Ориентиры: Ручное управление

По подсчетам фонда, стройки на его территориях занимают в среднем вдвое меньше времени, а подключение к сетям обходится девелоперам на 34,7% дешевле, чем обычно. Все благодаря соглашениям с властями 83 субъектов РФ, регламентам взаимодействия с монополистами, партнерским отношениям с банками – как с федеральными тяжеловесами («Сбером», ВТБ, Газпромбанком), так и с региональными финансовыми учреждениями, собственной базе проектов повторного применения и проч. Фонд заявляет, что готов частично финансировать подключение к инженерным мощностям на основе действующих тарифов, когда требуется довести проект до точки безубыточности.

Его задача – разруливать проблемы с естественными монополиями, ускорять согласование градостроительной документации и регистрацию прав на готовые объекты. К таким выводам пришли участники конференции «Возможности для инвестиций в жилищное строительство России», организованной «Ведомостями» на выставке MIPIM-2013 в Каннах.

На роль доброго гения претендует Фонд РЖС, на землях которого реализуется 97 проектов в 36 субъектах РФ. В основном речь идет о строительстве жилья экономкласса: по совокупности – около 15 млн кв. м. Однако это направление не единственное. 32 участка предоставлено для производства стройматериалов (начатых проектов чуть больше 20). В Новосибирске введен завод по выпуску домокомплектов с годовой мощностью 362 000 кв. м в год. На аукционах фонда разыгрывают и площадки, предназначенные под объекты коммерческой недвижимости. Например, в ближайшее время на торги планируется выставить компактный участок с постройками (0,38 га) в центре Петербурга (на 2-й Советской улице, 4). Им, в частности, интересуются гостиничная сеть Hilton и «Макдоналдс».

«Основная задача институтов развития – разработка механизмов и реализация с их помощью пилотных проектов, которые могут и должны быть тиражируемы», – рассуждает гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман. Он позиционирует вверенную ему организацию как институт развития полного цикла, сопровождающий проекты от предаукционных роуд-шоу до ввода площадей в эксплуатацию.

Под гарантии выкупа квартир экономкласса (25% площадей для многоэтажных проектов и 35% для малоэтажки) девелопер может обратиться в банк за кредитом. «Лишь в двух случаях компании хотели, чтобы мы приобрели у них жилье, но потом отказались. Обычно проблем с реализацией квартир на рынке не возникает. Мы выкупаем метры по цене Минрегиона минус 5%, чтобы у застройщика не было стимула работать по такой схеме», – рассказывает Браверман.

Он уверяет, что фонд никогда не будет прямым инвестором. «Такая максима заложена в закон, регулирующий нашу деятельность. Если мы еще и сами строить начнем, кто тогда нам конкурент? Мы просто убьем девелоперский рынок», – без лишней скромности заявляет Браверман.

«Наше сотрудничество с Фондом РЖС – это пример ГЧП, хотя до конца и не прописанный в законодательстве», – комментирует председатель совета директоров компании «Квартстрой» Александр Делис. Этот холдинг работает в четырех регионах РФ. На землях, арендованных у фонда, реализуется два крупных проекта. Участки были приобретены на торгах в начале 2012 г. На 264 га в пос. Новинки Нижегородской области запланировано строительство около 1,7 млн кв. м недвижимости в течение 10 лет. Участок примерно в 6,5 га в 2 км к югу от Москвы предназначен под малоэтажный ЖК «Булатниково». «По обеим территориям уже утверждены проекты планировки. В ближайшие несколько месяцев мы рассчитываем выйти на стройплощадки, сэкономив на согласованиях примерно год. Плановые показатели IRR – примерно 25%», – делится Делис. По его словам, банки и иностранные инвесторы позитивно воспринимают сотрудничество с фондом (в числе акционеров «Квартстроя» – Russia Development Fund под управлением Investment Management Group. – «Ведомости»).

На MIPIM фонд подписал рамочное соглашение о взаимодействии с турецкой компанией «Строй девелопмент» (подразделением холдинга «Портал груп»), пообещав не только информировать партнеров о предстоящих аукционах, но и целенаправленно искать участки под их запросы.

Однако несмотря на наличие мощного административного ресурса, дела у фонда не везде идут гладко. Например, 22 марта в очередной раз не состоялись торги за участок в 8 га на территории Ленинградской опытной станции в Павловске под Петербургом. Неделей позже не удалось продать право аренды и комплексного освоения 92 га в Ленобласти, рядом с Сертоловом. Участники рынка полагают, что причины – в невысокой рыночной привлекательности и недостаточной подготовке некоторых лотов, а также в судебных конфликтах, зачастую связанных с площадками фонда.