Точка зрения: Арендное жилье: почему стоит инвестировать
В России, по данным Мосгорстата, на человека приходится около 23 кв. м жилья. В странах Европы этот показатель в среднем 35 кв. м, в Финляндии – 37 кв. м, в Германии и Швеции – 44 кв. м, в Австрии – более 50 кв. м, в Норвегии – 74 кв. м. При ежегодном вводе 60 млн кв. м жилья и уровне населения в 143 млн человек мы достигнем европейского уровня только лет через 25–30, и это без учета износа жилищного фонда. Очередь на жилье социального найма в целом по стране, по данным Торгово-промышленной палаты РФ, растянулась на 25–30 лет, а в некоторых регионах – до 100 лет. Выходом из сложившейся ситуации может стать развитие рынка арендного жилья.
По оценке правительства Москвы, ежегодно в столице сдается около 300 000 квартир. Департамент жилищной политики и жилищного фонда подсчитал, что в 90% случаев квартиры сдаются нелегально. Основные проблемы теневого рынка – незащищенность собственника и арендатора и отсутствие статистики по соотношению спроса и предложения.
Мы предлагаем вывести арендный рынок из тени не столько с целью пополнения бюджета налогами, сколько для получения детализированной картины рынка и защиты интересов собственника и арендатора. По закону арендодатель обязан платить с полученного дохода 13%-ный налог. Если он зарегистрирован в качестве частного предпринимателя, то 6%. Оба варианта слишком затратны и сложны для большинства владельцев квартир. Мы предлагаем принципиально иной подход: арендодатель раз в год получает патент. Основное условие – патент должен быть недорогой, например 3000 руб. в год, важен сам факт регистрации арендной деятельности. Далее владелец квартиры обязан осуществить государственную регистрацию права аренды по аналогии с регистрацией права собственности. Все участники договора находятся в легальном правовом пространстве: суд защищает зафиксированные в договоре права каждой из сторон – собственника, если, например, квартиросъемщик задерживает платежи, и арендатора, если владелец намеренно раньше срока окончания договора выселяет его из квартиры. Расторжение исполняемого договора аренды должно осуществляться только по решению суда, как изъятие собственности.
Второй важный шаг в программе по развитию рынка арендного жилья – строительство доходных домов. Сейчас застройщикам невыгодно строить арендное жилье, потому что никаких преференций в этом случае пока нет. Инвестиционная стоимость жилья составляет в Москве около 150 000 руб. за 1 кв. м, стоимость аренды квартиры – примерно 10 000–12 000 за 1 кв. м в год. Таким образом, плата за год составляет около 8% от инвестиционной стоимости жилья. У застройщика даже затраты по кредиту в год на 3–5% больше. Рентабельным строительство доходных домов может стать лишь при условии предоставления застройщикам земли на льготных условиях. Если земля под арендное строительство будет продаваться с аукционов в 10 раз дешевле, чем под коммерческое, инвесторы получат дополнительный стимул перейти в сегмент арендного жилья.
Мы предлагаем реализовать следующую схему: государство через специально уполномоченные организации, например через Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, продает площадки для доходных домов по минимальной стартовой цене. Единственное условие – построенный жилой дом не подлежит разделению на квартиры, он регистрируется только как единый объект недвижимости. Если собственник или инвестор хочет его разделить, он должен доплатить до максимальной рыночной стоимости земли на данный момент и только потом его продавать. Необходимо четко прописать механизм получения площадки под застройку, чтобы не было мошеннических схем, когда компания получает землю почти бесплатно, строит объект якобы под арендное жилье, а потом распродает его поквартирно.
Бизнес по сдаче в аренду многоквартирного дома выглядит примерно так же, как сдача офисов или торговых площадей. Единственное отличие – денежный поток от аренды жилья гораздо более защищенный. Человек в ситуации различных финансовых кризисов может легко отказаться от аренды офиса, может меньше ходить в магазин, но жить на улице он не сможет. Кроме того, если часть квартир в доме сдается по социальному найму, застройщик еще и обеспечен госзаказом.
Конечно, от сдачи квартир возврат инвестиций не такой быстрый, как от продажи: около 6–7% годовых. Однако застройщику не надо ждать 15 лет. Он может построить арендный дом, заселить туда арендаторов, в течение года зафиксировать стабильный денежный поток и в течение двух лет продать дом как единый объект недвижимости. Такие объекты будут покупать крупные организации, которых интересуют не спекулятивный капитал, а инвестиции в долгие денежные потоки, например пенсионные фонды. Во-первых, такие сделки – социальная поддержка страны, во-вторых, хороший денежный поток – кэш-машина, которая сберегает с индексацией в 5–7% пенсионные вложения. В России уже есть примеры, когда зарубежные инвестиционные фонды покупали недвижимость для сдачи в аренду. Финский Icecapital Housing Fund приобрел 276 квартир в одном из домов Петербурга и предлагал их по рыночным ставкам.
Арендное жилье, на мой взгляд, – это наиболее честный способ для государства выполнить обязательства по предоставлению людям возможности комфортного проживания. По данным департамента жилищной политики Москвы, в марте 2005 г. на учете состояло 81 600 семей (264 500 человек), в декабре 2012 г. – уже на 30% больше: 104 800 семей (349 300 человек). При средней норме в 18 кв. м на человека для расселения всех нуждающихся необходимо выделить почти 5,6 млн кв. м. У государства такого объема метров нет и в ближайшее время не будет.
Вся проблема в том, что оно сегодня раздает квартиры бесплатно, их на всех не хватает, в результате люди годами стоят в очереди. В Советском Союзе вообще не было жилой частной собственности, люди проживали в тех квартирах, которые им предоставляло государство. Если количество членов семьи увеличивалось, предоставляли большую по размерам квартиру; если человек умирал, его квартира отходила государству. Сейчас государство должно прекратить дарить людям квартиры. Мы подсчитали, что средств, которые ежегодно тратятся на предоставление квартир льготным категориям граждан, хватит, чтобы всех очередников России уже сегодня пожизненно обеспечить дотациями на аренду жилья.
Мы предлагаем принципиально иную схему решения проблемы очередников. Льготные категории граждан – военнослужащие, ветераны, многодетные семьи, малоимущие – регистрируют договор аренды жилья в собесе. В соответствии с нормами территорий и полагающихся людям льгот государство начинает перечислять определенную сумму по договору, который они предоставили, – на аренду либо частной квартиры, владелец которой получил патент, либо квартиры доходного дома. Главное – чтобы жилье было в частной собственности и владелец был согласен сдать его за ту сумму, которую готово платить государство. Если эта сумма больше, очередник может доплатить свои средства. Как только арендный платеж поступил на счет арендодателя, очередник может заезжать.
Таким образом повышается мобильность трудовых ресурсов. Например, мы хотим в какой-то регион привлечь квалифицированные кадры. Заинтересованные в этом органы власти и организации доплачивают 20–30% к госдотациям. Людям станет проще принять решение о переезде – не надо продавать квартиру. Они просто закрывают один договор аренды и открывают другой в другом месте. У людей появится стимул переезжать в те места, где они более востребованы, где они могут найти более интересную или высокооплачиваемую работу.
К сожалению, несмотря на очевидные преимущества, рынок арендного жилья в России пока развивается очень медленно. Мы никак не можем отказаться от идеи, что право на комфортное проживание равно праву собственности. Когда мы осознаем, что это две разные вещи, миллионы россиян, вместо того чтобы годами, десятилетиями ждать жилье в собственность, начнут комфортно жить уже сегодня в арендном жилье.