Интервью: Мы заинтересованы в госзаказах

Александр Вахмистров почти 10 лет проработал в Смольном «строительным» вице-губернатором, а в 2010 г. стал председателем правления и гендиректором группы ЛСР. Холдинг входит в пятерку крупнейших застройщиков России, добывает полезные ископаемые, выпускает стройматериалы и владеет несколькими ДСК. Основной бизнес сконцентрирован в трех регионах: Петербурге и Ленобласти, столице и Московской области, Екатеринбурге и на Урале. Сам Вахмистров считает наиболее перспективным индустриальный способ возведения жилья.

– Группа ЛСР – в значительной степени натуральное хозяйство. Какую долю материалов и изделий, задействованных в стройке, вы делаете сами и насколько активно продаете продукцию «на сторону»?

– Мы целиком обеспечиваем свои потребности в ЖБИ (железобетонных изделиях). Домостроительные комбинаты работают во всех регионах присутствия на полную мощность. В Москве и Петербурге у нас свой бетон, а в Петербурге еще и песок, щебень и цемент. В Ленинградской и Московской областях имеются кирпичные заводы.

Мы подсчитали, что разные предприятия группы потребляют до 1 млн т цемента в год при плановой мощности нашего производства 1,86 млн. Собственные нужды в кирпиче невелики, в основном он поступает на рынок, как и газобетон. Активно торгуем товарным бетоном.

Внутреннее потребление материалов и наличие ДСК позволяют снижать затраты, особенно когда речь идет о строительстве бюджетного жилья. Мы заинтересованы в госзаказах. Например, в прошлом году сдали в Петербурге в районе Предпортовый 130 000 кв. м квартир с отделкой, возведенных для города. В 2013 г. введем более 100 000 кв. м бюджетного жилья в Московской области (Мытищи). Готовы и дальше участвовать в торгах.

– Вы во всех регионах создаете производственную базу?

– Мы с нее начинаем. Это позволяет потом комфортно чувствовать себя на местном рынке, особенно в долгосрочной перспективе и в условиях нестабильной конъюнктуры. Хотя, если ты приходишь в регион с ручкой и блокнотом, бизнес (при наличии финансирования) строить проще. Не надо думать о загрузке мощностей на заводе, в который вкладываешь большие деньги.

– Как сейчас распределяются объемы застройки по регионам присутствия?

– По итогам прошлого года мы построили 807 000 кв. м жилья (включая подрядные работы). Задача – возводить примерно 1 млн кв. м в год. Если говорить о собственных девелоперских проектах, сдано 333 000 кв. м продаваемой площади. Из них в Петербурге – 223 000 кв. м, в Москве и области – 45 000 кв. м, в Екатеринбурге – 65 000 кв. м.

В 2012 г. заключены контракты на продажу 447 000 кв. м (+31% к показателю 2011 г.). Их стоимость – 37 млрд руб. (+46%).

Наибольшее количество объектов сосредоточено в Петербурге – по объему возводимого жилья массового спроса мы там на 1-м месте. В рейтинге застройщиков Московской области занимаем по этому показателю четвертую позицию (с долей рынка в секторе экономкласса в 4,5%). В целом по группе на разной стадии реализации находится около 3,4 млн кв. м жилья.

– Где рынок наиболее насыщен, а конкуренция среди застройщиков жестче?

– Конкуренция есть везде. Просто мы крупная компания и занимаем свою нишу. Все рынки уже насыщены предложением. Например, в том же Екатеринбурге, где население – около 1,5 млн человек, ежегодно сдается в эксплуатацию 1,2–1,3 млн кв. м жилья в год. Почти европейский показатель – 1 кв. м на человека.

– Есть разница в потребительских характеристиках квартир категории «масс-маркет», которые вы строите в разных регионах, или стандарты одинаковы? Идентичны ли технологии строительства?

– Технологии идентичны, потому что работаем с собственными ДСК. Есть проекты повторного применения, которые опробованы в одном регионе, а потом используются в другом. Но это не значит, что мы строим одинаковые дома. Внешне они могут быть совершенно разными. «Бесшовные» технологии позволяют использовать декоративные элементы и вентилируемые фасады. Возможности ДСК таковы, что мы можем возвести хоть шарообразное здание. Допустимая высотность – от 2 до 25 этажей.

– Не собираетесь строить кирпично-монолитные дома? Панели – не самый современный материал.

– Конечно, здесь нет особых ноу-хау, но по потребительским характеристикам мы не проигрываем, а в скорости стройки выигрываем. Это индустриальное производство, а мы индустриальная группа.

– Коммерческая недвижимость группе не интересна? Одно время вы активно инвестировали в строительство бизнес-центров в Петербурге, но затем продали проекты или перепрофилировали их.

– Офисные центры приносят определенный доход, но значительные средства приходится замораживать надолго. Это не значит, что мы не готовы к крупным инвестициям, но предпочитаем делать их в предприятия, производящие стройматериалы. Это более перспективно, поскольку дает толчок для развития бизнеса группы в целом. Пожалуй, единственное исключение – апарт-отель на Невском, 68, который мы ввели в эксплуатацию в этом году.

– Какой у вас земельный банк? Где проще доступ к участкам?

– Банк большой и, на наш взгляд, сбалансированный. По последним оценкам, портфель недвижимости составляет около 8,7 млн кв. м рыночной стоимостью примерно 120 млрд руб. Большинство проектов реализуется на собственных землях. Хотя в каждом регионе своя специфика. Например, петербургские власти практически перестали выставлять участки под застройку на торги. Однако дефицита в площадках мы не испытываем. Ставка изначально делалась на покупку пятен на вторичном рынке, в том числе в центре города. Так, территорию под самый крупный на сегодня проект – примерно 4 млн кв. м жилья в Красногвардейском районе – мы приобрели несколько лет назад у совхоза «Ручьи».

Второе актуальное направление для Петербурга – редевелопмент собственных промышленных площадок. Например, на участке около 56 га на Октябрьской набережной, 40–42, сосредоточено несколько наших предприятий. В ходе их перемещения будет создано три мощных промышленных комплекса: на Парнасе – индустриального домостроения, в Гатчине – по производству товарных ЖБИ, в Никольском и Колпине – по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона. В результате освободится территория недалеко от центра города, где, по предварительным оценкам, можно возвести 700 000 кв. м жилья. Ее мы будем осваивать самостоятельно. Подобный проект уже реализуется на Южном шоссе, где раньше находился наш кирпичный завод. Здесь запланирован ЖК «София» (около 300 000 кв. м жилья). С учетом редевелопмента наши земельные ресурсы позволяют построить в Петербурге более 6 млн кв. м.

В Екатеринбурге сформирован банк на 700 000 кв. м жилья. Местные власти торгуют землей довольно активно, и мы стараемся участвовать почти во всех аукционах. В этом городе есть и проект редевелопмента. На месте одного из цехов завода ЖБИ «ЛСР. Строительство-Урал» мы хотим построить ЖК «Рассветный». Речь идет о создании около 170 000–200 000 кв. м жилья.

В Московском регионе мы в основном вступаем в партнерские отношения с частными собственниками участков. Сотрудничаем с Coalco Development (проекты по строительству ЖК «Новое Домодедово» и «Донской Олимп»), ГК «Мортон» и «Пионер». Схемы разные: доля в доходах от проекта или передача части квартир. Нам это выгодно, поскольку на старте проектов не приходится тратиться на землю. Между тем стоимость участка может достигать 20–25% в общем бюджете стройки.

– В каком из регионов работать и взаимодействовать с властями проще? Где процессы откровенно тормозятся?

– Во всех регионах, где мы присутствуем, законодательная база уже создана. Например, в Екатеринбурге принят генплан, разработаны ПЗЗ, регламентированы процедуры общественных слушаний, отклонений от предельно допустимых параметров застройки и т. п. Система выстроена, правила соблюдаются. Все открыто, прозрачно и не требует административного ресурса.

В Московской области ситуация сложнее, полномочия делятся между областными властями и муниципалитетами. Из-за этого нормативная база отставала, но и здесь уже приняты региональные градостроительные нормативы. Те муниципалитеты, где мы работаем, имеют территориальные планы застройки. Думаю, пройдет год-два – и правила окончательно сформируются.

Ленобласть тоже наводит порядок с высотностью и плотностью застройки. Есть внятная позиция властей по объектам соцкультбыта: бюджет готов выкупить детсад у застройщика, если он зарегистрирован в области и платит там налоги.

В Петербурге нормативная база наиболее проработанная. Однако сейчас она не слишком здорово работает, решения принимаются медленно. Это плохо для мегаполиса. Чиновник ведь обречен принимать решения – положительные или отрицательные. И они должны быть обоснованны. Кстати, в Москве, когда сменилась городская власть и ситуация, в принципе, была схожей, времени на ее нормализацию потребовалось меньше – примерно 1,5 года. За этот срок была проведена полная ревизия строек.

– Вам ведь тоже пришлось пересматривать несколько столичных проектов.

– Да. Уменьшали плотность застройки, корректировали назначение. Важно, что процесс завершился, решения приняты, можно двигаться дальше.

– Какие проекты вы считаете флагманскими для группы в разных регионах?

– В Петербурге, как я уже сказал, мы приступили к строительству на территории бывшего совхоза «Ручьи». Примерно на 600 га планируем три проекта. ЖК «Новая Охта» – это 806 000 кв. м жилья, в марте начали строить первые 23 дома. До 2025 г. здесь также появятся ЖК «Ручьи» (211 000 кв. м) и ЖК «Цветной город» (3,1 млн кв. м).

В Екатеринбурге весной планируем открыть продажи в ЖК «Мичуринский» – 70 3-этажных домов общей полезной площадью около 232 000 кв. м на участке около 52 га. Для Екатеринбурга это новый формат и первый проект малоэтажной застройки такого масштаба. По плану он финиширует в конце 2017 г.

В Москве я бы выделил «Донской Олимп» в ЮАО. Проект реализуется по инвестконтракту с Московским заводом по обработке цветных металлов (входит в ГК Coalco Development), заключенному в декабре 2011 г. Мы уже получили одобрение госэкспертизы. Начало строительства и старт продаж запланированы на этот год. Кстати, это тоже редевелопмент.

В Московской области до 685 000 кв. м жилья увеличен ЖК «Новое Домодедово». В активной стадии находится совместный с компанией «Веркрос» проект по созданию в Ленинском районе микрорайона на 250 000 кв. м жилья на участке примерно в 60 га. Сейчас оформляется граддокументация. Территория, о которой идет речь, вошла в состав «новой Москвы».

– С этим участком были связаны судебные разбирательства между «Веркросом» и ФСБ.

– Нас они не касаются. Группа вошла в проект уже после того, как стороны подписали мировое соглашение.

– Намерены ли вы расширять географию присутствия?

– Пока трех центров притяжения достаточно. По крайней мере, когда мы принимали стратегию развития на ближайшие четыре года, посчитали выход в другие регионы маловероятным. Если расширять экспансию, необходимы капиталовложения в производственную базу. Даже имея хорошую репутацию и бэкграунд, в очередной регион надо выходить с инвестициями.

– До какой степени можно расширять бизнес, чтобы он оставался управляемым? Нет ощущения, что группа стала слишком большой?

– Ощущение, что группа большая и трудно управляемая, у меня возникло, когда я пришел сюда почти три года назад. За это время мы практически завершили структурные преобразования. Введены единые подходы к проведению тендеров, заключению договоров и стандартам продаж внутри дочерних структур. Многие дополнительные функции взяла на себя управляющая компания. Централизованы политика закупок и страхования, служба экономической безопасности и т. п. Все это способствует сокращению издержек. Параллельно мы занялись ребрендингом и все больше используем три красные буквы вместо прежних названий: «Возрождение Санкт-Петербурга», «Мосстройреконструкция», «Нова-строй» и др. Процесс идет во всех регионах.

– У вас есть проект-любимчик, к которому особое отношение?

– Есть, конечно. Я влюбился в наш цементный завод в Сланцах. Даже ездил на стройку чаще, чем было нужно. Он очень красив, объемы впечатляют. Среди жилых комплексов какой-то особенный выделить не могу. Мне интереснее заниматься масштабными индустриальными проектами, чем строить отдельные дома.

– Кем интереснее быть – чиновником или предпринимателем?

– Трудно сказать. Мне, наверное, повезло. Я всю жизнь занимался строительством и, по сути, всегда был менеджером – государственным или частным. Когда работал чиновником, была возможность посмотреть на процесс, поднявшись на некую горку, с которой лучше видно. Но решение об уходе из администрации принимал сам и легко. Реализовать его, правда, оказалось сложно. Переговоры с губернатором продолжались два года. Я понимал, что не хочу расти дальше, переезжать в Москву, а на прежнем месте приходилось заниматься одним и тем же. Пожалуй, скучно стало.

Теперь интересно проводить структурную перестройку бизнеса. Здесь тоже требуется много административных решений.