, которые создаются силами «многих девелоперов»: «Ценности в отдельно стоящих разрозненных офисных зданиях нет ни для города, ни для пользователей, ни для девелоперов». Такие объекты, говорит он, сильно проигрывают либо по скорости заполнения, либо по стоимости большим комплексам или территориям. В то время как квартал «Москва-сити», в который никто не верил, или «Нагатино i-Land» прекрасно себя чувствуют: «Вот эффект масштаба». Но серьезная проблема удаленных масштабных проектов - как привлечь туда спрос.

Айдар Галеев, руководитель отдела анализа и консалтинга ГК RRG, говорит, что «идеология Москвы» развивается сейчас в сторону нового урбанизма: город за создание многофункциональных территорий, где людям комфортно жить, приятно работать. Но пока на практике у нас есть кластеры преимущественно жилые (так называемые спальные районы) и есть кластеры исключительно деловые. «Чтобы проект был успешным, хотелось, чтобы это все было вместе», - подытожил аналитик.

Много для маленьких

Александр Колодезный, руководитель проекта по развитию сети коворкингов агентства «Малый бизнес Москвы» департамента науки и промышленной политики: