Точка зрения: Отменный процесс
С 1 марта была отменена регистрация долгосрочных (заключенных на срок от года и более) договоров аренды недвижимого имущества, в том числе зданий и сооружений. Это вызвало массу вопросов со стороны профессионального сообщества. Однако уже 4 марта произошла «отмена отмены» регистрации таких договоров аренды. Рынок вернулся к привычным правилам: договор аренды, заключенный на срок менее года, в настоящее время не подлежит обязательной регистрации; договоры аренды недвижимого имущества сроком от года и более без таковой считаются незаключенными.
Изменения норм Гражданского кодекса РФ в части госрегистрации сделок с недвижимым имуществом коснулись не только аренды. С 1 марта 2013 г. не надо регистрировать сделки по продаже жилых помещений и предприятий. Также теперь не подлежат регистрации сделки по дарению и ренте недвижимости. В данном контексте «отмена регистрации сделок» означает только отмену регистрации договора. Государственная регистрация права остается неизменной. С практической точки зрения это выглядит так: договор, получаемый сторонами таких сделок из Росреестра, теперь имеет не две, а одну печать (только о регистрации перехода права). Уменьшается госпошлина – она взимается лишь за одно регистрационное действие, а не за два, как ранее. Для физических лиц экономия составит 1000 руб., для юридических – 15 000 руб.
В основу реформы законодательства легла Концепция развития гражданского законодательства РФ, одобренная еще в 2008 г. Одной из целей реформы является устранение смешанной системы регистрации (сделок и прав) и переход к подлинной системе регистрации имущественных прав.
В таком случае почему отмена регистрации договоров аренды была так спешно «взята назад» нашими законодателями? Дело в том, что предпринимательское и юридическое сообщества еще до принятия данной нормы высказывали серьезные опасения. Во-первых, после отмены госрегистрации договоров возникала возможность «двойной аренды». Во-вторых, появлялась возможность того, что покупатель, приобретающий недвижимость, окажется не осведомлен об обременении долгосрочной арендой данного имущества.
Напомним, согласно ГК РФ переход права собственности на имущество, сданное в аренду другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. И арендатор может использовать против собственника вещно-правовые способы защиты – предъявлять так называемые виндикационные и негаторные иски. Первый позволяет «заставить» владельца недвижимости (в том числе и нового) исполнять заключенный (в том числе и прежним собственником) договор аренды. Негаторный иск позволяет исключить какие-либо препятствия со стороны владельца недвижимости, пытающегося лишить арендатора права владения арендованным имуществом до истечения срока договора (например, отключив свет и отопление).
Профессиональное сообщество раскритиковало законодателей за резкие «метания». Однако следует отметить, что в части срочной отмены столь непопулярной нормы законодатели проявили разумную гибкость, пойдя навстречу общим интересам участников рынка.
Вероятно, что в обозримом будущем следует ожидать повторной отмены регистрации договоров аренды, дополненной уточнением норм по регистрации аренды как обременения. Это позволит выдержать вектор в направлении устранения смешанной системы регистрации, не уменьшая прозрачности рынка аренды.