Анатомия здания: У вокзала и фонтана

В 2008 г. бизнес-центр еще не был завершен, но уже заполнен именитыми арендаторами, которые поверили первому совместному опыту компаний Coalco Василия Анисимова и европейской AIG / Lincoln. За несколько лет девелоперам удалось сделать из «Белой площади» новый деловой квартал Центрального района. Который сменил уже пару совладельцев, а теперь поменял и владельца.

Лужков против небоскреба

На месте городских кварталов 674 и 675 Центрального административного округа, на участке площадью чуть более 1 га, ограниченном Бутырским Валом, Лесной улицей и переулками, правительство Москвы в 2004 г. согласовало проект коммерческого делового центра площадью около 100 000 кв. м (из них 30 000 кв. м под землей) – будущей «Белой площади».

За год до появления документа, подписанного тогдашним мэром Москвы Юрием Лужковым, в проект вошло архитектурное бюро ABD architects. «Сначала предполагалось сохранить часть исторического квартала, обращенного на Лесную улицу, а на стороне, которая повернута к Бутырскому Валу, планировалось строительство здания высотой около 180 м», – вспоминает Борис Левянт, гендиректор ABD architects. По его словам, башня много раз обсуждалась на архитектурных и общественных советах, которые в итоге пришли к выводу «о ее целесообразности». По логике авторов проекта, человек, который приехал в Москву, должен был увидеть что-то значимое. Этим «значимым» и должен был стать небоскреб. «Но Лужков не поддержал строительство высотного здания на этом месте», – замечает Левянт.

На Лесную вышли привлеченный собственником участка – Coalco соинвестор, компания AIG / Lincoln, строившая объекты коммерческой недвижимости в Восточной Европе, и польские архитекторы APA Wojciechowski.

Разные объемы

Композиция комплекса (корпуса по 34 000, 30 000 и 10 000 кв. м в аренду) сочетает разные объемы, сомасштабные по высоте и массе окружающим объектам, говорят архитекторы. Три корпуса «Белой площади» складываются в «бабочку» – здания «крылышками» расходятся от центральной площади проекта. Высота «крылышек» – от 6 до 15 этажей.

Треугольная форма зданий неслучайна: она позволяет максимально эффективно использовать этажи и сократить потери площадей, рассказывают в ABD architects. Все стены в зданиях несущие, а значит, необходимы только минимальное количество колонн и ядро лифтового холла. Несмотря на кажущееся обилие камня во внешней отделке, в «Белой площади» панорамное остекление. Необычная геометрия окон вкупе с неглубокими этажами позволяют обеспечить офисы естественным освещением.

Здания сходятся к двум достопримечательностям – храму и фонтану. Старообрядческий храм Святителя Николы Чудотворца, построенный по проекту Алексея Щусева, «сразу занял одну из центральных позиций в проекте», говорит Левянт. А на фоне фонтана теперь считают должным сфотографироваться все проходящие мимо, замечают арендаторы «Белой площади». Летними вечерами фонтан переливается всеми цветами радуги, а на зиму уступает место одной из лучших елок в городе. Изначально проект не предполагал «водного развлечения», оно появилось «как компромисс с городскими властями». Говорят, прежний мэр любил фонтаны. По слухам, «компромисс» обошелся инвесторам не меньше чем в $1 млн, что было каплей в море даже изначального бюджета проекта – около $230 млн. Именно в такую сумму оценивали свои усилия партнеры в 2006 г., когда занялись активным сносом зданий в районе пл. Тверской Заставы.

Рекорды и арендаторы

В начале 2000-х гг. зона Белорусского вокзала не относилась к востребованному Центральному деловому району. Но уже начала застраиваться дорогими офисными центрами. В то время как Coalco и AIG / Lincoln только планировали начать стройку, в 2005 г. на Лесной появился Capital Plaza (сейчас – «Лесная плаза») от Capital Group.

Маркетинг «Белой площади» начался тоже в 2005 г. Петр Исаев, на момент подготовки материала директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, рассказывает, что для продвижения первого проекта в России AIG / Lincoln вывозила потенциальных арендаторов в Европу, показывала существующие объекты компании и расписывала светлое будущее московского комплекса. «Безусловно, якоря шли на имидж AIG, сверхнизкие ставки и очень долгий срок контрактов», – отмечает он. По словам Исаева, речь шла о $500–550 за 1 кв. м в год. В 2005–2006 гг. ставки в классе А в Москве составляли $650–750 за 1 кв. м в год, свидетельствуют данные консультантов.

Никаких глобальных дисконтов в «Белой площади» не было, возражает Елизавета Голышева, директор отдела по работе с собственниками офисных помещений Jones Lang LaSalle (компания являлась брокером проекта, в 2012 г. участвовала в сделке по его продаже). «В 2005 г., когда «Белая площадь» вышла на рынок, район Белорусской только начинал становление. И ставки были на уровне $550–650 за 1 кв. м», – говорит Голышева. Рынок в то время не «съедал» более высокие ставки. Даже в «Дукат III», расположенном ближе к «Маяковской», на продвинутой стадии строительства помещения предлагались по $600–700 за 1 кв. м, добавляет она.

Соинвесторам удалось еще до ввода «Белой площади» в эксплуатацию заполнить объект якорными арендаторами и установить два рекорда на московском рынке офисной недвижимости. Первой ласточкой стал договор с Deloitte & Touch: в 2006 г. эта компания из большой четверки мировых аудиторов объявила об 11-летнем договоре аренды на 29 000 кв. м в «Белой площади» (здание B), что стало крупнейшей арендной сделкой. Спустя год о будущем соседстве с конкурентом объявила PricewaterhouseCoopers (PwC): компания целиком заняла здание А, арендовав около 33 000 кв. м, побив рекорд Deloitte & Touch.

Как сообщила Елена Субботина, менеджер административного отдела PwC в России, перед подписанием договора аренды компания выяснила, что интерес к строящемуся офисному центру кроме них проявили еще несколько крупных международных фирм. По словам Голышевой, иностранные компании привлекал бренд AIG / Lincoln: «В Европе многие из них располагались в зданиях именно этого девелопера». Так, в Праге AIG / Lincoln построила для PwC штаб-квартиру – The PwC Business Community Center.

Сейчас офисы в «Белой площади» – одном из немногих объектов класса «премиум» в Москве – сдаются в среднем по $1100, свидетельствуют данные консалтинговых компаний. Вакантных помещений на рынке практически нет, предложение является субарендой.

Лакомый ресторанный кусок

На вопрос о недостатках «Белой площади» все как один отвечают: отсутствие столовой. «Инвесторы приняли довольно спорное решение ограничиться ресторанами», – говорит Петр Исаев. «Мы организовали доставку еды в отдельную зону – PwC-клуб на 10-м этаже», – делится Елена Субботина.

Для рестораторов деловой комплекс без столовой в центре города стал настоящим раем – несмотря на высокие ставки, операторы стоят в очереди, ожидая, когда кто-нибудь решит съехать. Но происходит это редко. К примеру, «Торро гриль» и Le Pain Quotidien («Хлеб насущный») работают в «Белой площади» с момента ввода объекта в эксплуатацию. О востребованности заведения свидетельствуют листы ожидания на столик практически в любое время суток.

В будни заполняемость Le Pain Quotidien у «Белорусской» лучше по сравнению с заведениями сети в торговых центрах и других местах, говорит Гоар Грагоссян, гендиректор «Наш хлеб Bakery Group». «Поскольку кафе открывается раньше других заведений делового комплекса – в 7 утра, у нас хорошие продажи завтраков», – радуется она. Оборот заведения Грагоссян не раскрывает, замечая, что компания «довольна операционными показателями». «Желания съехать никогда не было», – заключает она.

Борис Левянт связывает коммерческий успех «Белой площади» прежде всего с «новым ощущением дружественной городской среды», которое дал комплекс, новой трактовкой общественного пространства. «Такая концентрация активности, когда в пешеходной доступности есть станция метро, храм, в зданиях расположено большое количество кафе и ресторанов, уникальна», – перечисляет он. Сочетание этих факторов создало синергию бизнеса и архитектурной среды.

Офисы на миллиард

«Белая площадь» дважды становилась предметом инвестсделок. В 2009 г. долю Coalco в этом проекте и соседних «Белых садах» выкупил консорциум международных инвесторов под предводительством «ВТБ капитала» и TPG. Сумма сделки не раскрывалась, а экспертами оценивалась примерно в $0,5 млрд.

В 2012 г. «Белая площадь» вновь стала предметом торга. На объект претендовал Morgan Stanley, признавался Андрей Колокольников, вице-президент MSREF VII, но проиграл в борьбе O1 Properties, поставившей инвестиционный рекорд на офисном рынке России. «Цену рекорда» стороны не называли, однако участники рынка говорили о сумме в $1 млрд, что является максимальным значением даже для портфельных сделок на российском рынке офисов.

На вопросы о крупнейшей покупке на офисном рынке России Дмитрий Минц, председатель правления инвесткомпании O1 Properties, отвечает лаконично: «Мы приобрели «Белую площадь», потому что считаем, что сегодня это одна из лучших инвестиционных возможностей на столичном рынке офисной недвижимости». Среди конкурентных преимуществ объекта Минц выделяет расположение в одном из самых развитых деловых районов Москвы, крупных арендаторов, отличную инфраструктуру и профессиональную управляющую команду.

Привлекательность «Белой площади» в начале 2013 г. оценило и Национальное рейтинговое агентство (НРА), присвоив ООО «Квартал 674–675» (держатель офисного актива) рейтинг кредитоспособности на уровне AA-. По данным НРА, более 2/3 помещений объекта занято по действующим договорам до 2020 г., прогнозируемый чистый операционный доход бизнес-центра в 2012 г. исчислялся $82,5 млн. «Стоимость бизнес-центра «Белая площадь» в терминах ставки капитализации составляет 8,2%», – отмечается в сообщении НРА. Для сравнения: средний показатель для качественных московских офисов – около 9%.