Зарубежная недвижимость: За счет роста цен
Часто будущие инвесторы гонятся в первую очередь за показателями доходности и совсем забывают о росте стоимости недвижимости.
Основной вклад в доходность в 2012 г. давала не рента, а прирост стоимости объекта. Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости, сложив ставки чистой начальной доходности и годового прироста стоимости.
Например, в Бостоне – мегаполисе и студенческом центре, где арендное жилье пользуется огромным спросом, – скромную годовую ставку доходности (4,9%) компенсирует рост цен (5,3%). В результате совокупная прибыль достигла 10,8%. В 2012 г. доход от квартиры площадью 100 кв. м составил $53 000 (включая и прибыль от сдачи в аренду).
Как Берлин обогнал Америку
Почти все наиболее доходные рынки жилья – американские. По данным исследования Cushman & Wakefield, больше всего инвестиций в жилую недвижимость привлекают именно города США. Ставки доходности в этой стране зачастую выше, чем в Европе, и цены в 2012 г. значительно подросли. Однако несмотря на то что Старый Свет переживает кризис, самым выгодным для инвесторов был Берлин.
Именно в столице Германии больше всего подорожало жилье – на 17,4% в годовом исчислении (по данным CBRE). Совокупная доходность превысила 21%. Поэтому даже при невысокой средней стоимости жилья ($1568 за 1 кв. м) получается большой совокупный доход – $33 700 для квартиры площадью 100 кв. м за год.
В Сан-Франциско (США) и его окрестностях жилье часто покупают или арендуют сотрудники IT-компаний. Спрос на недвижимость всегда велик, поэтому она приносит хорошую прибыль. Ставка доходности не самая высокая – 5,26%, зато цены за год выросли на 14% (Zillow) и совокупная доходность составила более 19%.
В техасских городах Даллас и Хьюстон самые высокие ставки начальной доходности среди исследуемых городов и цены на недвижимость за год выросли значительно, поэтому совокупная доходность составила 11,7 и 14,4% соответственно.
Из американских городов интерес для инвесторов могут представлять также Лос-Анджелес (13%) и Нью-Йорк (10,6%).
Привлекательный Мюнхен
В денежном выражении коммерческие объекты приносят большую прибыль, нежели жилая недвижимость. Ставки доходности в больших городах в среднем примерно одинаковы – около 5,5%, но аренда стоит в 2 или 3 раза дороже.
Быстрее всего дорожали офисы в Мюнхене (по версии PricewaterhouseCoopers, баварская столица является самым привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость всех типов), в Нью-Йорке и Стокгольме – более 10%. Совокупная доходность в этих городах превысила 15%.
Офисная недвижимость Токио – уже одна из самых дорогих на планете: в среднем $30 700 за 1 кв. м. Но из-за слабого роста цен совокупная доходность не превысила 6,75%. Похожая ситуация и в Лондоне, где самые дорогие в мире офисы (в среднем $42 900 за 1 кв. м) не росли в цене.