Экономика здания: Король северо-запада

Крупнейшей сделкой этого года (и крупнейшей на российском рынке коммерческой недвижимости) консультанты называют продажу ТРЦ «Метрополис» компанией Сapital Partners одному из фондов Morgan Stanley за $1,2 млрд. Побит прошлогодний рекорд – продажа петербургского ТЦ «Галерея», за который тоже было отдано $1,1 млрд.

В судьбе «Метрополиса» решающую роль сыграли два обстоятельств: его местоположение и стремление собственника создать суперзнаковый объект, который можно продать за максимальную сумму. ТРЦ был открыт в 2009 г. Объем инвестиций в проект оценивался ранее экспертами в $800 млн.

Польза амбиций

Участок под «Метрополисом» – 13 га, которые раньше занимал завод «Рубикон», – находится в самом начале Ленинградского шоссе. Location неоднозначный. С одной стороны, максимальная транспортная доступность, особенно если учитывать развитую сеть наземного общественного транспорта и ст. м. «Войковская» под боком. С другой – для объекта премиум-класса начало Ленинградского шоссе – адрес отнюдь не очевидный. Особенно если учесть, что участок компания Capital Partners приобрела в далеком 2004 году. По воспоминаниям начальника отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle (JLL) Юлии Никуличевой, которая 10 лет назад была одним из экспертов – консультантов проекта «Метрополис», изначально рассматривались самые разные форматы, которые теоретически могли бы быть расположены на выбранном участке, включая даже жилье.

Просчитав все возможные варианты, остановились на сочетании «торговля плюс офисы». Именно в таком порядке, подчеркивает Никуличева, во всех расчетах торговля была первична. «Мы обсуждали, какой ТЦ был бы успешен. А офисы не то чтобы были вторичны, но, скажем так, сначала мы определяли формат торговли и уже потом думали, сколько там может быть офисов и каких», – делится она.

Создание «Метрополиса» проходило в режиме «мозговых штурмов», к которым были привлечены специалисты JLL, DC Group (структуры, имеющей многолетний опыт работы в сфере организации и управления проектированием и строительством объектов различного назначения), специалисты по транспорту, архитекторы из RTKL. Возглавляли эту работу архитекторы проекта из компании ABD architects. По рассказам гендиректора ABD architects Бориса Левянта, в попытке решить одновременно пространственные, транспортные, инженерные, маркетинговые проблемы рассматривалось множество вариантов размещения на отведенной территории составляющих комплекс объектов.

«Окончательное решение устроило всех, и в дальнейшем уточнялись лишь детали, – рассказывает Борис Левянт. – Самыми существенными факторами стали форма участка и его местоположение. Самая протяженная часть территории оказалась скрытой, поскольку располагалась за фронтом существующей застройки Ленинградского шоссе. Немаловажным обстоятельством было и то, что отстойную площадку автобусов, расположенную с южной стороны комплекса, никто выводить не собирался». Принималось в расчет и строительство Четвертого транспортного кольца, которое на тот момент было актуальным (и было отменено уже гораздо позже). Именно поэтому здание имеет также фасад, сегодня выходящий на железную дорогу.

Архитекторы «Метрополиса» оказались ничуть не менее амбициозны, чем его владельцы. Если вторые задумывали проект, идеальный с экономической точки зрения, то первые стремились к градостроительному идеалу – создать архитектурный ансамбль, сомасштабный существующему окружению, включая и противоположную часть Ленинградского шоссе.

Задача была выполнена. «Офисные корпуса и торговый центр образуют целый новый квартал. Фактурные фасады офисов, обращенные к выходу из метро, создают с этой стороны эффектную архитектурную ширму, а торговый центр необычной формы хорошо читается с Ленинградского шоссе. Между корпусами создана настоящая площадь. В итоге весь комплекс образует вполне европейское городское пространство, открытое для всех горожан, что нечасто встречается в современной Москве» – лишь один из профессиональных архитектурных комментариев, посвященных «Метрополису» (мнение Наталии Алексеевой, директора по развитию архитектурно-консалтингового агентства P-Arch, опубликовано на сайте «Афиши» 23 февраля 2009 г.).

Впрочем, с экономической задачей авторы проекта тоже справились. Архитектурные решения выделяют объект на фоне соседних зданий и добавляют ему привлекательности. «Унылая промзона на месте бывшего завода превращена не просто в комплекс с благоустроенной территорией, но и в привлекательный самодостаточный квартал с пешеходной площадью. Площадь разделяет офисные корпуса «Метрополиса» и торгово-развлекательный центр, и архитектурно они решены настолько по-разному, что перепутать их невозможно. Теплые терракотовые фасады и сложная, будто разломанная форма молла как нельзя лучше подчеркивают его назначение, многократно отражаясь в зеркальных поверхностях корпусов бизнес-парка и тем самым дополняя их лаконичный облик», – описывает «Метрополис» архитектурный критик Анна Мартовицкая.

Решение внутреннего пространства не отстает. В официальных релизах ТЦ задумки авторов сделать «город в городе» описаны так: «Неотъемлемой частью архитектурной концепции является воссоздание городской среды, в которой органично сочетаются элементы нескольких архитектурных стилей. Мозаичные узоры навеяны дизайном Московского метрополитена. Застекленная крыша, созданная для имитации пространства под открытым небом, привносит атмосферу большого города. Архитектурные концепции мостов Tower Bridge и Docklands, одних из главных достопримечательностей Лондона, вдохновили архитекторов ТЦ «Метрополис» на создание своеобразных соединений торговых зон, напоминающих оживленную атмосферу жилого квартала. Плавные изгибы галерей торгового центра, напоминающих улицы, вызывают у посетителей желание сделать еще несколько шагов и узнать, что ждет их за поворотом. Галереи ведут к трем атриумам-площадям, которые могут стать для гостей центра главным местом встречи. Сама идея торгового центра «Метрополис» направлена не на то, чтобы подавить покупателей тяжеловесным архитектурным решением, а на то, чтобы максимально гармонично создать и поддержать связь всего проекта с торговой деятельностью».

Транспортная доступность, один из самых высоких (среди объектов своего класса) показателей обеспеченности парковочными местами, наконец, отсутствие сильных географических конкурентов – по мнению директора по развитию ГК «Овентал» Дмитрия Борисова, все это изначально предопределило будущий успех проекта.

Конечно, в недалекой перспективе на позиции «Метрополиса» предпримет наступление «Авиапарк» – крупнейший в черте города ТРЦ, заявленный к строительству на Ходынском поле, но пока «Метрополис» может чувствовать себя королем северо-запада. А награда «Лучший многофункциональный комплекс» на 6-й Московской премии в области коммерческой недвижимости в 2009 г., звание «Лучшего действующего торгового центра в категории «большие» по версии Российского совета торговых центров, титул «Лучшего реализованного девелоперского проекта 2010 г.» на этапе Всемирного конкурса FIABCI Prix d'Excellence – 2011 – все это лишь подтверждение королевского статуса проекта.

Офисный треугольник

Офисные корпуса находятся с торговым центром на общей платформе и являются единым целым одного комплекса общей площадью 311 000 кв. м. Офисная часть занимает около 80 000 кв. м и состоит из трех равновеликих башен площадью около 27 000 кв. м каждая, этажность офисных башен составляет 9–11 этажей.

Как рассказывает Юлия Никуличева, при проектировании была реализована довольно сложная задача – при наличии единой платформы расставить три здания так, чтобы их можно было продать по отдельности, и одновременно создать максимальное количество недорогих парковочных мест. Для этого (при условии, что рядом метро) комплекс пришлось «приподнять» над землей. В результате подземный парковочный уровень у всего комплекса только один, а второй – стилобатный, зато парковочный коэффициент составляет одно машино-место на 70 кв. м – более чем достойно (для бизнес-центров класса А в пределах города нормальным считается коэффициент парковочных мест 1:100 и 1:90).

Все три башни практически полностью сданы. Основными арендаторами, «делающими» имя проекта, являются Procter & Gamble (первый арендатор), Hewlett Packard, Schlumberger, Mazda. Ставка аренды достигает $1000 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Средняя ставка на офисы здесь – около $800 за 1 кв. м в год. Одна из башен в 2011 г. была куплена Heitman European Property Partners IV. Это экономика. Что же касается эстетики, то, по мнению Бориса Левянта, «благодаря выверенному масштабу офисных блоков на Ленинградском проспекте появилось значимое сооружение, отвечающее нашим представлениям о современном архитектурном произведении».

Торговый идеал

Старшим козырем в колоде МФК является торговая часть – ТРЦ «Метрополис», общая площадь которого составляет 209 000 кв. м. Арендуемая площадь комплекса – 82 000 кв. м, 2820 мест на парковках (подземной и в пристроенном многоярусном паркинге).

На сегодняшний день «Метрополис» – один из самых посещаемых торговых комплексов. По итогам 2012 г. (по оценкам JLL) в среднем сюда приходило 55 000 покупателей в день. Как отмечает заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar Анна Данченок, помимо элементарных требований к ТЦ (паркинг, планировочное решение, доля и состав якорей и проч.) в ТРЦ «Метрополис» сформирован грамотный пул арендаторов, удачно расположенных как по тематическому, так и по ценовому принципу.

Здесь присутствуют наиболее востребованные марки, сочетание которых в той или иной степени повторяется разве что в 1–2 ТЦ большей площади (международных брендов – не менее 65% от всего состава арендаторов). «В «Метрополисе» четыре универмага одежды, пул спортивных брендов, разнообразные рестораны, в их числе привычные «Иль Патио» и «Планета Суши». Все это увеличивает стандартную для подобной площади ТЦ зону охвата до юга Москвы», – подводит итог эксперт.

Пожалуй, самое сложное в отношении ТРЦ «Метрополис» – вытянуть из экспертов рассказ о минусах этого комплекса. Подавляющее большинство считает, что таковых просто нет. Дмитрий Борисов со скрипом согласился назвать два. Первый – высокая доля якорных арендаторов (около 50% от торговой площади объекта. Якоря здесь «Карусель», «М.видео», «Детский мир», «Снежная королева», Stokmann), что, соответственно, влияет на доходность, так как якоря традиционно платят гораздо меньшую арендную плату. По данным риэлторов, средневзвешенная ставка аренды по ТЦ составляет $2000 за 1 кв. м в год. Второй – отсутствие как такового позиционирования. «Вернее, его («Метрополис») можно охарактеризовать как ТРЦ «для всех», – объясняет эксперт.

Непродуманный подъезд и подход к объекту отмечает один из московских строителей: «Дорога от метро напоминает подступы к Царицынскому радиорынку, особенно в выходные дни. Автомобилисты тоже не чувствуют себя комфортно – достаточно трудно отыскать входную группу на парковку, которая к тому же платная. Кроме того, все знают: чтобы найти свой автомобиль после шопинга в ТРЦ «Метрополис» и выехать из «лабиринта», необходимо предварительно оставить электронную метку. Не всегда понятна и планировочная структура ТЦ: например, переходы с зоны фудкорта в игровую зону и зону кинотеатров достаточно сложные». В самом торговом центре, по его словам, при неплохом дизайне бросается в глаза несочетаемость дорогих магазинов и недорогих отделочных материалов. «Кроме того, застройщик явно сэкономил на санузлах: их сложно найти, они сильно перегружены даже в будние дни. Оборудование рекуперации и охлаждения воздуха тоже не справляется со своей задачей – возможно, потому, что не были учтены большие потоки покупателей», – продолжает критику специалист, подчеркивая, впрочем, что все эти изъяны «условные».

«Метрополис» – один из немногих ТРЦ в Москве, в котором сформирован лист ожидания. Кстати, по словам Юлии Никуличевой, арендная политика «Метрополиса» довольно жесткая: управляющая компания оценивает успешность деятельности того или иного арендатора и если эта деятельность признана неуспешной, то по окончании срока действия арендного договора новый не заключается. Пожалуй, это единственное, что обеспечивает ротацию арендаторов.

Арендаторы довольны

Группа компаний «Джамилько» представляет в ТРК свои магазины, такие как New Balance, Timberland, Chevignon, Jaegger, Naf Naf, DKNY, Juicy Couture, Sonia by Sonia Rykiel. Кроме того, до конца 2013 г. запланировано открытие ряда новых магазинов. «С ТРЦ «Метрополис» нас связывает успешный опыт сотрудничества. Профессиональная управленческая команда комплекса обеспечивает высокий уровень трафика и маркетинговой поддержки брендов, интересы которых мы представляем на российском рынке. Мы видим, что менеджмент комплекса заботится о позиционировании объекта на рынке и старается создать там уникальную атмосферу», – рассказывает Кира Балашова, операционный директор «Джамилько».

Но и те операторы, которым не удалось попасть в «Метрополис», не унывают. «Некоторое время назад мы активно рассматривали «Метрополис» в качестве площадки для открытия магазина-«островка» Isotoner (французский бренд домашней обуви и аксессуаров Isotoner), – рассказывает Эдуард Орлов, заместитель гендиректора, совладелец компании «Сталкер-консалтинг». – Это форматный для нас торговый центр, у него хороший трафик, и в нем представлены крупные мировые бренды, в том числе наши конкуренты. Однако от этой площадки нам пришлось отказаться по двум причинам. Во-первых, по информации от агентства, которое подбирало нам торговый центр, в «Метрополисе» магазины «островного» формата обязаны полностью обновлять ассортимент раз в четыре месяца, а у Isotoner коллекция полностью обновляется два раза в год, осенью и летом. Во-вторых, на момент обращения свободных торговых площадей подходящего нам формата в «Метрополисе» не было».