Технологии рынка: Маленький, но пентхаус

Но в стремлении к миниатюрности застройщики идут еще дальше. Тенденция к оптимизации площадей докатилась до пентхаусов – по определению верхнего сегмента элитной недвижимости.

Предлагаем вашему вниманию проект пентхауса в Краснодаре площадью всего 185 кв. м, что для такого жилья необычно. Как правило, площадь пентхауса начинается от 300–500 кв. м и может достигать 1000 кв. м.

Краснодарский пентхаус расположен на двух этажах 17-этажного дома. У него довольно необычная планировка – полукруглая форма и много панорамных окон, поэтому с одной стороны он почти лишен глухих фасадов. Жить в таком доме будет комфортно и большой дружной семье, и молодым людям, любящим тусовки и большие пространства. Вариантов планировки в таком проекте может быть великое множество, но мы, как обычно, рассмотрим два. Один – в расчете на семью с двумя или тремя детьми, второй – на молодую пару без детей или с одним ребенком.

В обеих планировках стандартный набор помещений: прихожая, санузел, кухня, столовая, гостиная, спальни и проч. Но организованы они по-разному. В варианте, рассчитанном на семью из 4–5 человек, задача – на 185 кв. м устроить достаточное для всех количество личного пространства. На 1-м этаже – не только комнаты, где собирается вся семья, но и спальня родителей. 2-й этаж целиком отдан в распоряжение детей. В квартире, где живет молодая пара, 1-й этаж – место для вечеринок, шумного и многолюдного общения, а этажом выше – приватные комнаты для семейства. Главное в них – как можно больше свободного места.

В варианте для большой семьи кухня является местом сбора детей и взрослых. Однако для удобства домочадцев кухня объединена в одно помещение вместе со столовой и гостиной. Так и просторнее, все могут общаться. Все-таки 63 кв. м. Для малочисленной семьи под кухню и столовую отведен 41 кв. м, гостиная расположена отдельно. Гостиной, по сути, здесь является треть 1-го этажа. Есть пара кресел у окна в столовой, два просторных дивана за ее стеной, софа для отдыха и наслаждения панорамными видами в небольшом закутке за диваном. Жильцы и их гости могут свободно перемещаться в квартире, выбирая наиболее удобные уголки. Здесь же находится просторная гостевая комната со всем необходимым для отдыха.

В «семейном» варианте места для гостей меньше, зато есть огромная спальня родителей. Свыше 27 кв. м, а если считать вместе с собственной ванной комнатой, то и все 35. Ванная здесь расширена за счет коридора, поэтому из 4-метровой она стала вдвое больше. В этой планировке пентхауса вообще много мелких бытовых радостей в виде второго, гостевого, санузла (расположен при входе в квартиру), отдельной гардеробной, двух кресел на балконе.

Но есть в этом пентхаусе и существенный минус. Несмотря на большую площадь, в нем невозможно устроить хотя бы один просторный санузел, в котором поместились бы стиральная машина, сушка, гладильная доска, шкаф для хозяйственных принадлежностей. Дело в том, что санузлы можно расширять только за счет нежилых помещений – коридоров, гардеробных, кладовых, а здесь все санузлы примыкают к комнатам и основным проходам, которые невозможно перекрыть, расширяя санузел. Вот почему и на 2-м этаже обоих планов санузел остался в пределах существующих стен. Сделать его больше за счет жилой комнаты нельзя, а если увеличить его за счет коридора, что можно, то исчезнет проход.

Вторые этажи в предложенных вариантах имеют разное назначение. В одном наверху господствуют дети: пара детских комнат, рассчитанных на двоих и даже троих детей, и одна игровая. Игровая – самая оригинальная комната в доме: треугольная по форме, сплошь залитая светом, с захватывающими видами из окна. Ее площадь – почти 12 кв. м. Для детских развлечений немало. На одной из стен игровой – телевизор. Но если покрасить стену в белый цвет, а над окном разместить проектор, то стена сама станет экраном и телевизор не понадобится. Дети будут смотреть мультики на большом экране. А когда дети подрастут и захотят еще больше личного пространства, игровую можно будет легко переоборудовать в обычную комнату или соединить с одной из детских.

На втором плане верхний этаж пентхауса поделен на две комнаты. Одна из них – спальня хозяев. Пространство в 25 кв. м предназначено не только для сна и отдыха, там есть место для рабочего стола, у окна стоит кресло, в которое можно присесть с книгой. К спальне примыкает гардеробная, поэтому помещение не загромождают шкафы. Вторая комната тоже просторная – 18 кв. м. Она задумана как детская для одного или двоих детей, но может быть и еще одной гостевой. Плюс, как вариант, одну из гостевых комнат можно превратить в большую гардеробную.

Выходят в тираж

Пентхаусы – больше не единичные и уникальные предложения на рынке элитного жилья Москвы. Более того, застройщики заявляют пентхаусы в ЖК бизнес-класса, которые строятся в городах Московской области. По данным аналитиков Soho Estate, в Москве только в верхнем ценовом сегменте экспонируется более 50 пентхаусов в новостройках. При средней цене около $25 000 за 1 кв. м объем этого предложения в денежном выражении в компании оценивают примерно в $350–400 млн. В IntermarkSavills отмечают, что сумма трех крупных первичных сделок с пентхаусами в 2012 г. на Остоженке, Патриарших прудах и Арбате превысила $50 млн. Спрос на пентхаусы держится на стабильном уровне 10–20 сделок в год, считают в агентстве. Минимальную стоимость покупки московского пентхауса в компании оценивают в $15 млн. На начало 2013 г. в столице больше всего пентхаусов предлагается в районе Хамовники – в таких комплексах, как «Садовые кварталы» и Knightsbridge Private Park (оба еще только строятся). Обилие «домов на крыше» на рынке в Soho связывают со снижением ликвидности этого формата: сроки экспозиции отдельных объектов составляют 2–3 года – и вовсе не из-за конъюнктурных факторов (продажи дорогих квартир, напротив, растут), а из-за неоднозначного качества объектов. Многие пентхаусы претендуют на уникальный формат недвижимости, однако зачастую не отличаются от среднестатистических квартир под ними по высоте потолков, размеру и расположению окон и прочим характеристикам. В дефиците варианты с хорошими видами из окон – чаще из них открывается заурядный урбанистический пейзаж. «Сплошь и рядом встречаются неоднозначные конструктивные и архитектурно-планировочные решения. Например, в некоторых проектах террасы на крышах, обустроенные с перепадом высот, закрывают виды из окон. Чтобы посмотреть на город, придется выходить на террасу, что не всегда комфортно в московском климате», – замечает управляющий партнер Soho Estate Ирина Егорова. Кроме того, в продаже появляются объекты площадью от 300 до 800 кв. м и более по ценам почти в 2 раза выше среднерыночных. Доля такого предложения в общем объеме рынка уже достигает почти 35%. На вторичном рынке столицы треть предложения пентхаусов находится на Остоженке, цена – в среднем $12–14 млн. Далее следуют район Арбата, Патриаршие пруды (по цене сопоставим с Остоженкой) и Якиманка. На Арбате и Якиманке «дом на крыше» стоит скромнее – $8–9 млн, по данным IntermarkSavills.